【一休侃房】8大问题，灵魂拷问、灵魂

@一休侃房

本篇5725字，深度分析，建议收藏。

【一休侃房】，篇篇原创。

融创公园壹号划重点：

1、精装修，送中央空调。

2、单价3万＋，小户型首付不到100万。

3、容积率1.8，低密度洋房社区。

4、一梯两户，高得房率，层高2.95米。

5、免费社区班车直达8号线首站

6、正宗南中轴，公园旁。

8大问题，灵魂拷问

1、地铁交通，咋样？

最近的地铁是8号线始发站瀛海站，但是直线距离已然有7km了，属实不算太近。开发商表示交房后会配备免费的班车，通勤属性大大提高。

对于地铁一族的刚需，瞬间就香了不少哇。这情况与庞各庄的和悦春风、顺义北小营的金茂国际社区很像，一休相信也会成为一种趋势，毕竟买这种价位的刚需朋友不少都对地铁有依赖，但是他们也都明白，如果真挨着地铁就买不起了，矛盾。

还有一则利好，咱不管是南延两站还是一站，8号线南延这事发生概率确实很大了。如此一来，8号线始发站距离公园壹号的距离可能就会在1.5km-2km左右，算是可期的大利好。

咱接着说公路，可选道路真心很多。项目的东侧挨着南中轴路，虽然现在只能到南五环附近，但因为这条路的定位很高，继续北延也几乎是板上钉钉，莫急。

随着大兴机场的使用，新机场高速的使用频率也高了不少，很适合经常坐飞机出差的朋友。

公园壹号北侧1.4km就是南六环，您奔大兴或者亦庄走这条路没问题。往东3.5km是京台高速，可以奔内城区走。

大实话：

8号线最早是“奥运专线”莱芜公园道一号房价，目前分为南北两段，中间差的3站开通后，将实现南北贯通。

现在可换乘的线路由南到北依次是：10号、14号、7号。到国贸、望京、中关村这三个就业区都是最少转乘一次即可。

此外，根据大多数版本的地铁规划消息，规划中的21号线会经过融创公园壹号的北侧，这是一条东西走向的线路，定义为连接顺义、通州、亦庄、大兴等区域的联络线。

南北和东西两条地铁线路加持，还算是可期。

但是一休还是那句话，这附近的地铁线路走向问题，确实没有任何人能100%说得准，谁敢打保票谁就是骗子。

一休也对融创公园一号的地铁前景有过细致的分析，安排。

2、区域地段，咋样？

南中轴咱刚刚已经提到了，北京南城范围最重要的一个发展概念，肩负着首都国际交往的重任，一休认为也是最靠谱的。

接下来就必须说大兴国际机场了，那就必然是要对标顺义。

临空经济区、空港新城都是顺义机场时期的产物，现在的大兴机场一般会说：国门商务新区。

如果对于资金相对充足的刚需朋友来说，公园壹号有点太靠南了。但是对于国门商务新区来说，公园壹号是很靠北的。

公园壹号目前的购买群体中，亦庄工作人群占据很大部分，这里是北京三个科学城成果落地之处，潜力超大。

一休一再提醒，看地段一定不要只看宏观，微观层面同样不能落下。

以南中轴路为界，西侧是居住区和配套区，东侧是产业区就业区，还真有点职住平衡的意思。

公园壹号的南侧、东侧、东北侧都是孙村公园，算是半包围，这也是楼盘名字由来的部分原因。

其余四周全部都是建成5年以上的小区，基本生活配套自然是成熟的。且都是低密度小区，甚至不乏别墅项目，住宿体验会很理想。

大实话：

机场真正带来的利好，起码还得2年以后真正批量兑现。

能带动多少？

目前是看不出什么的，国门商区新区都没准确范围，停留在概念阶段。而且新机场建的太远，跨度太大，辐射力度短期也不可能太猛。

一休建议：不要太对机场利好和国门概念有太多幻想，莫不如关心一下中日国际产业园。

融创公园壹号所处的位置是大兴孙村，但众所周知大兴最成熟的地方是黄村，两者的距离其实不算远，纬度也没差多少。

项目附近的带动和利好其实很大程度上要指望大兴瀛海版块，也就是去年销冠楼盘寰宇时代所处的那一片。

可是大兴瀛海现在是要指望亦庄的，算是亦庄新城的一部分，定位是综合配套区。因此，归根结底，孙村虽然是大兴的，但是发展带动也是要靠着亦庄经开区，一休认为这反倒是一件好事。

