禹洲禹洲公寓是不赚钱的，你的现金流就断了吗？

8月29日，在禹洲地产的中期业绩会上，创始人、董事会主席林龙安宣布，公司准备对一二线城市的核心地段的地块做持有，比如在合肥和上海，把一些与周边二手房价差比较大的部分做长租公寓。

这并不是禹洲的转型或者新业务，而是在一些城市“五限”（限购、限贷、限价、限售和限签）政策下，新房的价格明显低于同地段的二手房。林龙安解释，在目前的这个阶段，面粉（地价）比面包（房价）贵，卖了（面包）又买不起（面粉），不卖业绩又上不去。

“有合肥项目单价较周边二手房低5000至6000元，差价太大”。2016年，禹洲已经把厦门部分项目用来收租。

事实上禹洲地产上海项目，林龙安认为长租公寓是不赚钱的，他认为，这并不是一个长期的生意。“大陆的租金回报率不高，维持在4%左右已经很好了。融资的利息都超过4%了，所以是得不偿失的。”根据中报的信息，截止六月底，禹洲的融资成本为5.99%。

林龙安强调，可售住宅转为长租公寓是临时方案，待将来政策放开后，可以将相关资源转为出售。他预计长租公寓的投入占比不超过5%。“不能长期作为一个长线，都不卖了，都做长租公寓了，那你的现金流就断了。”

禹洲的“临时方案”，是中型房企在规模和利润夹缝中必须经历的阵痛。尤其是禹洲追求利润，公司高管表示，禹洲已经连续12年的毛利率一直保持30%以上。

禹洲稳定的对于利润的追求，受到了很多保险、养老金和国有资产公司的青睐。目前，禹洲的股东包括中国人寿信托、台湾人寿、全球人寿、财政部旗下的华融金控以及美国加州退休基金。

从公告来看，2017年上半年，禹洲的合约销售均价在1.7万元/平米左右，而土地成本为5879元/平米。

禹洲方面表示，收购并购项目是高利润的重要保证。禹洲1/3的项目来自于收并购，禹洲2006年进入上海和合肥，以及2016年下半年进入武汉、杭州及苏州，也主要是通过并购的手段。

2016年底至今，禹洲以收并购的方式进入华中和粤港澳大湾区。2017年新增的土地储备中，南京和惠州并购项目楼面价都在3900元/平米以内。

在急剧变动的市场，仅仅稳健还不够，禹洲也提升了对规模的追求。在中期业绩会上，禹洲提出到2020年实现1200亿元销售额，1000亿元权益销售额的目标。

截至2017年6月30日，禹洲的合约销售额达到214亿元，同比上升66.9%。在业绩会上，林龙安宣布将2017年的合约销售目标从300亿提高到400亿元。这已经是今年禹洲第二次上调销售目标，此前，他们将销售目标从280亿提升至300亿。

他表示，禹洲在下半年将会有358亿货值的新盘进入市场，即使按照55%的去化来看，完成400亿的销售额也没有任何问题。

财务报告显示，禹洲目前有1013万平米的土地储备。其中长三角和海西经济区分别为53%和34%。在合肥，禹洲拥有11个可售项目。

厦门出身的禹洲是当地的最大房企，而其长三角的布局为其业绩增长提供了有力保障。2013年时，禹洲作出战略调整，只进入一线和二线城市；到了2016年，一线城市的周边城市享受辐射红利，禹洲决定进入一线城市周边的小城市。同年，禹洲将总部从厦门迁往上海。

目前，长三角的销售额已经占到总销售额的67%。从销售金额来看，禹洲的三大市场分别是上海、合肥和龙岩。在上海，禹洲先后在上半年推出了三个楼盘。

按照禹洲的介绍，公司在厦门的市场占有率为11%，是当地的最大房企，此外，禹洲在合肥市场位列前三，在南京的销售进入前十，在上海已经进入前二十。

林龙安表示，今年政策放宽的机会甚微，政府也无大幅加强力度的迫切需要，因为该有的都有了。经济为L型，低库存禹洲地产上海项目，高成本，决定本轮调控下的市场走势将区别于以往。

林对目前销售火爆的三四线城市抱有警惕态度，他认为这些经济基础薄弱，人口吸附力不强的城市中长期发展空间有限，市场存在新一轮积压库存风险。禹洲的布局依然是在一二线城市以及一线城市的卫星城市。