上海这几个楼盘秒变学区房，快看有你家吗？

楼市里最微妙的一种产品形态，大概就是学区房了。所有人都对学区房的价值有自己判断，有觉得值得投资的，有觉得被高估的。

但是不论你怎么想的，当你有了自己的小孩之后，面对要不要买学区房的时候，所有理性的分析都开始没用，脑子里唯独想的就是如何买一套更好点的学区房，让小孩可以读的好一点。

很多曾经和我说会非常理性面对学区房的朋友，当他们小孩长大的时候发现，不论自己怎么理性，永远控制不住身边的人对小孩教育的态度以及学区房的态度。

清一色都是到最后选择放弃坚持，购买学区房。

正是因为如此，买学区房的的过程中，就会有各种各样的故事，2020年3月20日上海各区陆续发布2020年义务教育招生各项细则，包括对口信息、民办中小学招生计划、录取排序规则等等！

01

“欢喜”

重磅！上海这几个楼盘秒变学区房，快看有你家吗？

小编为您整理了一下~

1、华二前滩雨露均沾

浦东目前最火的学校之一，九年一贯制华二前滩学校对口地段公布，已开盘小区全部对口，目前仅有华唐名邸大平层在售，上车门槛较高，可关注后续开盘项目。

2、闵行新建了一个“复旦系”

新学校复旦附属闵行实验学校（小学部）9月开启招生，招生地段已出，曾经的普通楼盘秒变名校学区房，身价倍长！朋友圈中介已经在大规模做广告刷屏了。

对口的四个楼盘：上海阳城、未名苑、两湾新苑、金辉海上铭著，基本都是大户型次新小区，可以满足置换+学区双重需求。

3、启秀中学和向明中学合并为向明中学

从向明中学公布的招生细则来看，出现两个地址，10个班级，原来的启秀中学消失在2020年的学校名单中。

曾经卢湾二中心对口的启秀中学和向明中学，如今合并，对卢二来说是升级成一梯队的双学区小学，对向明初来说，解决了以前依靠ACC的招生不确定性，保障了生源就是保障以后中考区内排名，都是双赢，特别以后民办初中没落的背景下。

重新划分学区对新房销售的影响：

以莘庄地王金辉海上铭著为例，此次划分为复旦附属闵行实验学校，加快了开发商的去化！

业主说：

开发商销售说：

02

“愁”

说了很多次，买学区房一定要擦亮眼。要知道现在期房都是没有对口的学区房的。

上海松江的御上海小区上演着业主学区维权事件，惊动了JC叔叔，这到底是怎么回事？

经了解御上海小区原学区对口是上外松外学校，今年被划分到三新学校东校区。

从网上查询到的信息，上外松外学校是松江区第一梯队的学校，三新学校连第三梯队都排不上，难怪御上海众多业主深夜维权了，大家都知道学区房的价值是非常大的，直接能给房子带来升值的空间。

| 图片来源于网络

03

上海的学区房值得买吗？

今天我们来好好分析下上海学区房是否值得投资买入。

回答这个问题之前，我们先来聊聊学区房的属性。

学区房的三大属性

1、稀缺性

学区房的价值，源自于其背后优质教育资源的稀缺。优质教育资源并非标准化，没办法大规模复制。因为一所学校从普通学校成为优质学校，是需要一定的时间来沉淀的。

除了学校层面输出好的教育教学理念之外，还需要优秀的教师团队，优质的生源，配合度高的学生家长，互相成就，经过一段时间的积累，呈现出漂亮的成绩，被大家所认可，才会成为一所优质的学校。

而这样的学校对口的小区就那么几个，从而导致了学区房的稀缺。

2、确定性

上海实行的是对口入学，只要符合入学要求，比如五年一户、入学排序和落户年限，就读的确定性就是100%。对于上学来说，家长们最担心的就是不确定性，而学区房恰恰解决了这个问题。

3、流动性

通常来说，固定资产的流动性是比较弱的，但是学区房却具有很好的流动性。每一年都有家庭需要购买学区房，对口优质学校的那些挂户口的老破小，由于总价低，而且通常地段好交通方便，有比较好的租金回报，所以换手率是很高的。

以上三大属性决定了学区房是有需求的，有需求就有市场，有市场就有投资机会。

那么作为一个投资品，学区房投资有些什么特点呢？

学区房投资的特点

1、 专业性

不同于三四线小城市，上海各个区的教育格局各不相同，非常复杂，研究升学路径也是一门很大的学问。再加上教育改革政策层出不穷，大部分人都没有时间精力去真正的理解和掌握学区房的投资价值。

2、不对等性

我们都知道，通常投资的收益越大，其风险也就越大。但学区房的风险和收益却不对等。在房地产行业的下降周期，学区房相对来说是比较保值的。在上升周期，又可以跟着大盘上涨。即便在房地产横盘的岁月里，由于前面所说的三大属性，学区房又能独树一帜，稳中有涨。

3、政策红利

自去年7月8日的教育改革政策一出，公民同招、民办摇号，一时间让民办学校面对不少的挑战。而民办学校的挑战，对公办学校来说就是机会。公民同招、民办摇号，使得很多家长由于担心不确定性，转向去选择让孩子就读公办学校，也就间接增加了学区房的需求。但学区房的供应量又是有限的，政策红利非常明显。

