司法拍卖拍得税费缴纳情况提示风险提示(图)

王先生通过司法拍卖拍得一套住宅，成交价150万，面积 100平方米，此房屋原系某公司所有，该公司于2004年购入，价格60万，从未交纳过房产税。

在王先生办理过户手续时被要求交税，经咨询国税和地税部门，需要交纳各种税收近50万。

原因是在竞买时签订了一份由拍卖公司提供的《拍卖告知书》，《拍卖告知书》中明确约定“标的物所有权转移至买受人名下双方应缴纳的一切税费，包括契税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、水利建设专项资金、房产税、城镇土地使用税、被拍卖方所得税、被拍卖方拖欠的各种税费与本次拍卖有关的所有税费都由买受方承担。（有关税费缴纳情况买受人需自行向有关部门进行了解）。”

生效判决的权利人申请强制执行被申请人的房产及土地使用权以清偿期债务，法院受理后一般会委托拍卖公司进行拍卖，拍卖公司在拍卖前一般会拍卖公告中明确告知拍卖房地产的涉及的相关税收由买受人承担，并要求竞买人签字确定后参加竞买。这些税收包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税和所得税（出卖人系企业的，为企业所得税；出卖人系自然人的为个人所得税）。

因为竞买人缺乏风险意识和税收知识，没有预见可能发生的税负或虽然遇见但未能准确预测应纳税额，在竞买时未能合理出价，导致成交后发现税负偏高，超过预期难以接受。

对此，“来拍呀”做如下风险提示：

一、经竞买人签字确认的拍卖公告“约定”了税费的承担，虽然此“约定”是否具有法律效力尚有争议，但在办理房地产转移登记时，房地产管理部门要求必须缴纳相应的税款才能过户，这事实上产生了不缴纳税款不能过户的风险。

二、根据“约定”，房地产转移登记时，买受人需要承担的税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税和企业所得税或个人所得税。根据税法的规定，上述税种中司法拍卖房屋过户税费，买受人为纳税义务人的有契税和印花税，其他税种的纳税义务人系出卖人。“约定”由买受人承担，实际上在一定程度上产生涉税风险。

三、上述税种中，因出卖人法律形式不同的，税负略有不同。现以出卖人系企业为例，计算其应纳税额。出卖人系自然人的，税负会小些，不再另行计算。

（一）营业税

应纳税额=拍卖成交价×5%=150×5%=7.5万

（二）城建税和教育费附加

应纳税额=营业税应纳税额×（7%+3%）=0.75万

（三）土地增值税

应纳税额=拍卖成交价×3%=4.5万

（四）企业所得税

应纳税额=（拍卖成交价－计税基础－转让时的相关税费）×25%=（150－（60－（60÷20）×8）－（7.5＋0.75＋4.5））×25%=25.31

在企业所得税汇算清缴时，房产转让所得应并入企业的应纳税所得计算应纳税额，换言之如果企业存在亏损，那么房产转让所得可以和亏损进行冲抵，以余额作为应纳税所得额。本案中，出卖方企业是否存在亏损以及亏损多少，买受人无法得知。但在办理过户是，被要求按房产转让所得计算缴纳出卖方的企业所得税。

（五）房产税

应纳税额=房屋原值×（1-70%）×1.2%×8=60×（1-70%）×1.2%×8=4.03万元

出卖方在购置该房屋后，一直未就此房屋申报缴纳房产税，税局告知要补缴全部所欠的房产税。

（六）城镇土地使用税

应纳税额较小，忽略不计。

（七）契税

应纳税额=拍卖成交价×3%=4.5万元。

（八）印花税

应纳税额较小，忽略不计。

上述八个税种应纳税额合计46.59元。税负占拍卖成交价的31.06%。

鉴于上述风险，提出如下建议：

一、竞买人在出价前必须清楚调查出卖人的法律形式（企业或自然人）以及出卖人的欠税情况（出卖人为企业的），当然这在实践中很难，在此基础上估算应纳税额，并计入购买成本，以此作为出价依据。

二、出卖方的法律形式可以到房管局查询房屋权属登记信息得知，因为出卖人法律形式的不同导致税负不同，只有知道出卖人的法律形式，才能计算出准确的应纳税额。

三、如果拍卖行未披露出卖人的法律形式，导致竞买人误认为出卖人是自然人，而实际上出卖人系企业，两者之前的税负差异，买受人可以依据拍卖法要求拍卖人赔偿。

四、拍卖行明确告知所有税费由买受人承担，竞买人在告知书上签字。此行为是否构成税收担保或转移纳税义务？律师认为不能构成税收担保以及转移纳税义务，理由是税收法定原则、税法关于纳税义务的规定以及征管法关于税收担保的规定。因此，买受人可以建议税局对出卖人采取税收保全和强制措施，从拍卖款中划拨欠缴税款。但税局是否愿意，以及如果不愿意司法拍卖房屋过户税费，买受人是否有救济途径，尚不明确。

五、因应纳税额占拍卖成交价30%以上，买受人有权要求撤销买卖合同，理由是显示公平，撤销权的除斥期间为一年。

来拍呀提醒：此上述涉税风险并非由司法拍卖导致的，在其他二手房买卖中也存在。