合肥的二手房房产经验，熟悉全合肥新房与近十年交付

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合肥的二手房部分银行停贷 普遍要求首付比例提高

现在合肥二手房贷款，银行放款非常的慢非常慢，现在很多银行没有额度的了，所以不少小银行二手房业务都直接给停掉的了。下半年，银行额度本身就非常紧的了，估计慢的话，到明年上半年年初过年时候，才有额度，集中放一批的。

要原因是管控银行的贷款额度，不要资金都投入到房产领域，以支持实业发展。

对银行来说，相比新房，二手房单子比较琐碎合肥二手房新政策，每套房子位置户型情况都不一样的，银行每套房子都要单独进行评估查勘等，工作效率低，运营成本也高。

而新房价格是统一的物价局备案价，有批量的办理，业务量稳定，有开发商专门对接服务的，而且开发商是打保证金的，如果出现购房者贷款不能还款的，就直接从开发商缴纳的保证金里面扣掉购房者应该还掉的剩余全部贷款，由开发商再去找购房者去索要资金，因此对于银行来讲，风险可控，整体运营成本很低。

所以现在二手房贷款非常的严格的，最近想买二手房首付款不要只准备三成，首套房按照规定，首付三成即可，可事实上，现在合肥的大多数银行，对于首套房的首付标准都提高了，大部分银行都要求首套房的首付比例是四成。对于流水的要求非常高，如果收入不稳定，流水不足，银行会直接拒绝受理签字的。

对于有些老房子或者回迁房，或者征信有瑕疵的借款人，甚至要求五成的首付比例，所以，为了确保贷款能够顺利审批掉，尽量准备四成以上首付，不然都很难找到签字受理的银行。。即使这样，银行还没有额度，放款遥遥无期，估计至少要半年以上的。

所以，现在如果征信有瑕疵或者流水不足的，就不要看二手房的看，尽量去看下新房的。

新房合肥南边与西边房荒严重 面临无房可买或者首付很高的局面

目前合肥房地产市场，随着调控政策加严与银行金融政策，越来越复杂的了。2021年合肥买房，真的很难，不管是刚需还是投资客，不管是首付四五十万的纯粹刚需，还是首付百把万的中产者，还是怀揣300万的全款族。

先说新房，说真的，现在在合肥买新房好难，尤其是想在合肥南边与西边买房，新房摇号打新，首付比例非常高，中奖率低！

2021年07月，滨湖省府的热盘保利7栋房源登记名单公示，其中3栋高层，4栋多层，共337套房源。据粗略统计，登记人数过万，这也是合肥开启公证摇号以来首个登记人数破万的楼盘，不过其中有不少购房者未通过核验，去除这部分名单后，通过核验名单共计约9600名左右，中奖率是3.5%。大部分都是可以首付8成的购房者的，足见合肥拥有强大的购买力的人数不在少数的！

现在刚需首付金额的，要想买新房，只能去新站瑶海区看看，如果首付金额低于40万，那只能去肥东或者北城去看看的了。

新房的房荒最大的原因是新房的稀缺，去年很多区域没有土地供应，导致目前在售的新房楼盘量非常少，市场上库存量严重不足。例如高新区与蜀山区目前分别仅有一个新盘在售等加推摇号。

买不到新房或者新房首付比例提高，又会逼着很多人只能去买二手房。例如你在高新区上班想买附近的房子，手上有个80万左右的，新房肯定买不到，不是刚需资格连小庙的新房首付比例都不足的，要不去新站瑶海区买新房，想就近买那只能去看高新区周边200万左右的二手房的了！

新房的稀缺导致二手房的潜在客户量剧增！

二手房大面积停贷的背景下，合肥的房价有没有下跌的可能？

合肥目前二手房市场，一方面是坚挺不愿意降低的二手房价格，一方面是二手房停贷。现实就是这样，真的很魔幻的。

一方面是合肥二手房房价经历了价格上涨后，实际成交价比较稳定。合肥二手房房价本身经历了过去半年的大幅度上涨，很多区域上涨了不少，例如滨湖区域去年国庆节时候，很多2万元就能买到的，但是现在普遍价格上涨的了。

