2021年的西安楼市，各大区域价值如何，哪些楼盘可以选择？

买房子，不管是刚需、改善，还是投资，首先要做出的选择就是买哪里的问题。

放眼西安，东南西北各大区域，再加上高新、经开、曲江、浐灞、港务区等各种开发区，以及西咸新区的五大新城、能源金贸区，还有主城区外围的高陵、临潼、咸阳等区域，眼花缭乱。

到底该选哪里？这成为摆在购房者面前的一道难题。

那么，2021年的西安楼市，各大区域价值如何，哪些楼盘可以选择，这将会是我们本文关注的重点。

01

高新区

不管是自住还是投资，高新区一定是大多数人在西安买房的首选区域。因为，这里有整个中国西北地区最密集的商务区，这里拥有西安这座城市最为优质的教育资源、城市公共配套。

正是基于此，高新区的房价目前也是西安最高的，对于大多数购房者而言，不是要不要在高新区买房的问题，而是能否买得起的问题。

经过30年时间的发展，高新区三环以内区域可供购房者选择的新盘将越来越少。在2021年，高新三环内区域唯一一个待入市销售的项目就是保利·天悦五期，这个原计划在2020年底入市的地块，2021年入市应该是没多大问题了，140㎡起步的户型面积，这将是三环内唯一的选择。

三环之外，2021年以及未来几年高新区的新盘将会扎堆在两大板块，一个是软件新城板块，一个是高新CID板块。

软件新城板块，紧邻西三环，距离高新一期、二期比较近，能够享受到主城区的成熟配套，再加上紧邻三环，交通也比较便捷。软件新城板块目前已经形成一定的产业基础，教育配套也已经兑现，商业配套苏宁广场正在建设之中，另外据传西安第二座SKP将会落户软件新城，但目前还没有最终确定。

在产业、配套可以看得见的情况下，软件新城板块已经成为大牌地产商扎堆的地方。但目前整个软件新城板块仅有招商·臻观府这一个新盘在售，精装高层2.5万元/㎡左右，精装小高层均价3万元/㎡左右，经过半年多时间去化之后目前所剩房源已经不多。

除了招商·臻观府之外，目前软件新城板块已经亮相待价格公示的项目包括中国铁建·西派国樾、高新·天谷雅舍、隆基泰和·云玺领峯，基本上都是大户型面积的产品。而天地源·云水天境据说很快就会亮相，高科云天目前还没有亮相。

高新CID板块，是高新区三次创业的主战场，南三环向南7-8公里，沿着西太路沿线进行开发。这个板块虽然说发展起步较晚，但其规划起点较高、发展速度迅猛。目前西安 长安区 住宅销售，区域内的地铁6号线、国际医学中心、多所学校等配套均已经兑现，主干道西太路正在提升改造之中。

目前，整个高新CID板块唯一一个在售的项目就是紫薇华发·CID中央首府，两次推售两次千人摇，由此可以看出购房者对于这个板块的信心。除了该项目外，中海·寰宇天下售楼部已经开放，等待价格公示拿证开卖。

另外，新希望、阳光城、招商蛇口、重庆华宇、西部机场、碧桂园等大品牌开发商在该区域也有项目储备，楼面地价清一色的1万+，今年也将会陆续亮相并且入市销售。限价之下，这些万元楼面地价的地块如何突破？这将是值得我们所关注的！

除了三环内、软件新城、高新CID之外，紫薇地产在草堂基地拍得的1.4万元/㎡楼面地价的低密地块，将会引进绿城进行联合开发，预计将会打造成纯叠拼低密产品。

02

曲江新区

在高新区之前，西安房价最高的区域实际上是曲江新区。凭借曲江一期的住宅产品豪宅化，曲江一期是富人的聚集区。但曲江二期，大量刚需产品的扎堆，则顿时让曲江的价值引发争议。

目前，整个曲江新区重点开发区域将是绕城高速以南、西康高速以东片区，也就是我们常说的雁翔路板块。

在前几天，雁翔路板块刚刚拍出了2.4万元/㎡的楼面地价，上演了面粉贵过面包的行情，很多朋友在惊呼：赶紧到曲江买房！曲江依然是那个曲江！

也许是为了吸取教训，与西康高速以西片区的住宅项目容积率普遍较高不同的是，西康高速以东片区整体容积率更低一些，以改善产品为主。

虽然说大家都想在曲江买房，但遗憾的是整个曲江新区留给购房者购买新盘的机会很少很少。

整个曲江新区，目前只有中海·曲江大城刚刚公示了几栋房源的价格，预计会拿证入市销售，这也许是置业曲江最佳的机会。

除了中海·曲江大城之外，电视塔板块的华润·悦府新地块今年预计会入市，万众地产在雁翔路板块的万众曲江流光云谷今年预计也会入市，但这两个项目肯定是不便宜。

03

航天基地

航天基地板块的价值是被低估的，这是我们的观点。

在前几年的时候，曲江二期还有新盘在售、航天基地的配套短板，让航天基地的楼市一直不温不火。但是，随着曲江二期可售房源减少、地铁4号线的开通、航天基地板块配套的完善，再加上区域内的产业基础，很多购房者开始将目光转向了航天基地板块。

