一个买房遇到的问题，这件事应该从我生日那天

作为一个资深置业顾问，身边有很多亲戚朋友买房子都会问我！包括很多客户都会回头问我哪个小区怎么怎么样！我给大家做一个详细的分析！希望对各位买房子有一定的帮助！

先给大家举个我亲哥买房遇到的问题，这件事应该从我生日那天说起，今年的生日姐姐给我做了好多好吃的给我过生日，手机由于没电了，两个电话全部关机了！全部收拾完拿起手机！10多个未接来电！都是老哥给我打的！回拨过去！老哥愤怒的声音传来“给你打了这么多电话咋不接呢？”（好吧，我的错）“怎么了？”

“我看上了一个房子，准备交钱，寻思问问你！看看这个小区怎么样？”

“哪个小区？”

“XXXX一个2楼，90平不到！两室一厅！54万！”

（这个小区我知道，之前在这个小区的边上某项目做过！那个时候这个小区是出了名的回迁房，并且没有产权，而且小区环境…..算了别侮辱环境这个词了，整个小区全部都是多层，得房率比较高，整个小区的绿化现在基本被豆角，黄瓜，柿子，辣椒等农作物取代！小区的大门坐着一个大爷！没事端着茶水组织一群人聊聊家常，小区每天晚上的广场舞大妈都会齐聚一堂！）

“先别着急，我先问问！”

“你快点，我要交定金了！再不定这个房子再让别人定了！之前一个5楼比这个便宜！才50万，我没定第二天就卖了。”

（我满头黑线！常用的逼定技巧！这个中介还挺专业）“哥，回去吧！明天我陪你去看一下！”

“被人定了咋办？”

（千年的狐狸，能玩的过我这个老猎手？）“哥，放心好了，被定了，就定了买新房怎么找房源，我给你找别的房子！别着急！我问问那个小区回给你！”

“我在这等你电话，中介着急说这套房子还有别人看。”

（我这一看，呦呵，2021年房产市场这么冷淡，你告诉我一晚上你卖了？）“放心的回家吧！实在不行你告诉中介明天早上去定！别急饿！这都这个点了，没人买！”

“那你快点问，没有别的，我就明天早上来定！”

“嗯嗯！”

挂了老哥的电话拿出手机打开微信搜索款打上“新房”一大片的中介排好的队伍等着我点！我找了一个老哥要买那个小区的区位点开了一个对话框。（SP：在这说明一下，所有微信名字写着新房的都是中介！别不信，你们自己搜索一下自己的微信看看，而且他们发的房源特别杂，不仅仅是一个项目，也会掺杂着一些二手房！）

“忙么？方便语音么？”发送不到一分钟手机就接到了中介的语音“老弟啊！怎么了？”

“大哥，XXXX小区咋样啊？”

“老弟你要买那个小区？”

“没有，我家的亲戚，我哥相中了那的一套房子！”

“老弟啊，说实话，那个小区我们手里老多房子了！想要哪个，哥帮你杀杀价，中介费好说！放心哥肯定不赚你钱，给我个组件费用就行！”

“客气了，哥，那个小区有个2楼，90平不到，54万！低价多少？”

“老弟啊？哪栋的？”

“我不知道啊！”

“那你等会我，我查一下！”

“好！”

没多久，中介给我发了一个房号“9栋2单203！房主急售要价54万价钱可议！”

我刚看完电话又回了过来“老弟是这个么？这个房子挂挺长时间了！一直没卖出去！我见过房主，他那意思不低于五十万可以约他！”

“麻烦了，大哥，我问问我哥是不是这套！”

“老弟啊，你也是干这行的，这套房子临街，北侧就是，下面是商户，一到夏天全是烂菜叶！要不我给你哥找个别的房源吧！”

“哥，麻烦你了！”

“别客气！那个小区我熟，有啥问我就行了！”挂了语音我直接把那段房源的文字转发给了老哥！

“别着急！我这几天我跟你一起去看！”

老哥的语音立刻发了过来“老弟啊你可别逗我，前几天我看了一套5楼，我感觉比这个好买新房怎么找房源，你帮我问问有没有了！那个才50万，当天让我定我没定，第二天就卖了！”

“哥，你等我信，或者我陪你一起看！或者我找人陪你看！”

老哥的情绪似乎稳定了很多！“那我等你信吧！”

这里面是不是看见了很多买房时候自己的影子？和自己看不到的事情？很多中介都会很热情的带你去看房子（没有说某个行业的不好，别对号入座！）然后会把房子吹的天花乱坠！但是等到你拿不定主意的时候就让你交定金！所有的销售套路基本都差不多，但是记住了！很多中介的没有专业知识，任何人都可以加入的行业！所以参差不齐！但是也有好的中介，一些大的机构！其实品牌的价值还是在那的！而且你要记住了，不论买新房还是买二手房中介不会去考虑你怎么去居住，基本都是为了自己的佣金才会带你去看！尤其是一些新房的佣金差价很大！当然带你去看一些佣金高的地方了！这个后期我也会专门做个分析手把手教你们挑适合自己的房子！