以热门的滨湖为例，从滨湖近期的成交我们也发现，很多小区的最终成交价依然很稳定，稳定的向上走：保利海上五月花3.5万/㎡、万达亲湖苑2.9万/㎡、宝能城2.8万/㎡、中铁滨湖名邸3.2万/㎡、滨湖和园3.4万/㎡、万科蓝山3.8万/㎡、保利和盛公馆3.4万/㎡、高速滨湖时代广场3.1万/㎡、书香门第4.8万/㎡、中海滨湖公馆3.1万/㎡、高速时代城3.1万/㎡、合肥云谷3万/㎡、春晖园4.6万/㎡、蓝鼎滨湖假日翰林园3.9万/㎡、淮矿东方蓝海3万/㎡、联投新安里3.2万/㎡……

可见，一个个小区正悄悄的用真实的数据，告诉所有买房人，3万/㎡、4万/㎡的价格，在滨湖是有买家市场的，而且很普遍。除非是一把付的，否则以上的市场价是很难太低很多的了。

看完滨湖再看高新区，高新区有的小区，例如望江台挂3.6万/㎡、西子曼城挂3.2万/㎡，业主飘了？相关数据网站显示，望江台、望江台璟宸小区挂牌价基本都在2.5-3.6万元/㎡，大多房源在3万/㎡以上，部分超300㎡大户型均价在1万/㎡出头。目前，望江台、望江台璟宸小区共有80余套房源出售。

高新区二手房价格什么时候开始“升”的？从高新居住供地减少、龙湖小高层备案均价2.2万/㎡、标准层2.4~2.5万/㎡的火热销售开始，高新西的二手房就“非常不淡定”了。

高新区在售新盘非常非常稀缺，可谓饥渴状态。如果想在高新区买房，只能去看二手房的。而二手房一个小区供应量是有限的，肯定是先去化掉低价的房源，然后留下来高价的房源的。当整个小区都是挂高价的房源，除非顶底楼的二手房源，你没有的选择时候，怎么办？除非你不买，要不然你只能接受这个现实。

不要以为只有滨湖高新这样的，最近瑶海区新站区很多二手房价格也上涨不少的。现在南边西边与北部东边的价格差距较大，前一波南边西边价格上涨厉害，导致很多人买不起时候，自然的会转向东边北边去购买二手房，这就导致了东边北边现在很多二手房价格处于补涨的阶段。总不能光南边西边上涨较多，而东边北边价格不动，这是不合理的。

一方面是坚挺不愿意降低的二手房价格，一方面是二手房停贷。现实就是这样，真的很魔幻的。

也许对于房东来讲，贷款都下不来，即使低价卖掉的了，资金也不能快速回笼的，还是要等很久的，所以，房东卖房价格还是不愿意让的。

所以除非首付比例非常高或者全款的，房东资金回笼非常快的，这种情况价格可以谈一些的，但是毕竟高首付的购房者还是少数的。

所以，下半年，合肥新房房荒导致很多人不得不去买二手房，二手房贷款非常慢，导致滨湖高新区二手房流动性非常的差。这会导致高房价区域二手房交易量下降很厉害的，市场成交量停滞不前。资金回笼慢导致房东卖二手房意愿不强烈，因为卖掉了也不能立马拿到钱去买房的，所以降价卖动力不足，市场就这样的博弈僵持！

新站瑶海区的二手房因为单价低，总价低，单价在1.2万到1.5万的二手房，将是市场成交的主力价格区间，将会走量可以的。不排除不少小区价格抬升的合肥二手房新政策，以缩小与南边西边高价格小区的价格差！

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