开发商不给公积金贷款 不让拍照的理由是什么？有什么好心虚的呢？

这个回答发布了以后，偶尔会有知友遇到题主类似的情况而在知乎上搜索，看到我的回答以后私信向我咨询。尤其最近房地产形势下滑，很多项目有烂尾风险。

在回答之前先声明一个事情：我来知乎回答问题是出于自己的兴趣爱好，当然如果能够用自己的知识帮助别人更好；我经济条件还凑合，因此现在没有、将来也不会收取任何形式的费用，主动给我也不要。如果我的回答对你的问题有一点点帮助，那给我点赞同关注感谢即可。

我这个回答是2015年写的，现在是2022年，很多情况已经发生了变化。比如全国基本上都要求网签购房合同了，比如资金都要求进入监管账户了，因此我把之前的这个回答再系统修改一遍。以下是2022年修改后的回答。

题主描述的比较含糊，我无法直接给出结论，只能说一下可能存在的几种情况：

一、银行接受客户办理按揭的前提条件：

1、项目五证一照齐全：关于五证一照，按照房管部门的要求是必须要在购房场所进行公示的。你可以拍照，如果开发商的人对你的拍照行为进行阻拦，首先这是侵权行为，你可以去房管部门投诉他。其次，明令要求公示的资料，不让拍照的理由是什么？有什么好心虚的呢？这么心虚，是不是这个项目有问题？那是否要购买一个可能有问题的项目，请自行决定。

五证一照看什么：首先是拿地时间。有些购房者听售楼人员说，项目是70年产权的住宅，就以为使用权限还有70年，这是误解。具体还有多少年使用时间，土地使用权证或者购房合同上都有写，请一定看清楚。

另外一个最重要需要我们看清楚的是，房屋的土地性质。到底是70年产权的住宅，40年的商业用房（包括商业营业和商业办公，就是商铺和写字楼），还是工业、科教等等其他性质的房产。

重点看预售证。如果没有预售证请一定不要购买，风险极高。要保证你买的房子那一栋是取得了预售证的。

另外还要看营业执照上开发商有没有开发资质，成立时间，注册资本金等等。如果担心购买的期房烂尾，可以结合企查查等APP查一下开发商法人是否是企业的大股东。如果是的话风险相对小一些。因为烂尾跑路，法人是要承担责任的（当然企业的实际控制人也要承担责任），如果大股东弄个傀儡做法人，那烂尾的风险不就更高了吗？最好拍照留存。

另一个最需要仔细看的，就是需要你签字的任何合同、协议等文件。尤其是商品房买卖合同和定金合同。一定要仔细看，不要怕麻烦。不要以为大家都是这么签的，简单看一下就行了。有任何疑问都可以提出来要求对方详细解答。合同里要求你做不到的，比如付款时间的要求，要及时提出，跟对方协商另行约定。要保证合同里的要求自己都能做到，自己不会违约。

千万别随便签字。要知道你的签字是有法律效力的。对方说的、答应的、承诺的，你认为非常重要的内容，可以进行证据保存，比如电话录音、现场录像、微信聊天记录截屏。合同最好拍照留存。

2、购置方已向开发商支付了足额的首期款项（所谓足额开发商不给公积金贷款，分为几种情况，即70年产权的住宅与40年50年商业用房的区别，首次购房与二次购房的区别等，各地规定又有所不同），开发商已向购置方开具了财税部门统一印制的正式购房收据或发票，购置方已与开发商已签订了正式的商品房买卖合同。

3、购置方与开发商签订的商品房买卖合同已在当地房管部门进行了备案登记。

如上述黑体字描述的各项手续已全部齐备，则银行可以受理客户的按揭。

二、有哪些原因导致题主付了首期，开发商却迟迟不通知题主去银行办理按揭？

1、题主购置的商品房尚未取得商品房预售许可证——请注意，是题主你购置的房子、而不是该项目其他商品房——有些开发商采取鱼目混珠的手段，拿到一栋房子的预售证，就混充“要卖的房子都取得了预售证”，因此请仔细核对预售证上的准售栋数是否包含自己要购置的房子——如果你在售楼处看不到预售证原件，请一定不要购买，不要交任何形式的款项。

如果是没取得预售证就开卖，则属于开发商违规销售，对题主你的购置行为可能造成的伤害，包括但不限于项目违规销售被查处、工程延期导致的交房延期或等情况。通常而言采取违规提前销售的开发公司资金链一定是有问题的（因此才需要提前回笼资金以启动项目），因此也可能演变为资金链断裂、项目变成烂尾工程。

2、题主仅交纳了首期，尚未与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，或已签正式合同，但没有备案登记——请注意，你仅与开发商仅签订了购房协议或商品房买卖合同并不算正式履行完成购置手续。

目前在国内，一二线城市差不多都已经要求网签了吧，请题主打听一下（正式的咨询渠道是房管部门）在当地购置商品房是否要求网签。如果当地需要网签，而开发商仅跟你签订了纸质版的《商品房买卖合同》，或开发商没有将签好的合同去房管部门进行备案登记，那对于按揭的银行来说，依然是“按揭所必须的购房手续没有完成”。

