商业用房与居民用房最大的区别！聊胜于无的春天来了？
来源：网络整理 2022-06-30 11:06:02
国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）中第12条意见：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这份文件乍一看很是给力——摆脱高昂的商业用房水电气收费标准，商业用房的春天来了？！但仔细分析就会发现，这又是一则聊胜于无的文件。
出台这一意见文件的出发点很明显，国务院政府希望鼓励住房租赁市场，形成健康规范的的市场氛围；而另一层意图似乎又是在扶持去化商业用房库存。目前嘉兴市场上在售的商业用房库存量非常大，就LOFT、单身公寓、酒店式公寓来说，万达loft、杉杉in象、万科·悦中环in23、智富城·米萌、摩尔公馆、星雅汇等等，都有房源等待出货。因此《意见》的出发点很好，但真正实施起来，效果应该却并不会非常明显，主要存在以下这些问题。
1土地年限不变是心结
《意见》中提到，虽然商用房可改民用房，又可享受民用标准的水电气价格，但商业用房40年的土地使用年限不改变，对于购买人来说还是一大心结——一套40年产权的房子商用房改住宅，开发商开发建造用去4、5年，拿到手只剩35年的产权，不管是投资也好，还是日后自住，都有些别扭。所以，产权年限不改变，即便是可改民用房对商业用房的去化还是影响不明显的。
2税收差别影响积极性
商业用房的购买主要还是用于投资，但商业用房与居民用房最大的区别除了产权年限之外，很重要的还有税收政策的不同。该文件仅仅针对水电气价格做了优惠，而税收政策完全不变。商业用房与居民用房的二手房交易税费天差地别，后期税费又决定了投资价值，所以当税收费用不改变，很难额外提高商业用房的购买积极性。
此外，除了税收政策，商业用房不能落户、首付五成、不能使用公积金贷款都是影响商业用房交易量的症结，是单单改变水电气价格所不能弥补的。
3鼓励租赁住房举措在三四线城市影响甚微
如果要说这一文件能够带来多少利好，那也是在一二线大城市，那里有更先进、成熟的住房观念，人才流动性大使得租赁住房市场有较大的成长开发空间，但在三四线小城市商用房改住宅，人口流动性小，租房需求小，对租赁住房的观念与理念理解也有限，本地年轻人也都更希望有一套真正属于自己的房子，哪怕总价高昂，要背负多年的贷款。这些都限制了《意见》的作用发挥。
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