二套房，首付5成，利率上浮30-40%

ASK1:首付预算40万左右，属于二套房，现在住在汉口，上班在光谷，主要是为了上班方便。比较钟意的两个地方主要在金融港和光谷东未来城，以这两个地方方圆十公里范围都可以，如果有合适的loft也可考虑。

ANSWER1:

既然你已经上班了，可以告知具体的地点。二套房，首付5成，利率上浮30-40%，相比首套房上浮更高，建议参考破限购限贷，保护SFSD房票15条武汉二手房怎么落户，搞一个首套房票出来买或者首套房票GPGD搞个面积大点的。

不然首付40万，总价80万的老破小虽然不少，但是相对而言不是很划算，面积少增值速度慢，很难达到最佳的杠杆收益。从流动性上看主城区学区加持盘>CBD新盘>主城区次新房>近郊地铁新房>主城区次新房改善型>老破小>老破大 。loft税费太高，流动性弱，并且投资金融属性叶弱，投资主要还是房产的增值收益为主，出租收益其实没那么多，只是作为补充，所以优先建议住宅。

长投绿城籣园12.5k左右藏龙岛品质可以开车到光谷，也可以淘笋小两房次新房。花山的亿达、瑞园毛坯14k左右，未来19号线加持。这几个盘需要SFSD刚需优先的房票才相对好买，今年是陶笋新房二手房的好机会 。 次新房70-80平小两房的更推荐GPGD操作：（如下价格有变动）今年情况特殊适合陶笋砍价。

清江山水品质一般，但是靠近软件园，流动性可以。万科魅力之城 差不多70平140万左右的。中冶创业苑差不多66平120万，85平146万的。藏龙星天地差不多80平145万左右的。凤凰花园 差不多84平138万左右的。金地艺境靠近地铁，金地品质。除了凤凰花园比较老是楼梯房之外其他小区都比较新。

老破小50平的：谷广场附近有几个地方有50平左右的， 比如尚都（七八年前我关注过，性质非普通住宅，居住复杂），剑桥（正规小区有学区）， 创业街（非居住小区），蓝巢逸品（正规小区），光谷8号（正规小区有学区）， 光谷南金融附近有当代国际花园（正规小区有学区），拿铁公寓（正规小区），光谷东有桃花源（正规小区有学区），桃花源（次新房）。

ASK2：楼主，我是外地想到武汉来投资的，就目前这个情况，疫情过了以后是否可以入手？另，我在武汉没有房票，也不能落户，是否可以破？

ANSWER2:

1，短期看金融政策利好武汉二手房怎么落户，中期看土地出让，长期看人口流入。

武汉城市综合竞争力全国几百个城市当中排5-10左右，GDP全国第8/9的样子，教育实力全国前5，医疗实力有华科同济医学院。这些都是实实在在的硬实力排行，可以说是除了一线城市外的绩优股了。交通发达，区位优势较好，地铁高铁交通极为便捷，潜力巨大。

2，人口老龄化出生率下降，并不会阻挡人口持续的流入大城市。

作为中部城市的老大，武汉依旧在持续的吸纳人口，短期的yq 问题阻止不了武汉未来的大的发展趋势。也阻止不了人口的持续涌入武汉的趋势，人口长期的持续流入，武汉就会持续发展。

2030年的武汉GDP 预计达到2020年上海的水准，你说武汉那时候房价会多高。千万不要用平均情况来去分析优等生，也不要用什么人口出生率下降的趋势去分析中国的核心城市。即便是人口快速老龄化的日本，东京经济圈依旧持续吸纳着大量的人口涌入， 整个东京都会区人口超过3700万，是世界上人口最密集的地区之一，亚洲GDP贡献率最高的城市，亚洲第一，没有之一。

3，硬件基础完善，人才潜力巨大。

武汉在满城挖的思路下，这几年改善非常明显，第一阶段地铁交通已经完善，交通极为便捷，硬件基础、城市交通基础骨架搭好，人才基础潜力巨大，新增落户人口近百万人。

4，回头看看感觉自己为啥2003年时候不早点买，2009年时候为啥不买，2015-2016年时候为啥不多买几套。疫情的影响我们可以参考2003年fd，短期的楼市走低之后，又步入了大牛市，直到2008年金融周期，之后房价又开始持续涨到现在，势不可挡。如果坚定的选择持有，长远的眼光看来都是赚的盆满钵满的。