购房合同网签与非网签的区别：网签指的是签好的购房合同直接上传房管部门进行备案，因此有个程序是人脸识别。如果没有没有人脸识别程序，你要求签合同的服务人员把签好的合同上传房管部门备案的证据给你看也被拒绝，那你就可以去房管部门对他们进行投诉了。

对这个情况进行一下解释：商品房买卖合同必须在房管部门进行备案登记，否则政府部门就不知道你买了这个房子，也就没办法给你办房产证。那开发商不把你的购房合同登记的目的是什么呢？就是想要一房二卖，多收一次房款，或者这套房子在卖给你之前已经被他们抵押给银行或者其他第三方了。

3、为什么题主购置的商品房已取得了预售证开发商不给公积金贷款，也已经与开发商签订了买卖合同，仅仅没有备案登记，就不能算已经具备了按揭的初始条件呢？因为题主购置的商品房已被开发商抵押或卖给了第三方；抵押即开发商因为融资需要，以房产为抵押物第三方融资，而第三方融资的前提条件就是在房管部门将抵押物（商品房）做了过户的备案登记（只有这样才能确保被抵押的房子不被开发商卖给别人）。那么题主要购买的商品房事实上已经是属于第三方，开发商只能先通过回笼资金，将所借款项还给第三方，以换取抵押物解封，再来跟题主签订正式买卖合同、办理备案登记，然后才能办理按揭手续。

所以我们一定要在定金合同里写清楚，不能只限制我们付款的时间，也要限制他跟我们网签的时间。他逾期了也要承担违约责任。

4、购房首期款没有进入开发商的监管账户，而是进入了开发商公司开设的其他账户，甚至私人账户。银行办理按揭的前提之一就是首付款进入监管账户，他一查，发现你的首付款没有进入监管账户，那按揭当然办不下来了。

那你的首付款呢？大概率是被挪用了。

某些地区的商品房买卖合同模板里是有开发商账户信息的，如果是网签版，那么这个账户信息就是监管账户。如果没有，你可以去付款的银行，或者房管部门查询。如果发现房款没有进入监管账户，立即去房管部门投诉。

5、为什么已经抵押给了第三方得到了资金，还要卖给我们——还钱给第三方——解封房产——再跟我们签订合同、备案、办理按揭这么麻烦？因为当初的抵押只是为了融资启动项目，不是真正的销售行为，因此为了打消融资方的顾虑，抵押价格通常都是低到你无法想象——我接触到的价格，基本上在正常房价的三分之一到五分之一之间。开发商当然不愿意以这么低的价格将房子真正卖给第三方了——如果再计算一下融资利息（请不要参考银行贷款利息），借的时间稍微长一点，说不定房子给了第三方还要倒找钱给他。

6、还有一种情况：商品房买卖合同里约定，如果你不在某时之前办理好按揭手续，导致开发商在某时（通常是交房时）还没有取得银行发放给他的按揭款，则可以延期交房而不用承担违约责任。

因此有些开发商就利用这一条来为自己的延期交房行为进行开脱，通过拖延你的按揭办理时间，达到延期交房而不违约的目的。

三、题主如何应对此种情况才能保障自己的权益？

通过上述描述，基本说清楚了开发商拖延办理按揭的几种情况，也提示了几种情况下的基本风险。那么题主作为购置方，该如何维护自己的权益？

首先我们要搞清楚状况：是否有预售证、首期款是否足额、房款是否进入了监管账户、是否开具了正式收据或发票、纸质合同还是网签合同、有没有房管部门备案。

如果开发商答复合同已经备案，请题主向开发商销售负责人查看备案清单并仔细核对是否自己的合同也已经备案。如果开发商不提供此项服务，当然我们也可以带着购房手续自行去房管部门查询。如果备案了，那么可以说完全具备了办理按揭的初始条件。

如果上述条件均已具备，就像另一位答主回答的，通常而言办理按揭手续越晚对购置方越有利，而对开发商越不利。

如果购房合同上对办理按揭的时间有要求，题主应履行合同要求，早点办好按揭，不给开发商延期交房的理由。

如果开发商拖延你跟银行的对接，则你可以不用去开发商指定的银行办理按揭，而是可以去其他任何愿意为题主购置商品房提供按揭服务的银行办理（须开发商配合提供该项目一系列政府相关部门的审批手续）——当然开发商跟指定银行通常有协议，会要求指定银行办理，但该种指定仅仅是开发商出于利益考虑的要求，而不是政策法规的规定。

最后，如果需要维权，可以拨打法律援助热线12348。

“12348”是市、区县司法局及法律援助中心面向广大市民群众的法律咨询专用电话，它接受解答群众的法律咨询，配合调处民间纠纷，及时反映群众的法律需求信息，指导和接受法律援助申请，维护贫弱当事人的合法权益、维护司法公正、维护社会稳定。