2021年虽然才过去2个多月时间，但航天基地板块已经上演了3个“千人摇”、1个“万人摇”，成为西安关注度最高的区域。

目前，该区域内的“万人摇”项目山水美树还有几栋楼价格已经公示，等待拿证登记；“千人摇”项目鑫苑府，今年也还会加推。2020年西安单盘销冠碧桂园·云顶，2021年也会有加推。

另外，航天基地板块还有多个纯新盘预计在2021年也会入市销售西安 长安区 住宅销售，其中包括绿城·紫薇公馆、招商·华宇长安玺、融创·揽月府六期、蓝光恒志·芙蓉香颂，其中3个项目的楼面地价在万元以上，售价肯定是不便宜。

04

浐灞生态区

浐灞板块是这几年西安新房供应量比较高的板块，同时也出现了多个2万+项目。上一周，浐灞拍出多宗高价地，进一步刺激了区域内的楼市。

从目前来看，浐灞板块2021年在售的新盘主要分布在以下几个地方：

浐灞以西、北辰大道以东、北三环以南、广安路以北的总部经济园区板块，这个板块内目前在售项目包括旭辉·国宸府、源邸壹号、钛茂壹号

灞河以西、北三环以北的北辰大道附近，这个区域内在售的项目包括未央金茂府、龙湖·春江天序、远洋·御山水、金科·博翠天宸，有的盘目前无房源在售，只能等待加推。另外，该区域内的上河雲璟展厅已经开放，招商蛇口去年在该区域内拿的地块项目预计今年会亮相。

浐灞三角洲板块，目前有自然界·河山大平层产品在售，

浐灞生态区南部片区，雁鸣湖板块的万科·雁鸣湖在售，高科麓湾刚刚公示几栋楼的价格

05

国际港务区

2021年西安将迎来全运之年，在全运东风之下，作为2021年全运会主场馆所在地，港务区板块想低调都难。

而从目前来看，港务区板块是西安房价最低的板块之一，也是留给刚需最佳的机会。随着区域内交通、教育、医疗等配套的兑现，再加上全运会的筹办对于城市的提升，港务区板块已经吸引了越来越多的购房者置业。

目前，港务区板块的住宅项目主要扎堆在四大板块：

一个是奥体板块，也就是奥体中心周边，包括绿城全运村、华润置地·未来城市、中粮·奥体壹号、金地·玖峯汇、融创·望江府、枫林九溪蓝溪，这些盘今年都会有房源推售；

一个是港务西路沿线，代表性项目为电建地产·西安·泛悦城，预计今年下半年加推；

一个是港务大道沿线，代表性项目包括汇悦城、融创·时代奥城，融创·时代奥城建议可以重点关注；

还有一个是秦汉大道沿线，招商城市主场的新地块已经开始前宣，另外该区域还有一个项目就是绿地国港新里城。

上述四大板块由于位置不同价值也就不同，奥体板块当然是大家的首选了。

06

经开区

作为西安最早成立的两个开发区之一，经开区这几年新盘比较少，整个三环内区域在过去一年时间唯一有房源推售的新盘就是龙湖·景粼天序了，是需要通过摇号才能买到的。

2021年，经开区的新盘将会主要集中在高铁新城板块，除了去年已经入市的碧桂园·文景府、白桦林溪、合悦华府、绿城·桂语蘭庭之外，绿地、经发、复地在该片区均有拿地。

从目前这个区域内待亮相的几个纯新盘进展来看，预计绿地的项目速度会更快一些，更早亮相。

07

长安区

这几年时间，长安区板块每年会有那么一两个新盘来支撑起整个市场，处于一个不温不火的状态。

2020年的时候，中南·春风南岸、金辉·长安云筑这两个盘支撑起了长安市场。

进入到2021年，目前长安板块待售的项目包括翠景台、融创·江山宸院、新兴·熙园，均是已经前宣了几个月但还没有入市销售，估计很快就会入市销售了。

08

西咸新区

西咸新区面积比较大，达到了882平方公里，分为五大新城+能源金贸区，由于每个区域距离西安主城的距离不同、发展现状不同，因此区域发展、地产开发差异也很大，可以把西咸新区当做一座城市来看，然后再来分板块。