5，其实这次yq 对武汉未来可能带来深远的利好影响。

新的领导可能会带来武汉城市文明的巨大改观，武汉中部枢纽对全国影响非常大，很多小问题未处理好，直接带来全国性的影响，未来武汉也可能受到更大的重视，避免出来类似的问题。江浙的城市领导给我印象会好很多，更开明更接地气，营商环境和服务水平也都更高。 其实裴sir 最初就从同济医学院的医疗朋友这里了解了资讯就未敢再出门，我期初就非常坚信自己的渠道的判断力。即便如此自己也被困在光谷整整一个月了从最初的慌乱，无助一直到我们自己小区有确诊病例，眼睁睁看到事态的扩大。到后面领导的调整，只有实事求是的的态度，才能让老百姓放心，目前疫情的逐步规范化处置，我觉得逐步走向了良性的发展方向。所以我觉得新领导，可能给武汉带来城市软实力，和城市发展文明程度的提升，这都是比较正常健康的发展趋势。

6，政策利好已出台。

降准1.7万亿，降息15个基点，企业降税已经都逐步出台了，楼市政策利好也很有可能出台，比如基准利率上浮20%，未来是否全面执行异地公积金贷款或者降息的可能性会很大。所以我觉得疫情过后，是一个号的机会，疫情压制的短期楼市萎靡的问题，不会让购买力消失，只会聚集大家的购买需求。后期遇到了楼市利好参考2016年放开限购，首付2成，利率打折，房价一下就暴涨了。虽然我觉得2020年不可能是2016年那种大放水，但是我觉得有些政策实惠还是可以获取到的。

7，破限购的方法。 （精华）

武汉破限购，限贷，刚需房票保护的方法15条:

(1)，持续缴纳2年的省直社保比较麻烦时间消耗较长。

(2)，学历落户，有大专学历即可，现在已经降低到中专学历了。

(3)，积分落户。

(4)，子女大学生也可以落户，用子女名额买房。

(5)，子女买房落户了，让爹妈迁过来武汉，用爹妈名义买房。（父母年龄大贷款年限比较短，这个适合全款的或者预算充足的，同时这个刚需房票特别有需求的）

(6），现实当中如果你的对象足够信赖，公正下然后用对方名字买房，然后你买房然后再结婚，保护好2张SFSD的刚需房票。

(7)，学历真实提升落户几个月搞定比较合规。几千到几万不等。

(8)，公司名义买房，不过税费有些高。

(9)，军官买房不需要落户。

(10)，武汉夫妻可以JLH 析产后买房，2张房票，也不必作为二套房首付5成，不过刚需优先政策是享受不了了，得三年后才符合刚需优先。

(11)，找同学朋友，搞一个专业的代持协议买房。

(12)，54元大法也可以。 （知识星球有教程）

(13)二手房强过户（QGH） ，不合规，别个实操买过汉口的二手房。 （星球有教程）

(14)，新房QGH，比较惊讶，中介说可以操作，闪瞎了我的眼。

(15)，三无白户落户得几万，好多人做过，几万左右。现在做的人很少了JYH 之后比较严了。

ASK3：问一下均价1.25的房子，105平，毛胚房。售楼部小姐姐说首付准备39万就可以了。可是1.25*105÷3=43.75万？

ANSWER3:

一：小姐姐没说错啊，目前武汉刚需首套房是首付3成，基准利率4.9%，利率上浮20%。如果是毛坯的话，那么就是真实落地的首付3成。1.25万 x 105 平 =131.25万。1.25万 x 105平 x 0.3 = 39.375万。所以你准备40万，贷款90万左右，商贷月供大概是：5326左右。均价是对外的价格，一般比实际的低，稍微好点的楼层基本上就会高于所谓的均价。

二：毛坯是非常好计算的，这里裴sir给大家普及一下精装首付计算的方法。 很多人没有意识到精装问题的始末以及不利点在哪里。让裴sir 按照自己的思路给大家解析一下：

