买不起商品房，就转向去买回迁房这种行为好不好呢？

在一二线城市由于价格较高，购房者想买房实在是一件很困难的事情。而回迁房由于价格较低，受到一部分人的青睐。但房子不仅仅只有居住一个功能，购房者还要考虑到保值问题。那么买不起商品房，就转向去买回迁房这种行为好不好呢？

一、什么是回迁房

顾名思义，回迁房就是开发商在征收土地的时候，以赔偿的形式，回迁给拆迁户的房子。一般情况下，这种房子价格都比较便宜。回迁房的产权要看其国有土地使用证上的土地性质是什么性质的才可以确定的，如果是作住宅的话，产权年限是70年；土地是综合用地，产权年限是50年；土地性质是商业，产权年限是40年。

二、买回迁房好不好？

1、买回迁房优点

首先不管是什么东西，都是有两面性的，那么，回迁房也有它的优点。我想我最大的优点就是房价便宜，房源多。收到房价便宜，其实就是因为回迁房，本来就是被政府，或者是开发商征用了土地之后，做出安置赔偿时建造的房子。所以就算是比起二手房来说，回迁房也会更便宜；还有一个原因，就是因为回迁房小区一般都是数量比较大，房源比较多，所以可供选择性也就比较多。

2、很多回迁房没有房产证

现在很多回迁房是没有房产证的。一是由于之前被拆掉房子在集体土地上，那就是小产权房，所以即便是赔偿的回迁房也是一样，即使买到手没有房产证，也是无法办理不动产登记的，而这种房子以后无论是租赁又或是转手都是不行的，重要的是，没有房产证的回迁房没有办法在银行申请贷款，所以你在购买这样的房子时候必须要全部付清，这相比起了商品房的负担更大。

3、很多回迁房无法过户

即便有的回迁房有房产证，但一般房产证的办理速度都会很慢，业主很长时间手里有的只是回迁协议。这也就意味着即便是你出钱买了房子，这个房子也无法过户到你的名下，一直没有过户的房子，拿在手上也不安心。

另外回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

由于回迁房属于一种国家的福利补贴政策，其中肯定会有一些优惠，是给原来的户主的，如果这是你拿着这个房产证去去房管局进行更名，即便你拿了购房合同，也很有可能不允许更改。

4、很多回迁房质量可能有问题

由于回迁房作为一种补贴手段，房屋的质量实际上也存在着许多安全隐患，毕竟是当时加工赶做出来供给别人居住的，房屋的制作成本肯定会比较低一些；不仅如此，其物业，消防，供暖，卫生等一系列方面或许都会有不少的问题，并且由于没有过户，以及没有房产证这样的凭证，会出现一房多卖违约的风险。

以上就是回迁房是什么意思以及购买要面临的问题，购买回迁房的购房者可以通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明，或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质，之后再行决定是否购买回迁房，以免遭受不必要的损失。

5、担心小区居民素质

回迁房还会有很多人担心同住人员的素质问题，因为很多回迁回来的是老人，或者是原来处在城市较偏远地区的居民，或者是村民，如果是久居市中心的市民，难免有这样的担心。发现楼道或过道很快就成为了杂物或废品堆场。

三、购买回迁房需要哪些手续？

1、回迁房买卖税费是怎样的

回迁房还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

2、目前二手商品房买卖所涉及的税费主要有：

1）营业税(卖方)：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2）个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，

①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征；

②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

3）契税：由于您的房屋面积超过90平米，不能够享受国家契税优惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担;

4）印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

5）交易费：6元/平米，双方各付一半；

6）登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

7）土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

8）核档费：50元/宗。

9）各地费用或许会有些不一样，具体咨询当地房管局或建委。

很多普通家庭以不菲的价格买所谓的“好房子”，并不意味着今后卖房会有同等不菲的价格。

理想很美好，现实很糟糕：长沙小区塑料人工湖四、买房也买合适的回迁房

房子能不能买，你需要去跟周边的房子做对比。

北京上海广州等大城市中心里有很多老房子，很多老破小和老破大，楼龄20年或30年以上的房子太普遍了，就算一些商品房，它的外观，楼道，小区环境，小区道路都老旧了，就算物业维持得好，也很难保持比较新。

一些回迁房房改房买卖费用，楼龄新，也还过得去，有电梯，户型比较紧凑，物业虽然差了点。回迁房对于一些刚需上车的人朋友来说呢，反而会比一些老商品房和老公产房，要有优势。这一批刚需的朋友，买回迁房没问题。

北京的回迁房能不能买？不要对这种政策房偏见，关键要看你的预算，基本上看500-600万房子的时候房改房买卖费用，你会发现有一些回迁房、经济适用房反而是不错的选择，特别是跟周边老破旧房子对比起来。

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