我又有必要再去舔一遍吗？|宁波楼市新政3.0

公元二零二零十二月十日，就是宁波推出《调整二套房信贷首付比例，加码房地产市场调控政策》的那一晚，我躺在床上正昏昏欲睡，听相老师突然打来电话：「秦老湿可曾为宁波楼市新政写了一点什么没有？」

我说：「没有，你知道的，我不擅长跪舔。」

他就正告我，「老湿还是写一点罢；舔也罢，跪也罢，宁波购房者需要你这样风骚的文字。」

这是我知道的，凡我撰写的推文，大概是因为往往跪舔姿势不够标准、跪舔态度不够诚恳之故罢，客户投放量一向甚为稀落，然后在这样吃糠咽菜的艰难处境中，倒也能怡然自乐。

要知道，热点、土拍、新政是楼市流量的三大法宝。而流量，则是可以变相换钱的，这个道理我不可能不懂。

我也早觉得有写一点这类文章的必要了，这虽然于我态度有悖，但在购房者来说二套房首付比例2015宁波，却大抵是一件极好极好的事了。

可是我写什么呢？宁波住建、宁波发布等官方媒体不都已经发布了么？我又有必要再去舔一遍吗？

《走向共和》中有这样一个经典桥段：一位太监面带悦色地向老佛爷汇报：皇上拉的屎，颜色很正常。

做媒体的，难道不就是太监吗？

白天要为「皇上」鞍前马后，端屎端尿没有节操，面对山珍海味嘴巴闭捞、佳丽三千口水咽好；夜晚孤枕泪相伴欲望无处逃，谈何贞操？

既然如此，屎未凉，菊未冷，趁热舔。

我将12月10日这次限购新政称之为：宁波楼市新政3.0。为什么称之为3.0？且看下图。

首先来说一下这个政策出台的背景。

根据《宁波住建》公众平台正文前言所言：

12月10日，市住建、资规、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》。

《补充通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。《补充通知》自12月11日起实施。

为什么是7月6日调控新政的《补充通知》？

答案可能是，这个政策本就是7月6日调整新政的一部分，早已制定好了，原本是决定在7月6日结合新限购圈出台同步发布，结果因为某种原因，延迟了，或暂时搁浅了。

这说明了什么？说明了某个层面一直在选择折中方案。结合前两天一直在微信群里流传的截图。根据这份截图，首套房要首付四成，二套房要首付六成。

最终，经过一两天的发酵，这个谣言虽然变成了现实，但是又被折中了，即首套首付依旧三成保持不变，二套按揭与否执行标准不同。

如果再联想近日疯传浙江省五大行调整房贷利率——首套房利率不低于5YLPR+55BP(5.2%)；二套房不低于5YLPR+70BP（5.3%），并于12月12日起执行的政策，不得不感叹：

高明，实在是高明，背后必定有高人。

此前有人抱怨，现在是省会经济时代，计划单列市对宁波的意义越来越小，真的小吗？

我相信用处依旧很大，至少在楼市政策制定层面，可以做到相对独立自主，而不是一刀切。

否则万一房贷利率调整确有其事（很有可能），并与浙江省同步，宁波购房者要多付多少利息给银行？那可是一大笔钱。

再说具体政策。

透过官方晦涩难懂的政策性文字背后，我将它提炼为「一个中心，两个基本点」。

「一个中心」即二套房首付调整政策，即：

市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%；市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%。

这个政策本质上大大利好无房户！利好外地购房客户。

同时，又抑制了一小部分本地客户的改善需求，譬如你手里有一套房按揭已还清，原本想垫垫脚买个700万级的高端改善房，可是250万首付已经很吃力了，结果现在又要接近300万。

但是，对于真正想买高端改善房的客户来说，这多增加出来的10个点首付比例还是能想办法的，目前宁波主城区4万+、150平以上豪宅二套房首付比例2015宁波，数量也有限，因而基本上对豪宅市场影响不太大。

那么，有没有人为了降低首付比例去假离婚呢？

答案当然有，而且将成普遍现象。

这就回到了两个基本点之一：即规范合同更名和住房赠与行为。

如果你通过假离婚形式，将名下房产转移到对方名下，腾出一个宝贵的无房家庭名额，那么你将面临以下几个问题。

第一、你可以将房产赠与转移到对方名下，但仅限于夫妻配偶或直系亲属，同时限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易。

目前宁波新房限售期最低为两年，两年，无房家庭优先购房后的限售期为五年，五年。

第二、你虽然不被限售条框束缚，将房产成功转移到对方名下，同时婚也离了，但是你还要面临以下两种情况。

1、如果你是本地人，离婚前你的另一半在市五区（奉化区除外）只有一套或无住房的，你才可以有资格在限购区域购买一套住房。

这对于人均两三套房的宁波本地人来说，影响比较大。但是却利好奉化，一句话：想买继续买奉化吧！

二、如果你是外地人，离婚前你的另一半在市五区（奉化区除外）无住房的，且你在购房之日起前三年在本市已连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的，你也可以申请在限购区域内购房一套住房。

反之，假离婚必须满2年才能在限购区域内购房。

换句话说，身为外地人的你，可以在宁波最多买两套，一套在奉化，一套在限购区，前提是离婚必须满2年，且社保连续缴纳24个月以上。

当然，还有一个很重要点，就是无房家庭摇到新房后的合同变更问题。

以前是可以变更为配偶、直系亲属，或配偶双方共同所有，现在不行了，只能增加配偶或变更为配偶，不得更名给直系亲属，以防范购房者钻无房家庭的空。

「两个基本点」的另外一点就是关于父母投靠购房政策。

这个政策基本上是照搬杭州限购政策，我认为对宁波来说意义相对较小。

因为杭州相对浙江或全国来说，吸引力的确很大很大。因而，子女买了一套，还想再用父母名义再买一套……

我们来对照一下杭州、宁波两地关于父母投靠购房政策。

杭州：在杭州9月4日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）中明确规定：

以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

而宁波呢？

宁波：父母投靠成年子女落户我市未满2年，申请在限购区域内购买一套住房，须满足以下条件：

父母双方在市五区无住房且外地户口，那么父母之一自购房之日起前三年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税（含零申报）或者社会保险。

父母投靠成年子女并落户市六区未满2年，申请在市六区优先购买商品房，须满足以下条件：父母双方在市六区内无住房；父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。

总之，父母投靠成年子女买房的比例，在宁波应该比较低。