规范我市个人住房转住房公积金贷款业务规范商业贷款转公贷款

十堰个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务办理实施细则

第一章   总则

第一条为规范我市个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务，根据国务院《住房公积金管理条例》、《湖北省住房公积金管理实施办法》等相关规定，结合我市住房公积金个人贷款管理工作实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称个人住房商业贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公贷款”）是指具备住房公积金贷款资格的借款人，将本人已办理的个人住房商业贷款（以下简称“原商贷”），转为十堰住房公积金中心（以下简称“公积金中心”）发放的住房公积金个人贷款。

第三条商转公贷款需商贷正常还款满1年以上，转贷业务由住房公积金委托贷款银行办理。

第四条公积金中心负责商转公贷款的政策宣传、业务咨询、贷款的受理审批管理；受托银行负责合同签订、抵押落实、贷款发放、贷款回收等。

第二章   贷款对象和条件

第五条 贷款对象

凡户籍地在十堰市辖区内的省内缴存职工按时连续足额缴存住房公积金6个月以上，账户处正常缴存状态,在我市购买新建商品房或存量房时办理了个人住房商业贷款的，必须以本人（以下简称“转贷人”）名义申请商转公贷款。

第六条 贷款条件

(一)转贷人及配偶持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力, 年龄在18周岁（含）至法定退休年龄期间；

（二）申请贷款月距最近缴存月不超过4（含）个月；

（三）转贷人的原商贷住房未在公积金中心办理过购房提取；

(四)转贷人及配偶信用良好，能够提供人民银行出具的个人信用报告或同意授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人信用报告，并符合公积金中心个人住房公积金贷款信用审核标准；转贷人及其配偶近两年内违约连续3期（含）、累计6期（含）以下；五年内累计12期（含）以下可受理贷款申请；

（五）转贷人及配偶有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；

（六）无尚未结清的住房公积金个人贷款，且无影响住房公积金个人贷款偿还能力的其他债务；

（七）原商贷余额应低于公积金中心的最高贷款额度；

（八）同意提前结清原商贷余额；

（九）原商贷发放后已正常还款12个月及以上，并提供由发放该笔贷款的商业银行出具的原商贷正常还款和贷款余额证明或原商贷结清凭证（一年以内）、借款合同、借据；

（十）能够提供所购房产的湖北增值税普通发票或《销售不动产统一发票》、税收完税证明以及原住房商业贷款借款合同与抵押合同；

（十一）原商贷所购房屋已办理《不动产权证》，产权明晰,且不存在除原商贷抵押以外的其他权利限制（包括但不限于查封、设立有居住权、租赁权、二次以上抵押等）；

（十二）同意用原商贷住房进行抵押担保；

（十三）存量房商转公贷款房屋房龄（以建成年份为准）不超过30年（含30年）；

（十四）转贷人婚姻状况发生变化的，应提供相关材料及委托核查手续；

（十五）公积金中心和受托银行要求提供其他材料。

第三章   贷款房屋套数认定

第七条  认定标准

（一）商转公贷款首套住房认定：转贷人家庭（含转贷人、配偶及未成年子女）在户籍地、购房地、工作地房屋产权管理部门的信息系统中仅有一套住房，并与拟申请商转公贷款的房屋为同一套住房，认定为首套住房；

（二）商转公贷款第二套住房认定：转贷人家庭（含转贷人、配偶及未成年子女）在户籍地、购房地、工作地房屋产权管理部门的信息系统中有二套住房，就其中一套住房申请商转公贷款的；

（三）商转公贷款第三套住房认定：转贷人家庭（含转贷人、配偶及未成年子女）在户籍地、购房地、工作地房屋产权管理部门的信息系统中有三套及以上住房的；

（四）公积金中心信息系统（以下简称“公积金系统”）显示有两次(不含）及以上公积金贷款记录，其商转公贷款申请均不予受理;

（五）个人信用报告中有未结清商业个人住房贷款或公积金系统有贷款记录不能提供转让、赠与等交易信息，则纳入房屋套数认定范围。

第四章   贷款额度、期限和利率

第八条贷款额度

商转公贷款可贷额度应当同时满足以下条件：

（一）不得高于公积金中心当年规定的贷款最高额度；

（二）不高于公积金中心审核转贷人及配偶还款能力确定的贷款额度；

（三）不高于原商业贷款余额（四舍五入取千位）或原商业贷款结清最后一次还款额。

第九条 贷款期限

商转公贷款最短不低于1年、最长期限不超过30年,商转公贷款期限不得长于原商贷的剩余期限,同时不得超过转贷人法定离退休时间后的5（不含）年；

前述贷款期限以其中最短期限作为贷款期限。

第十条 贷款利率

商转公贷款利率按照中国人民银行规定的利率标准执行，其中购买首套住房贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款基准利率标准执行；购买第二套住房贷款利率按照同期公积金贷款基准利率的1.1倍执行；

贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，遇中国人民银行贷款利率调整管理商用房抵押贷款，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇中国人民银行贷款利率调整，其利率当年内不作调整，具体调整时间为次年的1月1日，按相应的利率档次执行新的利率。

第五章   贷款办理流程

第十一条 贷款程序

（一）贷款咨询、申请

转贷人确认原商业贷款抵押物无其他权利限制前提下，可向受托银行和公积金中心咨询商转公贷款政策及相关规定,经初步核查符合商转公贷款的，转贷人向原商贷银行、公积金中心分别提出商转公贷款业务申请；

原商业贷款未结清的，原商贷行向公积金中心出具同意商转公业务确认函。（明确转贷人姓名、身份证号、贷款金额、贷款余额、房屋地址、银行收款户名、开户行、账号等信息）; 原商业贷款以自有资金结清的，需提供原商贷结清凭证（一年以内），业务统一由农村商业银行承办，转贷人向银行提供收款账户，转贷人提供以下资料：