1，出发点是什么，为什么精装是消费贷，而不是计入房贷，这个是XZ 的手段干涉的，所以精装部分变成了 XFD（消费贷）， 而不是计入购房贷款。

2，精装盘首付并非3成，上车门槛高，月供提高。为何首付50万很多时候，买160万的房子会很吃力？房贷不是原先计算的贷款110万的月供，而是更高，并且月供压力更大。同时公积金贷款也会可能受阻。因为精装修这部分是拆分的，所以我们之前看到的房价地图，就是裴sir 拿出来的那份是毛坯备案价地图，所有人都觉得那个房价很假。

因为 13.5+2.5k 房价的房子，你的首付很多时候不是首付50万，而是135x0.3 +25 =65.5万（按照100平计算） 这就是为何白沙洲东原启程大家粗略估计3成首付搞定，但是实际首付基本上得55-60万了，虽然别个精装14k （2018年价格，2019年15.5k）的单价而已不高。并且很多楼盘是精装部分不全款不让公积金贷款的，这部分是普遍存在的。

3，再就是精装修部分是消费贷，贷款只能很短时间比如不到10年，意味着月供提高很高，这样的话，大家刚需上车的首付预算和月供基本上就都会比预想的高一截。楼市火爆的时候，kfs普遍要求精装全款，或者圈存，这就是为何理论首付3成，月供6000实际上首付3.4-4成，月供8000的原因。所以楼市回暖，很多理论40万上车的房子马上得45-50万了，就是这个精装修作怪。

很多楼盘如果你精装部分不是全款的话，那么不支持本（异）地公积金贷款的，这样的话，首付50万买毛坯可以加的杠杆比精装高很多了。

对于刚需而言，一般是优先选择毛坯，但是一般地铁口多数是精装比较难抢，2020年yq特殊情况，是一个陶笋的机会，不过当然健康第一，备好子弹先。

ASK4: 裴总，一二线城市租售比那么低，是买房划算还是租房划算？

answer4：

毫无疑问我觉得当然还是买房划算啊。过去这么多年以来，上海虹桥火车站附近房子为例，3室一厅房租是5000左右，而且房租也是逐步上涨的，以前没这么贵，一年也就6万左右。

而房价2007年时候7k左右，2020年现在5.5万左右的还建房，100平房价增值近500万。买对房子，房产可以帮你赚钱，增值也可以出租，否则一直租房，真没见过身边的谁租房发财的，纯粹是帮房东打工。房产出租的收益和房产增值的收益差距太大。

有些球友之前告诉我，10年前他在深圳随随便便都可以买的起，结果没有买，2015年又错过了武汉上车的机会，结果2019年在武汉都快买不起了。

就是因为一直租房导致越来越买不起，而且房租也越来越高。不论是上海的同事和武汉的邻居，大多都是通过房产增值达到了资产的快速积累。一线城市买不起可以买二线城市嘛，武汉现在还有价格一万出头的地铁口的房子，尤其是受到此次yiqing的影响，其实是捡笋的机会，不过不要接下落的刀子，待利好政策出台时候可以下手。 楼市新房的调控方向是维持房价，持续的，缓慢的，稳定的，上涨。

调控的比较符合博弈的涨幅大概是平均涨幅10%左右，这个涨幅是满足土地出让和楼市产业链的正常运行，维持城市基建配套发展的一个涨幅。 有球友说自己买的房子涨了有的人说自己买的房子跌了，实际上他们个体的说法都对，不过只看到了个体和个例，裴sir用知识星球沉淀了几百上千套新房的价格数据得出来的平均涨幅如上，通过土地出让和对楼市的分析又来思考了政策打压下这个涨幅的内因。二手房横盘微跌，挤了水份，参考星球的分析《房住不炒政策解析》为何2017-2019年的楼市政策导致购房者血亏。

ASK5:改善型住房应该买那样的房子，关于圈层裴sir怎么看？

ANSWER5：

关于改善型住房，个人一直在思考，什么样的房子才算是改善型住房呢。

一：先思考一下：投资倒挂网红盘适合改善型吗？

有趋之若鹜的网红盘，比如武昌某神盘，2017年单价13k左右，三环内，地铁口，大品牌，大家都看好的盘就是“好”盘吗。周边环境目前还比较差，地质问题，楼盘定位刚需，筒子楼，居住体验毫无幸福感。

