【财经早餐】2016年10月12日星期四（周四）

一、政策回顾与解析

1重点政策评述

中国银监会、国土资源部关于印发《农村集体经营性建设用地的使用权抵押贷款管理暂行办法》的通知

为规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，银监会联合国土资源部制定了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。

《办法》的出台，是中国银监会、国土资源部认真贯彻落实党中央、国务院关于抓好改革落实要求，相关部门共同推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作的重要举措；是农村土地制度改革和金融领域改革紧密衔接、形成改革合力的重大成果；是适应农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”改革要求，积极提供惠农利民服务做出的重要制度安排,将对建立健全同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度和形成可复制、可推广、利修法的改革成果，提供新的强大动力。

国务院出住房租赁新政

国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中包括鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、落实提取住房公积金支付房租政策、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等。

住房公积金缴存比例不得超12%

住建部副部长陆克华前不久在国办例行吹风会上表示，我国从今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的一律予以规范调整，不得超过12%。该政策暂按两年执行。阶段性降低住房公积金缴存比例，减轻企业负担，增强企业活力，促进增加就业和职工现金收入。

2第二季度房地产运行环境与政策回顾

2016年第二季度以来，为有效化解房地产库存，中央有针对性的发布了一系列房地产新政策，鼓励支持大众购房，逐步释放购房需求。首套房首付比例最低降至2成；房地产交易环节契税、营业税优惠政策调整。2016年6月13日，我省出台《关于加快化解房地产库存的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》中提出了11条具体措施，涉及放宽落户条件、降低首次购房首付比例、支持农业转移人口在城镇购房、强化住房公积金缴存使用、棚户区改造等。其中一条涉及到关键性的问题——降价，即对带头落实国家政策降低房价的房企，各市、县将给予奖励。李克强总理在会上提出2016房地产政策走向：营改增的试点范围扩大到建筑业，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围；建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围；深入推进新型城镇化，加快农业转移人口市民化，推进城镇保障性安居工程建设，提高棚改货币化安置比例，加强城市规划建设管理，引导房地产市场平稳健康发展。

在政策的鼓励支持、住房贷款利率的持续走低、购房需求的平稳释放中，太原房地产市场发展平稳。

表12016年第二季度太原市房地产新政

时 间

政 策

内 容 要 点

4月6日

“一环一带三区”太原确定“大景区”建设战略

太原市将按照“一环（城市边山旅游文化生态景观环）、一带（汾河生态景观带）、三区（阳曲黄土风情农耕文化区、清徐现代农业休闲观光区、娄烦自然风光生态保障区）”的总体布局，坚持目的地与集散地建设并重，围绕提升“唐风晋韵锦绣太原”城市品牌形象，全力实施“大景区”建设。

5月1日

全面推开“营改增”

按照国务院确定的今年5月1日起全面推开“营改增”试点工作，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围的要求，太原市国税系统积极行动，全市共接收“营改增”管户5.1万户，4月10日前完成管户迁移工作，并全力保障试点纳税人于5月1日顺利开具增值税发票。在此次全面推开“营改增”试点工作中，建筑业和房地产业税率确定为11%2016年太原二套房首付比例，金融业和生活服务业确定为6%。

5月10日

太原城乡管委将投54.74亿保证23项重点工程建设

从太原市城乡管委获悉，今年该委共承担省市重点工程23项，计划总投资54.74亿元，截至4月底已完成投资8.39亿元。23项重点工程中，2项为省重点工程。

6月1日

山西房地产项目计税毛利率确定，太原城区和效区为25%

省政府法制办公布我省房地产开发经营业务企业所得税征收管理有关事项。企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率按以下标准确定：开发项目位于太原市城区和郊区的，为25%；开发项目位于其他地级市城区及郊区的，为20%；开发项目位于其他地区的为17%；属于经济适用房、限价房和危改房的，为12%。

6月13日

政府不断放“去库存”大招

为了消化库存，提振楼市，6月13日，我省出台《关于加快化解房地产库存的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》中提出了11条具体措施，涉及放宽落户条件、降低首次购房首付比例等。其中一条涉及到关键性的问题——降价，即对带头落实国家政策降低房价的房企，各市、县将给予奖励。