瀛海这片最大的动作就是中日国际产业园，占地13.4平方公里，有5个中关村软件园那么大。涵盖中小企业总部、临空高端产业、生物科学大健康产业、智能制造、新能源汽车等产业。

而且也会带足够的配套，商业、医疗、学校也都是必须的。标准不会低，毕竟要面向国际化。部分版本的规划中，公园壹号右侧的这一片产业区也是其一部分，家门口的真正利好。

3、价格，值吗？

有些网络资料中，把公园壹号的价格记录为4万起。

其实有点说高了，网签均价3.6-3.7万，而且送精装修和中央空调。

户型整体偏小，面向刚需群体，两居最低首付90多万即可上车，门槛真心算低了。

贴心一休帮大家查阅了附近二手房价，整个版块的均价在3.4万左右了，并不占便宜。

首地浣溪谷，2014年交房，好房源3.4万左右。

金融街金色漫香郡，分为南北区，2012年的产品6层洋房产品。好点的房源均价3.8万左右。

金地的格林云墅，好房源都要3.7万了，9层的的产品，装修好的竟然有卖4.2万的。

咱们再考虑到二手房交易中，还会额外有中介费、税费，公园壹号的价格几乎算是有一点倒挂的。何况操作手续和过户风险这些方面，新房优势要大得多了。

大实话：

4万是最初的定价，那时候还没打算全部送装修，开盘去化不算特别理想。

加上魏善庄大兴金茂悦的尾盘、庞各庄保利和悦春风的开盘抢客，后来开发商调整了策略，说白了就说让利了呗。

再加上，最近8号线南延和中日国际产业园的苗头，公园壹号最近确实很火，去化速度上来了不少。

曾经的特价房240万买两居，一楼不到300能买3居，现在基本都没了。

况且伴随着整个亦庄市场的火热，大部分项目都上调了，比如同级项目华润橡树湾，南北两居的北区本来没打算开盘，后来卖的太火提前开盘了，几天就清了，东西两居都贵了20万，大户型比开盘贵了50万。

可选项目越来越少，利好逐渐兑现，预计公园壹号还会进一步收回折扣，特价房，安排。

4、生活配套，方便吗？

还行，比上不足，比下有余。

与同等价位的顺义北京国际社区相比和魏善庄项目来说，1km内的配套算是要更丰富。

医疗相对缺失，但这是大兴项目的通病。

三甲医院的话您就需要去黄村，那边相对扎堆，或者去亦庄的同仁，这是南城最大的三甲。家门口话，走路大概400米，孙村的卫生院就在这，还算是比较现代化的，打个针接个疫苗相当没问题的。

购物的话，最近的规模商圈是4号线沿线的天宫院版块，凯德mall、龙湖天街。提一句：天宫院其实比公园一号所在的孙村更靠南，同样是出了6环。

小区周围超市倒是有好几个，并且有商场规划。

最近的学校是孙村中小学，项目西侧500米就到。项目自带幼儿园，公立的双语幼儿园。

大实话：

配套中规中矩，完全对得起这个价格。

旁边还有别墅呢，目前要1500万左右的华远和墅，大家的配套都一样。

5、户型，好吗？

楼盘的户型较多，74㎡-139㎡两居到四居，精装墅质洋房。每种户型定价差比较大，不能一概而论。

A户型，74㎡两居，东西通透。U形厨房，三分离卫生间。南向送飘窗，北向送设备平台，竟然还有入户玄关，算是两居户型中的上品。

B户型，绝对的主力户型，89㎡三居。

没弄成三面宽算是很多人挑刺儿的重要环节，但一休客观讲一句，有时候户型图很好看，但是实际房间不是那么回事。

融创这次的89三居户型图上其实吃亏，但是实际交房，您肯定会感觉更大，更气派，算是面宽提升的经典款。

C户型，99㎡三居两卫，户户边户，全明户型。与B户型的结构很类似，只不多因为是纯边户，不需要往里挖一个槽给厨房和卧室采光，并且整体比例尺更大一点，所以差出来10㎡。

