上周五住建部召集10个城市开了一场“房地产工作座谈会”

最近，无论朋友圈置业顾问们发布的大红色“涨价”海报有多鲜艳，都不过是郑州楼市逐渐“凉凉”的遮羞布而已。

市场在变冷，已经成为地产人沉默的共识。

上周五，住建部召集10个城市开了一场“房地产工作座谈会”，核心内容只有一个：调控收紧。

10个参会城市为：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。

没有郑州，这个信号过于明显了。

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“冷？热？”

先来看一组数据：

据贝壳数据显示，截至6月30日，2020年郑州上半年新房共计成交95269套，为近五年销量最低，仅为去年同期销量的70%。

▲ 2020年郑州上半年房地产企业销售业绩TOP15，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径。图片来源：中指研究院

上周郑州共有5个新房项目开盘，共推出901套房源，一共卖出384套，其中位于二七区的泰宏建业国际城，去化率仅为18.3%；上上周，金地滨河风华推出132套房源兴华街伊河路二手房，当天仅去化5套，去化率低至3.8%。

二手房方面，从2019年6万套的挂牌量，暴涨至目前的10.4万套，而郑州二手房月均成交量为6000套，即使没有新增挂牌，现有库存也至少需要18个月才能清完。

如果你去逛逛各个中介门店，战斗在一线的置业顾问会告诉你：二手房降价20万都难出手，店铺想要活下去，只能依靠新房分销。

但是我们换个角度再来看一下。

还是上周，在泰宏建业国际城取得去化18.3%的战绩时，与其直线距离不到3公里的郑州华侨城去化率为80.5%；

▲ 郑州华侨城鸟瞰图

上上周，在金地滨河风华创下去化率3.8%的记录时，中原区的康桥玖玺园开盘当天去化92%。

在高新区二手房挂了3个月降价20万仍然没卖掉的同时，金水区某小学旁边的房子反而在这个月涨价10万出手。

市场整体是在变冷，但郑州地产并非没有热度。

重要的是，买哪，买哪个。

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“地段！地段！”

老生常谈一万遍，买房还是要看地段。

地段不仅是指所在的区位，周边的各项配套都能占到不同比重的分值。真正好地段的房子，是不会被市场淘汰的，哪怕大环境再难，买对了房子，永远都是“好租、好卖、易抵押”的优质资产。

随着郑州“双环+井字”大四环高架建成通车，城市框架的逐渐形成，马太效应也将会进一步在郑州产生作用。

▲ 西四环中原路高架。四环高架的通车，一定程度上为刚需族在郑州置业提供了新选择

强者恒强，弱者恒弱，所有未落地的规划都是远在天边的彩虹，伸手能握得住的优质地段，只会越来越稀缺。

今天我们就来详细聊一下郑州价值恒定的中心片区：金水、中原、二七、管城，希望能对你买房置业提供一定参考。

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“二七区”

郑州被称为“火车拉来的城市”，二七区功不可没。

二七老城相当辉煌，火车站、河医、铁路局、郑大老校区等重要的城市资源均布局在此，以商贸、铁路、物流为主要产业形式立足，不过，目前二七区三环内的区域基本已经没有新房。

在这里置业可选择的二手房非常多，教育、医疗、交通等配套完全纯熟，没有发展等待期。但不少小区存在老旧问题，还需考虑自己的核心需求再做决定。

几年前，二七区以嵩山路、大学路为轴纵向发展，新房主要集中在南部，即二七新区兴华街伊河路二手房，也是郑州刚需、刚改的主战场。

▲ 二七商圈，承载着郑州人的精神记忆

老城和新城，到底怎么选？

二七老城区，火车站周边以及南三环以北，都属于二七老城，片区内被铁路及其家属院、医院、学校等城市资源所分割。教育资源非常丰富，幸福路小学、陇西小学都在此，整个片区以二手房为主，新建商品房几乎为空白。

虽然以二手房为主，但刚需和改善都可以在此找到合适的房源，如康桥金域上郡、康桥溪山御府、升龙城、亚星盛世家园等，居住舒适度很高，不过投资的意义不大。新房目前主要在售为名门橙邦、升龙城壹公馆等。

▲ 二七新区核心区域位置

二七新区，主要承接二七区的地缘客户以及中原、管城的部分客群，市场整体以新房为主，区域南部有尖岗水库、树木园、金水河河源等生态资源，还有绿地城和华侨城待落地，十分值得期待。目前地铁三批规划已出，地铁7号线沿大学南路布局，重视地铁的购房者可以优先选择地铁7号线沿线的楼盘。

新房项目有万科大都会、亚新美好书苑、绿地城、华侨城等，而且房价比较稳定，虽难大涨，但也不会跌。

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“金水区”