6月16日

太原严格执行土地交易新规定，溢价50%必须上报

太原严格执行“市场异常交易地块备案情况通报”，出现溢价率高的土地立即上报，保证土地市场平稳运行。

根据《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求各地加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地，及时上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

二、太原市房地产市场分析——政策利好，市场平稳

1土地市场：环比量价齐升，住宅用地成交占据绝对优势

1、土地出让与成交情况

据统计，2016年第一季度太原市共推出27宗土地，成交29宗,总成交面积共78.56万平方米，环比上升22.92%；总成交金额达64.29亿元，环比增长53.53%。

图1太原市2014年-2016年各季度土地成交面积与成交金额

从土地用途结构来看，第二季度太原市公开招拍挂出让的土地主要为住宅用地，在成交的29宗土地中有19宗是住宅用地，4宗商办用地，2宗工业用地和4宗其他用地。而且住宅用地的供应主要集中在小店区和万柏林区。从下图3土地成交面积用途分布来看，第二季度太原市住宅用地共成交62.45万平方米，占比为79.49%；商业用地成交3.25万平方米，占比为4.14%；工业用地成交10.01万平方米，占比12.74%；其它用地成交2.85万平方米，占总体的3.63%。与第一季度相比，住宅用地成交面积有了小幅度的上升，工业用地、其它用地成交面积有了大幅度的上升，商办用地成交面积有了小幅度的下降，成交结构的变化导致了第二季度土地出让金总额的上升。第二季度土地出让金总额为64.29亿元，出让金的主要来源是住宅用地，成交额共59.68亿元，占全市总额的92.84%。

图22016年第一季度太原土地成交面积用途分布

图32016年第二季度太原土地成交面积用途分布

太原市各用途的楼面地价如下图4所示：2016年第二季度住宅用地平均楼面地价为2452元/平方米，环比上升36.32%；商业办公用地平均楼面地价为1659元/平方米，环比下降22.12%，第二季度成交的4块商办用地中，由于编号为2015-10的土地容积率较高，成交总额较低，在一定程度上拉低了楼面地价；工业用地楼面地价环比下降76.27%，降至215元/平方米，由于第二季度成交的两块工业用地容积率均较低，对楼面地价影响较大；其他用地楼面地价环比下降63.63%2016年太原二套房首付比例，2016年一季度为3770元/平方米，2016年第二季度为1360元/平方米。

图4太原市2016年第一季度与2016年第二季度各用途土地成交楼面地价（元/平方米）

2、土地热点解读

2016年第二季度的太原土地市场与去年同期相比，土地成交面积与成交金额均增长。土地市场从整体来看，住宅用地成交面积持续占据绝大部分新出让的土地，商办用地和工业用地成交面积分别占4.14%和12.74%，其他用地成交面积占3.63%，太原第二季度土地市场的热点依然聚集在住宅用地上。

小店区、万柏林区领跑全市新地块成交

受太原市南移西进发展战略的影响，在2016年第二季度成交的29宗土地中，有11宗位于小店区，9宗位于万柏林区，其余晋源区3宗、尖草坪区3宗、迎泽区2宗、杏花岭区1宗。近几年来小店区是全市重点打造区域，也是太原市今后的商业金融办公中心城区，今年以来，万柏林区坚持以“五个一批”为载体，加速产业转型升级。全力推进现代服务业发展。结合区位优势，加强招商引资，积极调结构、转方式，以城中村改造为抓手，加快高端商业圈建设，着力打造集大型商业、总部经济、楼宇经济等业态于一体的高端商务商贸圈；大力发展文化旅游业。小店区、万柏区未来的发展，值得期待。

地价最高地块分析

太原市2016年第二季度成交土地总价最高、楼面地价、住宅楼面地价最高地块均是位于万柏林区的SP-1612，土地面积98378.93平方米，是一宗含住宅的综合用地，楼面地价达5433元/平方米，出让金达到了18.71亿。该地块位于位于万柏林区新晋祠路以西，由北京融创恒基地产有限公司以拍卖方式取得，该地块紧邻新、旧晋祠路，北接南内环，南靠长风街，且距离长风街仅400米，区域交通路网发展较为成熟，周边公共交通系统相对成熟，宗地通达性较强。此外，该地块距汾河景观带直线距离仅1公里，占据城市顶级稀缺景观资源；同时紧邻长风文化商务区和长风亲贤商圈，周边南上庄、南屯等城中村相继投入改造，宗地1.5公里范围内常住人口约8万多人，3公里范围内将近18万人左右，区域人口基数较大，且有万国城MOMA、丽华苑、长岛国际等高档小区，人口素质层级较高，未来发展潜力较大。