能源金贸区：地处沣河、渭河交汇处的能源金贸区，是目前整个西咸新区的核心区域，也是重点发展区域，这个区域内的建设速度非常之快，配套也正在兑现之中。目前，该区域的新盘主要集中在世纪大道、核心区。世纪大道上今年在售的新盘为奥园·璞樾湾、莱安万莱逸宸，核心区今年在售的新盘包括陕建沣渭壹号院、电建地产洺悦府等，另外绿城在该板块拿到的地块，预计今年也会亮相。

沣东新城：由于沣东新城的区域基本上都属于之前的西安行政辖区，并且紧邻西安主城区，因此沣东新城发展起点更高一些。目前，整个沣东新城在售的新盘其实非常之少，对于打算置业沣东的朋友可以重点关注万科在自贸产业园板块的新项目、中南上悦城新拿的地块、沣东大道上的天地源·兰樾坊，以及海逸长洲、湖光山色等几个老盘。

沣西新城：沣西新城可以买的新盘也很少，沣西也是这几年西安房价涨幅比较大的区域。今年沣西在售新盘主要集中在沣河沿线区域，代表项目包括中交、中旅的新盘，以及中国铁建·西派宸樾。另外一个区域就是交大创新港附近，目前唯一一个在售的项目就是科为城，均价1.6万元/㎡。

秦汉新城：渭河北岸的秦汉新城兰池大道板块，曾经凭借低密、生态环境优势成为西安高端产品的聚集区，但这两年受到文物保护因素的影响，这个区域的项目基本上都处于停滞状态，中铁二十局、新城控股、平凉新世纪在该区域拿地2年项目一直无法亮相。兰池大道板块的命运如何，项目何时亮相，还要看文保区问题的解决。兰池大道东段还有一个住宅项目，是去年下半年入市的保利·时光印象。除了兰池大道板块之外，目前秦汉新城住宅项目扎堆的另一个板块就是塬北板块，主力在售项目是西安恒大文化旅游城。周陵板块则规划的是大量工业用地，住宅用地比较少，以后在恒大、宝能上班的人住在空港、咸阳奥体板块？

空港新城：这个板块虽然说距离主城区有点距离，但其西安咸阳国际机场这一独一无二的优势，是任何一个区域都无法复制的。随着区域内配套产业的落地，以及机场三期扩建工程的推进，在未来几年空港新城将进入到一个价值兑现期。2021年，苏宁、龙湖在该区域的项目有望亮相，建议大家重点关注。

泾河新城：这个区域在今年这几个月我们写的频率比较高，是因为区域内的利好消息比较多。大家可以翻阅我们昨天所推送的关于这个区域几块土地出让的消息，今年泾河新城的楼盘建议重点关注：金地乐华翰林艺境、雅居乐北城雅郡、西咸城投·新华阙、崇文海棠、湖光印象，以及待亮相的天朗项目、南飞鸿项目。

09

咸阳

咸阳市场这几年比较火，融创、龙湖、恒大等大牌地产商纷纷重仓咸阳市场。在2020年，咸阳市场诞生了大西安范围内单盘销售套数、销售面积NO.1的楼盘融创·御河宸院。

2021年，对于咸阳房价走势的判断，我们给出的预测是稳定。咸阳今年的新盘依然主要分布在三大区域：

第一，市中心。除了在售的碧桂园·秦都府、龙湖·彩虹郦城、朗诗渭城府之外，融创在咸阳二厂的项目今年也将有望亮相。

第二，高新区。蓝光未来城、国润当代境、天伦云境天澄、融创·御河宸院、鑫苑又一程，这是咸阳高新区目前重点在售项目。

第三，文兴路板块。也就是咸阳楼市F4，龙湖·上城、融创·宸光壹号、恒大珺睿府、金科·集美嘉悦，这是四大天王之间的PK。

当然，咸阳还有一个独守奥体板块的项目绿地·新都会。我再强调一下，这个项目处于咸阳，不处于西咸新区。

由于篇幅有限、时间有限，上述对于各个区域今年的新盘仅做简要概述，关于更多各区域、各楼盘的信息，可以持续关注地产房剑，也可以加入地产房剑知识星球，还可以搜索小程序买房吧进行了解。