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118平米非普通住宅首套房也就是说怎么算?详细解释

来源:网络整理   2022-08-07 09:13:27

按照国家相关规定进行了统计,先把测算的结果送上:

1)118平米普通住宅首套房

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2)138平米非普通住宅首套房

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也就是说,如果你的选择不恰当,最高可能需要付出的税费最大可能要37W。

普通人看了上述计算结果,肯定一头雾水,下面本文就对上述所有的收费进行一个详细解释。

一、缴税基数

二手房缴税时,缴税基数一般有两个:网签价格与过户指导价。

1、网签价格:买卖双方在网签合同上填写的成交价格;网签价格=合同中房屋成交价格=网上签约授权委托书价格。

2、过户指导价(也称核定价):税务机关根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。过户指导价有下限和上限,超过上限不管房子交易面积多大都会按照非普通住宅缴税。

二手住宅缴税时,如果网签价格低于过户指导价,则过户指导价会作为缴费基数;反之,则网签价格会作为缴费基数。

即网签价格和过户指导价哪个高选择哪个作为缴税基数。

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二、基础概念

1、普通住宅与非普通住宅

非普通住宅一般指住宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

评价标准为:

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1)住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);

2)2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米,或者房屋交易成交价160万以上);2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅,非普通住宅降至120平方米以上。

3)实际成交价格高于该区市场指导价;

以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。 反之则为普通住宅(如:别墅等)。

2、满五唯一

指该省份内所在城市,你就只有1套房子,且这套房子产证已经满5年了就是满5年唯一。不是仅仅根据产证里的权利人,是以家庭为单位的,家庭的意思是夫妻和未成年子女即为1个家庭。

1)满五是指房子房产证从出证或契税票开始算时间满5年。

2)唯一是业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。

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三、缴税类别及收费方式

大头的税费主要是四个:契税、个税、增值税及附加税

(一)契税

缴税标准:

首套90平及以下,缴税基数×1%, 首套90平以上,缴税基数×1.5%,二套房缴税基数×3%。

契税由买家承担,过户当天交给房管局。

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(二)增值税及附加

1)房子未满2年

增值税及附加的征税标准:缴税基数÷(1+5%)×5.65%

2)房子已经满2年

普通住宅免征。

非普通住宅征税标准:差价÷(1+5%)×5.65%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。

注1:合理费用 = 原契税 + 本次增值税及附加 + 网签价*10% +房贷利息

注2:按规定,增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的,市场成交惯例却是买家承担所有税费最新二手房交易税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。

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(三)个税

1)满五唯一

满五唯一免征!满五唯一免征!满五唯一免征!重要的话说三遍。

注:买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。不过,房东也不是傻子,肯定不会吃亏最新二手房交易税费,所以一般会把节省的税费加到房价上,导致满五唯一的房子报价比较贵,如果实在贵得离谱,那还是算了。

2)不是满五唯一

如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房,如果卖家能提供完整、准确的房屋购入原值凭证。个税交税标准是:

差额×20%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用

如果没有这个凭证,可以采用另一种方式纳税:

普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。

实际交个税时,购房者可以二选一,哪种省钱用哪种。

注:合理费用 = 原契税 + 本次增值税及附加 + 网签价*10% +房贷利息

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(四)其他费用

下面这些都是小钱,几千块钱搞定。

交易手续费:2.5元/平米×建筑面积,买卖双方都要付。

权属登记费:80元/本,每增加一个产权人增收10元。

权证印花税:个人取得房地产权证按5元/件缴纳。

配图费:25元/本。

贷款抵押登记费:商业及组合贷款200元/套;纯公积金贷款100元/套。

合同公证费:200-400元左右,由引发方支付。

评估费:办贷款一般要评估,费用几百到几千,可协商,交给评估机构。

公共维修基金:上家账户中的结余会过户给下家,是免费赠与还是收费赠与,需要双方协商决定。

其余的还有看房交通成本什么的,就得自己控制了。

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四、中介费

中介费本来不应该单拎出来说,但现在房价动辄几百万,2%的中介费就要2万+,确实也是一笔不小的负担,一个普通白领可能好几个月才能赚到这么多钱。

不过,中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜,一般在1.5%左右。

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