2商品住宅市场：同比量价齐升，改善型户型占市场主导地位

1、市场供应

2016年第二季度，太原市批准预售商品住宅面积193.43万平方米，环比增加49.75%。而同期太原市销售新建商品住宅191.22万平方米，供销比为1.01，从二季度的供销量水平来看，市场总体处于供求基本平稳状态。

图5 太原市2015年二季度-2016年二季度新建商品住宅供销量与供销比

2、整体成交走势

据统计，2016年第二季度太原一手商品住宅共成交16017套；成交面积191.22万平方米，环比上升37.64%，同比增长47.13%。

图6 太原市2014年二季度-2016年二季度新建商品住宅成交价量走势

2015-2016年受政策的鼓励支持、住房贷款利率的持续走低等政策因素影响，太原市的购房需求平稳释放，太原楼市成交开始出现好转。从最新成交数据来看，2016年二季度全市一手住宅成交均价为7733元/平米，同比上涨0.32%。

图7 2015年6月-2016年6月太原市新建商品住宅各月成交价量走势

3、户型分析

据统计分析，太原市90-140平米的改善型户型商品住宅成交占市场绝对主导地位。2016年第二季度太原新建商品住房市场，90平方米以下的小户型成交3354套，共26.64万平方米，占全市总成交面积的13.93%，均价7523元/平方米；90-140平方米的改善型户型成交9481套，面积106.51万平方米，占总成交量的55.70%，均价7504元/平方米；140平方米以上的大户型共成交3182套，面积58.06万平方米，占总成交量的30.36%，均价8250元/平方米（见下图）。

图8太原市2016年第二季度新建商品住宅成交面积户型分布

三、太原市房地产市场预警分析

愈演愈烈的“去库存大战”“一线品牌房企爆发式拿地”让本土房企不安。尽管楼市“去库存”不断发酵，然而，值得正视的是，最高效最有力的一项举措是6月 13日，我省出台《关于加快化解房地产库存的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》中提出了11条具体措施，涉及放宽落户条件、降低首次购房首付比例、支持农业转移人口在城镇购房、强化住房公积金缴存使用、棚户区改造等。其中一条涉及到关键性的问题——降价，即对带头落实国家政策降低房价的房企，各市、县将给予奖励。通过前文的分析可知，太原的整体成交趋势呈现良好态势，且与去年同期相比，销售面积上升。但伴随新商品房的预售上市，整体经济形势的影响，太原的楼市库存依然需要引起重视。

根据库存量除以最近月平均成交量计算出太原市住宅的库存去化周期6月份去化周期为18个月。太原市住宅库存量超过警戒线，存在过量隐患，应该加强控制。

四、总结与展望

2016年第二季度以来，山西省市出台了一系列新的经济政策，鼓励、刺激房地产市场。太原市今年将对31个城中村和2万户棚户区列上改造日程。

太原土地市场也迎来了供应高峰期，在众多品牌开发商的竞相角逐之下，土地成交呈现逐步上涨趋势。

从5月17日恒大地产签约小店杨家堡城中村改造开始，太原地块拍卖集中爆发，仅18日一线品牌开发商连拍三地块，太原地产富力地产成功签约大小东流城改项目，融创与太原殷家堡社区城中村改造签订协议，并18亿7千零60万拿下理工大南校区地块造太原上半年“新地王”。随后，5月24日万科10亿2千万拿下山西传媒学院旧校区地块。

2016年下半年，随着众多开发商土地的足量储备，预计下半年土地市场成交量相比于上半年将趋于平缓，但热点区域依然是众多开发商的重点关注角逐之地，比如地铁2号线沿线区域、晋阳湖周边区域以及中环沿线区域等等，都会带来土地成交的机会。

从上半年太原楼市的销售面积和销售业绩来看，虽有去库存的压力，但是太原市场供需两旺，房地产市场值得期待。