4、暴击可能

九年一贯制的复旦大学附属徐汇实验学校，去年9月份开始招生。在公布招生开始，其对口的两个小区——宛南五村和宛南六村，瞬间单价就从6-7万/平涨到8万/平左右，每平米足足涨了1万。而在去年的民办摇号政策出来后，每平米又涨了1万。也就是说，从2月份到8月份，短短的半年时间，就涨了30%！

以上几点决定了学区房其实也是一个非常好的房产投资产品。在很多城市如南京和深圳，买学区房投资是一个比较重要的流派，这些城市的学区房溢价率要远高于上海。

而在上海，学区房投资在房产投资圈里并不是很流行，这主要是因为上海民办学校非常强势，尤其是民办初中，这导致了教育行业公认的“ 初中没有学区房” ， 但随着民办摇号政策的落实， 这句话也随之走入历史。

未来更多孩子会回到公办初中入学，公办学区房需求会更多。 而上海公办初中如何选， 这部分学区价值在房产价值里如何体现， 将带来重大机会。

其实，世界上绝大多数国家都有学区制度。不论教育资源怎么公平，采取怎样的教育改革，只要是划片入学，房价和学区一定是紧密挂钩的。

说了很多次，买学区房一定要擦亮眼。要知道现在期房都是没有对口的学区房的。

最近深圳的一个学区房上了热搜。事件的经过也非常魔幻，给大家分享一下。

起因是一个深圳名校学区房如今陷入一房二卖的违约风波。

事件主角—南山学府道的投资公司把开发商告上法庭，并发布了一封控诉公开信。

背后的原因很简单上海学区房划分，在签订了整售和独家销售代理协议并支付数千万首期款后，开发商却要求解约，甚至私下自行售卖。

在深圳住建局官网上显示，截止3月19日下午5点，光大宿舍C栋已有50套房源显示“已售”状态。

而咨询项目售楼处的中介，得到的回复却是：还未开盘。

更扑朔迷离的是，这个引发纠纷的楼盘，如今却是以“出租中的长租公寓”存在着。

这是一栋产权仅剩18年的老旧住宅，投资公司拿下之后翻新包装成“精装新房”出售。没错，就是典型的“老翻新”项目。

总价低至186万、南山名校学区、地铁口、精装现楼住宅......这个名为“南山学府道”的项目，于2月中旬启动推广，以这些“戳人”的卖点收割了一大波市场关注。

接着根据当地媒体调查，这个原名为光大宿舍，现以“南山学府道”为推广案名的楼盘，竟然是阳光城在深圳的首个长租公寓项目——Yango+。

而这个长租公寓于去年4月11日开业。也就是说，如今经营还未满一年，就打算卖掉了！

从老破旧小区，到年轻白领长租公寓，再到“精装学区房”，时间跨度不过一年。

据悉，如果卷入法律纠纷，该项目的交易也或将被暂停。

“马上就要被查封了。”上述知情人士透露，目前投资公司在走法律程序，公开信也发给了相关部门。

翻出此前的项目宣传资料，“百万总价买南山精装学区房”，想必任何人刚看到都会心头一动。

让人不得不感叹，这是一个多么神奇的项目，但最后承担的，还是买房的家长们。

投资建议

至于大家所担心的多校划片的情况，我们建议大家关注三类学区房：

1.对口九年一贯制好学校的学区房。管它摇号还是电脑派位，九年一贯制，一步到位，确定性最高，最省心。

2.好学校扎堆区域的学区房。参与摇号万一不中会被统筹，如果周边学校都不差，就不用担心去读菜小菜中。即使未来真的像北京那样多校划片也不怕，因为片区内都是好学校。

3. 优质生源集中片区的学区房。一些规划良好，社区氛围好，受中产及以上阶层喜欢的板楼次新房集中的片区，这些片区生源良好，以后各个学校会更加均衡，优质生源集中的片区对应的学校也会凭借这个优势脱颖而出。

总结

而究竟是学区决定了房价？还是房价决定了学区？这就和“先有鸡还是先有蛋”的问题一样了。

优质的学校和师资吸引了高素质、高收入、重视教育的家庭，而这样的家庭，由于家长愿意在孩子身上投入更多的资金成本和时间精力，学生间的竞争氛围也更突出，从而形成了更高的升学率，自然又会持续吸引优质的生源，彼此成就，形成非常好的良性循环。

回到开篇的问题，上海的学区房值得投资吗？相信大家心中已经有答案了。

我个人非常看好未来几年上海学区房的价值，尤其是新政引发的公办初中需求带来的学区房价值重估，会给真正懂行的人更多的投资机会。

当然，还是建议大家理性对待学区房的投资价值，如果你是真的需要自用，那无疑这是最好的一项资产保值增值的选择。

接下去的内容是

上海热门小学分布地图

以及2019年对口的小区房价

看完之后，你再想想到底买不买？

黄浦区

静安区

徐汇区

杨浦区

长宁区

普陀区

虹口区

闵行区

宝山区

挂牌价：来源于上海链家

最新成交价：为2019年-2020年至今的该小区成交单价（仅供参考）

上述学校对口小区，根据2019年上海教育部门官方公示上海学区房划分，公办学校对口范围每年或有调整，望知悉；