三居除了B户型、C户型，其实还有一个D户型124.5㎡的三面宽大三居。

E户型是公园一号最大的产品，133㎡四居，全明户型南北通透，眼镜户型。数量不多，稀缺性很不错，而且是整个项目最好的位置，小区的楼王。

大实话：

一直有人问一休，还有南北两居的刚需盘吗？

坦诚的讲，南北通透的小户型两居真的很少见，可遇不可求。

因为楼盘的采光面或者是通透户型肯定留给大面积段的，除非小两居是这个盘的主力户型，那这种盘的位置肯定是非常偏僻的，比如房山官道。其他项目做给两居留出来的数量也有限，户型方正的非通透户型都算是正常操作，东西通透两居也已经算不错了。

而且这种小两居，能做到一梯两户也是非常难得了，得房率能在80%以上的那就更少了。因此，客观来讲，公园壹号这74两居真的还算挺好了。

一休再说几个户型亮点，首先是层高，一般项目就是2.9米，这个盘是2.95米，假设100㎡的户型就会大出来5㎡。开窗高度也要更好，这些都保证了房间更好的采光和通风。

其次，南向全部送了飘窗，北向也都有设备平台，得房率表现非常好，在80%-91%这个区间，算是虐了大部分项目。

收纳空间都很足，玄关柜也都安排上了。

公园壹号其实还有下跃产品，地上精装，地下毛坯，挑高4.9米，296万起。这户型大部分人都不知道，我告诉你们。

6、楼盘设计，合理吗？

小区总共14栋楼，均为8层洋房，配建一个公立双语幼儿园。

纯封闭式小区，这是一大优势。

容积率仅为1.8，远低于大部分楼盘，且均一性良好，低密度小区无疑了。绿化率35%，也算不错，且配备了全龄活动空间。

纯一梯两户社区，而且是双大堂，这也很不多见，这小细节能看出来融创还是那个注重品质的家伙。

前后楼的间距有42米，很大程度上保障了通风和采光，隐私性也好了不少。

一共1008户，车位配比1.2，中规中矩。集中供暖、地暖，也是大众较为接受的选项。

大实话：

开发商除了融创以外，还有南昌市政集团，但操盘自然是巨头房企融创的事情。

最近几年，融创的销售额稳居全国第四，算是品质口碑房企中，规模最大的了。仅次于恒大、碧桂园、万科。

稳居全国Top5的房企，最奇特的一点在于，万科主打人群是城市白领，恒大和碧桂园虽然规模大，但是经常被大众诟病，质量堪忧，只能在一二线城市远郊和三四线城市玩得转，割不动高级韭菜。