1.转贷人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2.转贷人结婚证、离婚证和离婚协议（法院判决书或调解书）；

3.原商贷所购房屋的《不动产权证》原件及复印件；

4.不动产登记查询证明；

5.原商贷的《借款抵押合同》原件和《十堰市商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》及《湖北增值税普通发票》或《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收完税证明》原件及复印件；

6.原商贷银行出具转贷人的《个人住房商业贷款转公积金贷款确认函》、还款计划表或原商贷结清凭证（一年以内）；

7.查询信息授权，转贷人及配偶持有人民银行出具的《个人信用报告》，或者授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人信用记录，签署查询授权书，并留存转贷人及配偶有效身份证件的复印件和联系方式,必要时还应留存与转贷人及配偶面签的佐证信息;转贷人的婚姻、房产等个人信息也应同时授权受托银行和公积金中心查询。

8.公积金中心要求提交的其他证明材料。

（二）贷款受理

公积金中心在收到原商贷银行同意商转公业务确认函及原商贷还款流水或原商贷结清凭证（一年以内），认真审核相关资料的原件，对符合商转公贷款条件的转贷人，在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与转贷人商议确定贷款额度、贷款期限以及还款方式等，受理机构对审核无误的转贷人资料，按公积金中心的政策规定及时在公积金系统中准确、完整地录入转贷人信息。

（三）贷款初审

公积金中心负责初审的业务部门负责审核转贷人提供贷款资料的真实性、完整性、合法性以及文书填写的规范性进行审核，并在规定的期限内完成贷款初审提出相关审核意见。

（四）贷款核准审核

公积金中心贷款复审部门负责对转贷人贷款资料进行全面审核，并提出复审意见:

1.转贷人不符合商转公贷款条件、贷款资料欠缺或贷款初审人员将申请信息录入错误的，核准人员应将贷款资料返回初审人员，终止贷款；

2.对经审核确认无误的商转公贷款资料及信息，在公积金系统中作核准通过；

⒊公积金中心自个贷新增之日起7个工作日内作出准予商转公贷款或者不准予的决定，并通知转贷人。

（五）办理抵押

公积金中心核准同意转贷后，受托银行应当及时通知借款人到不动产登记机构办理商转公贷款抵押登记手续。

（六）资金发放

1、借款人未结清原商贷的，抵押权登记完成后，受托银行依据公积金中心的放款通知将商转公贷款资金发放至银行指定结算账户，并通知转贷人将原商贷余额与商转公贷款的差额部分足额存入指定还款账户，要求借款人在指定时间到受托银行办理提前结清商业房贷手续；

借款人应于贷款发放当日到原商贷银行结清原商贷，贷款发放当日业务结束前，受托银行应当核对原商贷结清情况，对于没有当天办结的，需说明情况及时处理；

2、借款人以自有资金结清原商贷的。由承办银行将贷款资金划转至借款人。

（七）原商贷住房解押

原商业贷款未结清的转贷业务，受托银行应自商转公贷款发放后15个工作日内办理原商贷的抵押注销手续，原商贷住房第一顺位抵押权注销，第二顺位抵押权利人自动转为第一顺位抵押权利人。受托银行将不动产登记机构出具的抵押注销登记证明，交公积金中心留存。

第六章   贷款偿还及结清

第十二条  贷款归还

（一）转贷人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或公积金中心认可的其他还款方式，偿还每月应还贷款本息；

（二）转贷人可以用自有资金归还商转公贷款本息，也可以授权公积金中心扣划本人及配偶住房公积金账户内的存储余额直接偿还商转公贷款；

（三）自商转公贷款发放还款满一年（含）以上，在还清逾期款项及当期应还本息的前提下，转贷人可以提前归还部分贷款或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不做调整，不予退还；

（四）转贷人结清全部贷款本息后，凭公积金中心出具的贷款结清证明，向不动产登记管理部门申请办理抵押注销手续。

第十三条 转贷人未按借款合同约定的期限偿还贷款的，公积金中心有权扣划转贷人及配偶的住房公积金帐户存储余额用于归还公积金贷款本息，直至贷款正常归还为止。

第十四条  转贷人连续3个月不按《借款合同》约定偿还借款本息，经电话、短信、书面催收通知、律师函催收仍不还款的公积金中心有权依据《借款合同》的约定和法律程序处置抵押物清偿贷款资金。

第十五条  任何一方要求变更《借款合同》的，在合同当事人未达成变更协议前，原《借款合同》继续有效。

第七章   其他规定

第十六条 发生以下情形之一的，可变更抵押物：

（一）抵押物所在街道、楼牌号名称发生变化的；

（二）因市政规划等原因需要拆迁的；

（三）抵押物出现重大问题或者贬值等情况的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十七条 以下几种情况，不能办理商转公贷款：

（一）住房公积金组合贷款中的商业贷款不能办理商转公贷款；

（二）原商贷房屋为联名购买的，不能办理商转公贷款（婚姻关系联名购房除外）；

（三）原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的管理商用房抵押贷款，原商贷借款人或配偶都不能办理商转公贷款；

（三）非购房类商业贷款，不能办理商转公贷款。缴存职工以购房贷款名义取得但贷款资金实际并非用于购买住房的商业性贷款，不能办理商转公贷款；

（四）灵活就业缴存人员不能办理商转公贷款业务。

第十八条  对未结清原商业贷款的按照稳步推进、分步实施的原则，由中国银行、农业银行、工商银行、农村商业银行开展商转公贷款业务，其他银行商转公贷款业务经与相关银行协商达成一致意见后逐步启动。