地产的“黄金时代”真的要成为历史了(图)

地产的“黄金时代”真的要成为历史了。

以往动辄以“买房”作为聊天开场白的话题也逐渐开始消失，在房住不炒的大背景下，物业则正在迎来一个黄金期。

1月5日，住建部、发展改革委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》加强和改进住宅物业管理工作。

通知提出，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

换句话说，物业未来是房地产板块增长的另一引擎。

早在5年前，我曾参加过万科物业的一次会议佛山楼盘搬运物业管理，在会议中万科物业掌舵人朱保全用深圳罗湖区的两个十年以上的老小区做了一个对比，结果令人震惊。

这两个小区一个是万科的物业，而另外一个小区的物业则是三天两头地换，作为两个十年以上老小区，在出售价格上，万科物业管理竟然比另外一个小区贵了一万块钱/平米，虽然这两个小区只有一路之隔。

起初，我是不相信的直至后来实地做了一下调研，才发现真的如朱保全所说。

实际上，万科董事长郁亮很早就提出了轨道+物业的概念，当时正值全国三四线楼市上涨，所以他的话很容易就被外界给忽略了。

直到今天，全国楼市上涨基本上已经熄火，个别城市楼市的上涨已不具备普遍性时，物业这块生意才被重新摆在了台面上。

当然，地产的黄金期要过了，物业管理的黄金期才刚来。

过去几年，地产公司分拆物业公司其实已经成为一种常态，这些物业公司一经上市立马会成为市场的香饽饽。

据Wind统计，2020年香港上市的物业公司累计有25家，其中下半年迎来爆发，仅仅12月就有恒大物业、华润万象生活、领地控股、大唐集团控股、远洋服务控股、建发物业六家公司在港交所挂牌。

当然在港股这样估值比较低的市场中，物业则普遍给予了较高的估值，其中碧桂园服务的总市值为1706亿港币，动态市盈率为71倍；融创服务的市值为676亿港币，动态市盈率为134.8倍；恒大物业总市值为951亿，动态市盈率为51.8倍。

从市盈率上来讲，A股物业的市盈率普遍低于港股，要按照A股其他的行业的逻辑，物业服务的动态市盈率最少要到60倍。

未来，可以预见的是由于地产开发已经到达一个瓶颈，所以楼市放慢之后，物业就成为衡量一个小区优质与否的标准之一，这也直接决定了物业管理未来。

兴业证券的最新研究报告认为，物业管理行业在未来3-5年仍然享受四大规模红利：

第一，房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；

第二，资产证券化加速了行业的收并购整合；

第三，当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓；

第四，物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务佛山楼盘搬运物业管理，行业的规模红利仍在持续。

综合来讲，物业管理行业明显是A股比较低估的板块，我认为未来物业管理一定会成为房地产的接力棒。