可融创主要战场就是一二线城市，还直接定位高端住宅，能有如此定位，又能保持如此规模的，实在是难得。

融创以豪宅见长，在北京的高端代表作品：西山壹号院、北京壹号院、枫丹壹号、使馆壹号院、紫禁壹号院、北京壹号庄园等。

公园壹号算是融创在北京开创的第一个刚需项目，虽然面向刚需，但起点依然是很高了。

一句话：豪宅基因，刚需价格。开发商以兑现能力见长。

同期的产品还有亦庄路东的融创亦庄壹号，目前已经售罄，零零散散能碰到清退房源，算是最在在路东突围的项目。

公园壹号目前也都去化过半了，所有房源都开放了，就看您能买到什么楼层了。

物业方面，融创自持，也同样是很能打的了。想聊开发商情况的也可以私信探讨，一休还是比较擅长的。

7、五年后回看，价格会怎么样？

8号线南延和中日国际产业园这俩事其实是同一个利好。

有了产业园了，地铁那就一定有了。有了地铁，慢慢附近产业也一定能起来。

公园壹号的限制销售均价不超过42672元/㎡，且最高销售单价不得超过46939元/㎡，但实际售价没这么高。相比很多贴着限价卖的项目，目前入手节点很好了。

考虑到现在周围二手房价格没占到便宜，算是有点小倒挂，有足够的空间。结合融创的兑现能力、周围项目户型物业水平。一休认为，5年后，在这个孙村版块，公园壹号一定会是脱颖而出的。

大实话：

利好确实有，规划也挺多。但不说虚的，毕竟是南城，短时间几年内想图迅猛增值不现实，毕竟现在北京房住不炒，全面上扬不可能，这是大背景。

您自己踏踏实实住的开心高兴就得了，入门级刚需项目又要升值又要住的舒服，实际上就不太现实莱芜公园道一号房价，我不想说假话，别听别人忽悠。

往往“既要又要”的人，最后竹篮打水的人很多。有些销售张嘴就来：“我们这盘升值绝对牛啊，很适合您投资啊”，最后忘了初心，贪图所谓升值概念的人，住的也不爽，价格也没涨。

建议刚需购房者守着一个逻辑：我主要就图住的舒服，我住舒服了，二手房市场不会太差。

8、还有啥毛病？

楼盘是低密度社区不假，一梯两户不假，楼间距够大也不假。

但可惜不是纯南北社区，四周有4栋东西向楼栋，美中不足。也没办法，毕竟是入门刚需盘，给了品质给了装修，给了面子，开发商毕竟得赚钱。

其实本来融创拿这块地的时候也算是势在必得，报名竞拍的开发商还有金茂、金地、首开、金融街。

土拍那天本来都已经落锤，但是金茂咬定说落锤前已经举牌，所以对最后一手进行重拍，导致这块地融创多掏了9000万，算是一个小插曲吧，毕竟对于孙宏斌大佬来讲，各种大项目都吃下了，这9000万倒是不会肉疼。

而且这块地起拍价并不算高，有意的房企不少，相比魏善庄的中海项目，这地价的空间更大，所以已经5年不在北京公开市场拿地的融创眼睛很毒，出手必有。

终极问题，我会买吗？

如果我的预算还能提高，能拿出400左右，那我可能也会对比一下台湖版块的东望项目，尽量咱往里走走。

如果我也看过橡树湾，亦庄工作开车上班，对品质和开发商兑现能力非常看中的话，那必然是公园壹号更适合我。如果考虑到入手节点来说，华润橡树湾不太理想，马驹桥的金悦郡倒也可以对比。

如果我没通州资格，预算有限，只能是庞各庄、魏善庄、孙村中间考虑，三选一的话。庞各庄的和悦春风倒是也还行，适合4号线沿线的人群。魏善庄的大兴金茂悦尾房也可以瞧一眼，也带精装，只不过位置要再往南一点，而且只能适合开车的人群，相对可期待利好没有公园壹号多。

如果我预算340万顶天，收入前景有限，犹豫要不要更靠里选一个两居过渡，还是在孙村入89三居。那我多半还是选择三居了，尽量是一步到位吧，以后换房不单是手续麻烦的事，在北京就得是二套了，大概率就要首付80%了，收入有限的话，咱真赌不起。而且好项目两居330还真下不来，河西的铁建国际公馆都要贴着374普宅线了。

如果我们两口子在亦庄、天宫院工作，很久不坐地铁了，基本就在南城5环6环附近混，就像图省心也买个踏实，那公园壹号值得入手。

关于南城上车刚需盘的对比文章，一休还会继续更新。

对于大兴金茂悦、中海云筑、中海云熙、保利和悦春风、华润橡树湾、金融街金悦郡的朋友，我也都写过，可探讨。

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