机构观点：房地产税试点扎实推进恰逢其时对楼市负面影响有限

附部分机构观点：

中信建投证券认为：房地产税试点扎实推进恰逢其时，对楼市负面影响有限。

1、房地产税改革试点出台符合预期，恰逢其时。近期《求是》杂志发表习近平主席重要文章《扎实推进共同富裕》，指出“加强对高收入的规范和调节。……要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”房地产税作为税制改革和房地产长效机制的重要一环，在当前房地产市场调控进一步深入的背景下推出，更具有信号意义。

2、房地产税改革目标是稳妥地完成制度转变。首先是积极稳妥，房地产税改革自2011年上海和重庆推出房产税以来，并没有新的推进，这一次增加城市试点，表明房地产税改革进一步深入，有望在多种试点的基础上让房地产税成为一个常规的、全国性的税种；其次是推动房地产的长效机制建设，目前政府来自房地产的相关收入主要还是土地出让金，类似于流转税，在未来楼市需求减弱的背景下不利于税收稳定，房地产税作为持有税，有利于房地产相关税收的稳定和持续，也有利于各大城市重视存量物业的发展和运营而不是大干快上搞建设。

3、目前房地产市场刚需特征明显，房产税改革试点对销售影响有限，按揭增长缓慢是当前楼市的主要矛盾。近期银保监会刘忠瑞表示目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款，近期销售下滑较多也主要因为房贷集中度管理后按揭贷款增长趋缓带来，我们认为房地产税改革试点的实施对投机性购房存在明显影响，但过去几年的调控已经在一定程度上降低了投机性购房的比重。

4、继续看好板块表现和高信用的优质开发商。以房地产税作为一个特征的房地产市场长效机制的建立，有助于行业优胜劣汰，行业资源会向优质企业进一步集聚。

申万宏源认为：房地产税试点可能会加速行业的出清（中小高杠杆房企），格局加速优化，并进一步倾向于国企绿档龙头+多元化房企。

1、房地产税地方先试点5年（区别于上海的增量增税和重庆的征收范围小），地方试点过程中总结经验作为未来立法依据，因而预计5年内全国不立法，目前本次地方房产税试点启动时间待定（或也会因形势发展而定）。

2、国务院制定试点具体办法，地方制定具体实施细则，细则上因城施策。统筹考虑试点、立法、平稳健康发展等确定试点地区，平稳健康发展仍是重要考虑因素，但目前普遍城市房地产不平稳房产税将准备立法，包括一二线城市，也将限制试点城市数量。

3、近期高层（刘鹤、潘功胜、易刚）联合发声防控金融风险，但近期房地产市场下行及企业资金链风险加大、同时土地大幅流拍地方财政压力加剧，也将约束试点城市、税率、节奏，并形成反馈机制。

4、房地产及产业链占比GDP30-40%，年销售规模17万亿，年土地出让金及交易税费10万亿，地方土地财政收入占比55%，房地产即使不是支柱行业，也仍是重要行业，即使美国等发达国家仍是重要行业。

5、可能影响：在目前基本面下行以及企业资金风险加大阶段，后续政策大概率是房地产税试点力度较弱+其他行业供需政策对冲，共同维护房地产市场的稳定，当然可能也会加速行业的出清（中小高杠杆房企），格局加速优化，并进一步倾向于国企绿档龙头+多元化房企。

国金证券认为：房地产税试点靴子落地，短期利空出尽。

试点授权5年，短期利空出尽。此前市场已对房地产税试点推广有所预期，主要担忧的是房地产税会在几十城市大面积试点，并在几年内全面立法推广。今日人大常委会会议上的表述为：“本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。”认为本次房地产税试点授权的落地，以及具体年限的出台，意味着短期房地产税相关利空出尽。预计房地产税立法工作或于5年后进行，全面推广时间点相较此前市场预期也会有所推迟。至于具体试点出台的时间点，预计大概率不会在今年Q4。维持此前判断，认为房地产税试点工作更可能在新房销售企稳后，在房价上行周期内推出。

促进房地产市场平稳健康发展”为确定试点地区的重要考量，预计不会大面积试点。全国商品房销售同比速自2021年7月份以来已经连续三个月为负。9月份以来，伴随着恒大事件爆发，多家房企美元债违约，民营房企发展信心明显受到影响，二批次土拍央企和地方国企托底现象明显。房地产税对居民购房意愿打击较大，或影响销售继续下行，并进一步影响房企拿地意愿，三批次土拍或将继续下行，地方政府的财政压力会进一步加大。预计本次试点房地产税的城市数量将仅限于部分房价涨幅较大的热点城市，比如上海、深圳、杭州、广州等，整体数量或不超过10个。此外，预计后续会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响。

实施细则地方政府制定，预计税率会相对温和。“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定体实施细则。”预计试点城市地方政府出台的税率不会太高，或可参考上海、重庆的试点税率（上海税率0.4-0.6%，重庆税率0.5-1.2%）。本次试点或在征收范围上有所调整。预计本次试点工作或将从对新购房征税为主，进一步扩大到对存量房征税，但预计仍会维持首套房和部分面积免征的特点。

安信证券认为：房地产税试点缓解住房结构性矛盾、促进共同富裕。

推进房地产税改革试点，旨在缓解不同群体在住房实际拥有量及住房客观需要量上的结构性矛盾，重点是那些结构性矛盾较为突出的经济较发达地区城市。房地产税改革试点，目的是引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，并为积极稳妥推进房地产税立法与改革积累经验。当前，我国确实存在着不同群体在住房实际拥有量及住房客观需要量上的结构性矛盾，推进房地产税改革试点，有助于在一定程度上缓解这个结构性矛盾。

推进房地产税改革试点，对于稳房价有些作用，对于拓财源作用有限。房价主要还是受信贷、人口、住房供应量的影响，房地产改革试点对于稳房价有些作用、但不应有过高期待。考虑现有的土地出让金规模、以及需要缴纳房地产税的实际影响人群规模，推进房地产税改革试点，对于拓展地方财源作用有限。

我们是社会主义国家，城市土地是国有的，农村土地是集体所有的，这是我们的根本制度优势之一。研究分析推进房地产税改革试点，需要十分注意这个制度前提。

粤开证券认为，房地产税试点落地，节奏超出市场预期，在确定试点城市后将制定实施细则，确定税率、税基，明确免征面积或者套数。试点时间为五年房产税将准备立法，先试点后总结经验上升为税法，推进税收法定并扩大实施，这是我国经济改革和财税改革一贯的方法论。

我们认为房地产税试点的短期心理预期冲击大于中长期的经济冲击；房地产的价格最终取决于供需本身，税收只是影响供需的一个因素，税收不是万能的，当房地产税被普及并被公众接受后，短期心理冲击就消失了，房地产价格最终回归到土地、人口和金融因素。房地产税的开征势在必行，尤其在当前推进共同富裕以及土地财政收入增速下行期。试点城市的选择具备四个特点：一是房价上涨较快，房价收入比偏高（见正文表格）；二是税收征管能力相对较强；三是房产的产权较清晰；四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。