如果你去到各个新区的售楼处，置业顾问会从区位讲起，讲规划，讲利好，讲未来，但是金水区的房子就不需要。

一句“我们位于金水区”，足以傲视诸多竞品。

“中部第一区”的宝座，实至名归的中心城区，不会有人质疑吧？但是，同处一个区，但不同的划片，房子差异还是很大的。

从位置来看，金水区可以被拆分为三块：老金水区、金水核心区及金水北区。

▲ 金水区区域划分

老金水区即省辖区板块，老省政府、省政协和省委驻地，也是本地土著口中的“行政区”，目前是郑州教育资源、生活配套最完善的区域之一。整个区域的房源以家属院+二手商品房为主。如果优先考虑上学问题，可以选择相对较新的二手房，其次是优质学校旁边的单位家属院。

金水核心区即老金水以北、以南、以东区域，居住氛围都十分浓厚，教育资源相对老金水来说有所欠缺，区域内置业基本也以二手房为主，新房目前有融创金林金水府、腾威城两个楼盘在售。

▲ 东风渠河景

金水北区是集商业、人气、行政、娱乐等为一体的区域，也是目前郑州高价二手房的主要聚集区之一，由于陈寨、庙李、柳林等大体量城中村拆迁，同样也是新房聚集区，目前新房主要有瀚海思念城、碧桂园天麓、名门翠园、泰山誉景等几个项目。

此外，金水科教园也属于金水区范围，区域内新房项目更多，但整体来说，这个位置离主城区较远，而且目前片区配套并不成熟，等待区域发展充满不确定因素，刚需购房者谨慎考虑。

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“中原区”

上文中提到的开盘去化92%的康桥玖玺园，就是位于中原区老城区。

这个区域，基本是郑州土著聚集地，生活便利度和教育资源不亚于金水区，而且随着郑州中央文化区CCD火热的建设和投入，这里已经不再是“沉睡的绿城”。

那么，意向在中原区应该如何置业？今天重点讲一下两个板块：中原老城区、常西湖新区。

▲ 位于中原老城区核心地段的锦艺城

中原老城区，也就是大郑州的“西郊”，几个国营棉纺厂均在这个区域，伊河路小学、伏牛路小学、桐柏一中、外国语本部等全市数得着的优质教育资源均在这个区域。还有商业、学校、地铁、人口等多方面因素的综合加持，片区居住氛围浓厚，生活所需3公里之内基本均可满足，自住可以选择比较新的二手房，如果考虑孩子上学，一定要问清楚学位是否使用等问题。

新房有康桥玖玺园、恒大经贸中心、昆仑望岳二期等，可选择性不是很多。

常西湖新区，地铁1号线、14号线等地铁线路的逐渐开通，中央科技活力区CTD逐步落地，这里可以说是老城开新花，区域南部水系资源丰富，而且有融信、世茂、恒大、金科、中晟融侨等开发商入驻，是纯粹的住宅区，可选择性较多，建议首先考虑交通问题。

▲ 建设中的常西湖新区

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“管城区”

在管城老城区生活的人们，与中原区类似，都是真正的老郑州土著，甚至比西郊还“纯正”。

相较于金水区和中原区优质的教育资源和各项行政规划，管城老区看起来略逊一筹，但辖区内创新街小学、回六等学校也相对不错。另一方面，已建成的地铁加持，商都新区、小李庄火车站的规划逐步落地，也让这一区域重回购房者的“优先待选项”。

按照现有规划，管城区将通过“大商城遗址板块”和“商都新区板块”把管城区之一老城区建设成“功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明”的新商城组团。

▲ 管城区是郑州历史文化与城市建设融合发展的一副缩影

目前，该区域仍是郑州的核心城区，在建的“商都历史文化区”有望使得整个片区脱胎换骨，而且庞大的地缘客户群体，使得该区域内房价十分稳定，也是难得的加分项。

老城&新城的选择题，管城区也同样存在。

管城老区，各项生活配套毋庸赘述，整体交通通达性很好，特别是在地铁5号线开通之后，沿线楼盘的价值进一步凸显。在地理区位上距离郑东新区和经开区比较近，适合在这两区就业的年轻人。

而且区域内不乏一些新房项目，比如地铁沿线的世茂云尚城、奥兰和园、盛澳金尊府；二手房可选择的次新房也很多，基本可以实现买后即住。

▲ 十七里河为管南新区增添了更多宜居感

管南新区，妥妥的刚需集聚地，永威、融创、绿地、正商等开发商早早入驻，不乏千亩体量大盘，而且价格相对不高，地铁、教育等刚性配套也在逐步完善，加上地铁的加持，整体房价一直稳中有涨。

目前片区内主要在售新房有绿都澜湾、永威城、融创城、富田城等。等小李庄火车站落地之后，区域或许迎来新的机遇。

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“小结”

从目前的的调控规模来看，郑州虽然不在10个约谈城市之内，但紧缩的政策依然悬在头顶。

另一方面，央行发布一年期LPR为4.05%；五年期以上LPR为4.75%，相比上次的4.8%，降低了5个基点。利率的下探，释放的信号也值得研究。

其实市场永远都是这样，有人唱衰，就有人看好。

但对于势在必行的购房者来说，早买晚买，其实都要买。

还是那句话，选对区域，有时候比选对时机更重要，你说呢？

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