OK下面就为知乎的小伙伴们分享一下行业的绝对干货中的干货！给你们分析一下你们所听到的一些专业知识和你们关系！

声明一下，虽然我是卖房子的，但是你们也不买我的房子对吧！我们没有任何的利益关系！其次！我就是闲的无聊！想要点关注！包括你们买房子遇到了什么问题也可以私信我，我都可以为你们一一解答！话不多说上干货！

对于绝大部分的购房者而言，去到了一个售楼处之前都会做各种科普，会见到一些专用名词，甚至网上还有一些文章类似于《去售楼处这么问销售绝对不会骗你》《在售楼处必须问的N个问题，销售绝对直呼内行》等等等等的一些文章！下面也有一部分评论，这么问是来市调的吧？什么不会好好接待！

这些问题总结下来就是几个专业词！很多人可能都知道什么意思了，包括在很多网站公众号已经跟中介了解过了！那么就给各位朋友详细分析一下这些特有名字对于我们的生活有什么意义！

容积率：简单的解释就是占地面积与建筑面积之比！简单的说就是用一个小区的建筑面积➗占地面积得到的那个数就是容积率！然后有很多“专家会告诉你们买房子一定要买容积率小的，容积率越小居住越舒服！这个回答对么？我可以很负责任的告诉所有人！错，而且是大错特错！这个容积率跟我们有关系么？有，而且关系很大！对开发商有关系么？有，而且关系也很大！但是这两个关系的区别也有很大的区别！首先站在卖家的角度来讲吧！这个容积率对于开发商来讲那是什么？那是钱！每一块土地出让的时候，相应的条文都会有土地的容积率不得超过多少！整个项目总建筑高度是多少！所以这些代表的就是开发商会建多少层的房子，包括这个房子的楼间距！包括都有什么类型的产品！

举个例子：一块净地，整体占地面积30万平方米规划土地容积率不得超过2。那么开发商建筑面积就可以达到60万平方米！开发商不可能把建筑面积规划到30万平方米米来卖吧！少卖了一半的面积！

有些人也会去抬杠说那他可以盖别墅，盖洋房啊，单价卖高点就好了！那么好！一个小区我把容积率做到2。卖的高层每平价格8000，（总价48亿）和开发商把整个小区容积率做到1全是洋房单价1万！（总价30亿）差价是不是自然而然的出来了？所以说对于开发商来讲这个容积率是钱！而且是实打实的钱！任何开发商都不是慈善机构不可能为了你的喜好去浪费自己的容积率！

OK接下来给大家分析一下容积率对于客户来讲也就是对我们来说有什么影响！首先一个小区的容积率特别低肯定住的人特别少！那么相反容积率高的小区住的人会特别多！很多人会说，我喜欢住低的小区的住的人少会安静，环境会更好！那么好我可以很负责的告诉你们大错特错！这个时候你们就要站在生活的角度去考虑这个问题了！生活配套，最简单的生活配套这个小区要有个超市吧，要有个药店吧，要有个生鲜超市吧！还得有几家小饭店吧！那么好，这些商户是怎么选址的？所有人都知道地段！但是你在小区的底商做买卖，这个小区的住户都是你的客户吧！那么他们考虑的最大的一点就是人数了，肯定是小区住的人越多开的商户越多啊，这是一块大蛋糕啊，可以拼价格，可以拼服务，可以拼质量，反正不管拼什么一个住1000人的小区和一个住100人的小区1000人的小区肯定饿不死商户对吧！而且小区的住户越多商户就会越多配套肯定就越全了。对于我们住户来讲，选择性也就越多了！我们很多人就会说，我可以坐公交去一些大的市场买啊，或者走路啊，开车啊出去买啊，那么好，我问你，你去别的地方买可以，但是时间成本呢？一个小区最远的路程十分钟够了吧！小区门口的商户多我们还有选择性，但是你要是去到别的小区呢？需要走多远？很多人又会说找个周边商户全的小区买我买容积率低的，那么好，容积率差一点半点对你的影响不大，但是容积率差的多了，价格肯定贵，如果你在市中心买的容积率低的房子可以忽略这个问题！（但是要知道市中心容积率特别低的小区要么是豪宅，要么是特别老的小区！人家卖的就是价格，或者老破小！我家这边就有一个项目容积率1.7的项目他的周边全是高层，属于一个市中心的位置！里面只有几栋大别墅每一套的面积基本都在500～1000平，总价基本单套都是1000W以上！当然这个是个例！）

这篇文章先写到这吧！不知不觉的写了这么多！下一篇文章你们想知道哪个专业术语对你们的影响可以留言或者私信！如果关注的多，那我就快点更新，如果关注量少，可能就这一篇了！佛系销售，就是这么洒脱！