买了再卖，换房不折腾吗？

虽然表面上倒挂几千，但是上车的购房者，买了之后也开始想着套现离场换更适合的房子，曲线救国意味浓厚。几次折腾后，浪费的都是精力和时间，税费收了几轮，搬家搬了几次，碰上楼市政策打压，突然发现房贷利率也相比最初基准利率变成了上浮20%代价更高了。

买二手房改善型如何？

早期的武汉的房子其实并不贵，都是2016年以后涨起来的。既然现在卖房买改善型住房，如果可以的话，尽量就选择新房，价格提起来了门槛更高，相比次新房，圈子更纯粹一些。 总结起来就是尽可能上班方便，交通便捷，品牌开发商以及好的物业，如果单纯从投资角度可能都会有点CEO 的味道了。不过相比而言现在很多楼盘都是品牌+配套溢价，只不过相比周边的刚需盘可能也贵不了多少。

所以有时候如果个人基本上只买得起一套房子已经掏空了6个钱包的情况下，并不一定建议网红神盘，有时候应该考虑品牌和物业的角度虽然有一定溢价的嫌疑，但是选择了更好的品质的楼盘，这样一家人居住体验会好很多很多。

这一次疫情其实看得出来，有些物业比较好的小区，基本上没有人员感染，很早就已经开始消毒处理，进出测量体温，小区团购物资的方式采购物资，极大的降低了感染的概率。品牌小区多数也意味着品牌的物业加持，健康幸福指数也更高。 所以我们要清楚自己是改善型购房者还是刚需上车购房者，或者是纯投资购房者，不同的定位不同的选择，适合自己定位的房子才是最好的房子。

二：而如果你买了高端社区的房子

1、高端社区的街坊邻居整体素质相对较高，能买的起高档社区的都是有钱人。有钱人大部分是有能力赚钱的人和少部分土豪暴发户。有能力赚钱的人大多是接受过良好教育的人，因此个人素质也会相对较高。土豪暴发户虽然不一定接受过良好教育，但是他们喜欢附庸高雅，慢慢地也就会被高素质的邻居所熏染，自己也就逐渐地变得高雅起来。

2、高端社区的物业服务相对较好 有钱人都不差钱，所以不会去做鸡鸣狗盗之事，也不会赖着物业费不交。大家都不拖欠物业费，物业收钱容易了自然会珍惜这块肥肉，服务也就不敢掉以轻心。业主的利益得到充分的尊重和保障，做上帝的感觉才更美妙。

3、居住在高端社区的心情会更愉悦 有钱人不会把破破烂烂的东西搬进家里甚至放在公共楼道影响小区环境，大家的生活环境美化整齐了，心情也会愉悦很多。住在高端社区，大家都更注重个人生活空间和家庭隐私。你会少了很多浪费生命的无聊吹水，你可以尽情享受安享、宁静的浪漫之夜。

4、高端社区的人脉资源更有利于共赢发展就像很多人花费高额的学费削尖脑袋也要挤进长江学院或各类总裁班一个道理。在这个一分靠天赋，二分靠努力，七分靠人脉的社会，拥有价值人脉可以让你比别人少奋斗十几甚至几十年先实现梦想。 5、根本不会有人舍得出租房子，也都不会有小户型干扰。有没有发现小区小户型的比较多的出租的也会比较多，影响居住体验，因为小户型比较好上车，门槛相对低一些。很多投资客是用来投资或者出租的。

6、改善型住房最好是新房，然后才是次新房。

新房改善型住房多数是比较贵的，有一定门槛，甚至是CEO 盘，但是自住和投资考虑的角度不同，投资追求性价比，自住讲究的舒适，高素质。之前的老盘，很多时候早期都是比较便宜的，是通过房价上涨之后才涨起来的。

而现在的新房多数就是已经涨起来了，门槛更高，筛选了门槛的起点。为啥改善型都有圈层一说就是这个原因，个人相对比较喜欢新房的改善型，再就是刚需改善型资金有限的尽量避开被z/f团购作为hjf的楼盘。

这就是千金买屋，万金买邻的道理。