公寓的未来是在哪里，还能不能买，未来谁来接盘

大家好，我是提莫，一个有着6年经验的地产投资顾问，曾几时起售楼部出现了这样的标语

“女孩子嘛，婚前有套小公寓，婚后生气有地去”

“每个女孩都应该给自己买套房，哪怕是套小公寓”

“给孩子备套学区公寓，让你的孩子赢在起跑线上”

“公寓虽小，五脏齐全”

等等，各类标语层出不穷，公寓，小平层，跃层，复试等等，各类产品令人眼花缭乱，2021年了，公寓的未来是在哪里，还能不能买，未来谁来接盘，这些问题困扰在多数人心中。

在我做地产初期，公寓这个词就时常萦绕在我的耳边，似乎每个地产人命运中都会接触到公寓，也似乎每个地产商都对公寓情有独钟，在当时，公寓火爆全国，迎来它的火爆期，对于当时的自己来说，也想有套属于自己的公寓房，憧憬着对未来生活的向往。

公寓，简称小面积住宅，在地产初期，住宅的面积不大，大多数都是10几平，20多平的面积，随着人们对住宅空间的需求，住房面积越来越大，直到今天，120平，160平，200多平等等层出不穷。

为何在今天几十平方的公寓依旧存在市场中呢，我认为需求=供给 政策=投资方向

无论市场上的公寓叫什么名字，公馆也好，复试也罢，在我看来，只有两种“住宅性质”和“商业性质”，我们都知道，去买房子很多人都在纠结年限，但是我们买房子买的是土地使用年限，土地永远是属于国家的，所以，不同类型的房产它的土地使用年限也是不一样的，住宅是70年，商业是40年，特殊用地是50年，不同的年限，它的产品结构也是不同的，不过使用年限倒是不用担心，现在已有明确政策，到期自动续费，如有其它规划，可以进行拆迁安置或者得到实际性补偿。

我所在的城市，小面积商品房首次爆火的是“爱家公寓”，我们常叫它“爱家迪士尼”它也是我们当地地产人每次举例子的首个成功案例，也是每个人耳熟能详的，爱家公寓首次发售是在2014.2015年，那时候它所在的区域是属于新区规划，首次发售时打出了“首付两万元，月供八百元”的标语，在当时着实吸引了一波眼球，也有一部分聪明人嗅到了先机，购置了多套房产，在今天，它的价格已从原来的两千多一平米变成了1万+，在前一段时间最高二手售价达到了1.5万左右，有很多人赚到了第一桶金，目前月租金基本在1000—1500左右，同样，也有很多人后悔不已，但这总是个例，每一朵红花都需要大多数绿叶去衬托，房产也是于此。

小面积商品房土地年限不同，也对它的使用用途不同，先来说住宅吧，你可以打开你的购房合同，在基本信息那一栏有一个房产性质，住宅就是住宅，商业就是商业，还有一个就是土地使用年限，70年的为住宅，40年的为商业，住宅，与我们正常大面积住房的功能性一样，水电费用符合民用标准，配备有天然气，部分也带有市政供暖，也被称之为双气住房，契税和维修基金以及二手房过户费用与大面积住宅标准相同，一般这种都可以正常入学所在区域的小学和初中，被称之为学区公寓，就像上面提到的“爱家公寓”，就是因为可以入学当地的两所重点中小学，价格才会不停上涨，如果你置业得属于这种，恭喜你，有一定的投资空间。

商业公寓，在市场上有很多类型，但有一个共性，首付款是占总房款的50%，商业公寓的水电费用会高于住宅，在使用上会有一部分成本增加，大多数不配置有天然气，不过有部分项目会带有天然气，再购置过程中要详细看预售合同附页，会有详细信息，商业公寓的市场在哪里，第一，看位置，如果在中心城区，周边商业比较成熟，那么购置后它的出租率是比较高的2015房屋契税维修基金怎么算，如果作为办公使用，也是被允许的，可以注册公司地址，如果在郊区，那就算了，不建议置业，商业公寓是没有学区使用的，在世面上也有部分项目说可以入学，这个一般分为两种，第一种所在学区属于开发商投资建设，在初期会有合同签订，可以保障部分前期入学使用，这个要详细看开发商与学校签订的协议为主，中学一般是不可以上的，这个具体要去所在教育部门咨询，最好是在所在学区归属区委咨询最为准确，但无法保证过户后二手房源入学使用，商业公寓的首次售价会有一定优惠，一般要比同区域住房在价格上低一部分，但首付较多，一般开发商会进行低首付政策或者首付补贴，贷款年限一般为10年，贷款利率比起住宅有一定上浮，商业公寓近两年为何会出现部分暴雷现象，主要原因在于过户费用高，所以在前期购置商业公寓的部分出现二手房出售时间长，不易售卖，造成无人接盘现象，所以如果购置商业公寓，要提前计划好后期使用用途。

那么为何公寓会出现在各个项目沙盘上呢，原因如下，目前土地出让价格高，对于每个开发商来说都是寸土寸金，但是怎样规划项目，总会留出一小部分空地，不盖浪费，盖成住宅无法批复2015房屋契税维修基金怎么算，客户也不买账，所以作为公寓是最好的办法，公寓在售卖时属于商业，不错在采光好坏问题，住宅是否能办理房产证除了证件以外，还有采光问题，需在冬至采光不低于两个小时，这属于硬性要求，但商业不一样，不存在这一点，所以在规划中大多属于东西朝向，南北走向，或者南北朝向，东西走向，也有一部分回子楼，无独有尔，增加售卖套数，大多数属于少梯多户，一般2梯20户，4梯40户较多，空间比较紧凑，容易出现脏乱差现房，所以在看房过程中，不会讲采光，多为给客户算投资回报，讲未来发展前景，所以也是为开发商谋福利，有些是在项目规划中要有商业规划，提高城市就业率，商场一般不会太高，大多数为3—7层，而且占地面积大，如果在楼上加盖公寓，那么便能多收益数倍资金，所以公寓套数多，很正常，一楼楼就能达到600-800户左右，所以公寓售卖周期长，大多数到交付以后还能有售卖，这一点对于库存来说，不是优势。

公寓的未来何去何从呢，如果是住宅，还属于重点学区，那么它的二手房市场在目前还是不错的，商业的话，我觉得如果作为长期投资来说，还是有一部分市场的，公寓年纪小，总房款不会太高，月供大多也就是一两千元，如果目前没有足够的资金购买大套住房，又急需使用那么投资公寓也是可不错的办法，能够先上车，或者手上有一定的本金，目前有足够的居住空间，对生意不感冒，投资底商门面资金不够，也可以选择地段位置比较好的公寓投资，作为长期收益，记住，周边一定要有足够多的商业来做支撑，毕竟人流才是财流，能够有效制约空租率，如果作为酒店民宿使用也是不错的，独立的房间和卫生间不需要做太多改变，成本有一部分节省，整体格局比较适用，或者作为大型办公机构也可以。比起写字楼在单价上有一定优惠，成本也能很好的控制，所以未来接盘的主要群体还是以办公室使用为主。

“空中商铺”在近两年提出较多，原来在互联网普遍之前，大多数购买物品还是在商场一楼逛街较多，随着互联网的普及，人们的时间越来越少，信息化时代来临，很多商家为了控制房租成本，便把商铺挪到公寓上面来使用，大多以定制预约为主，能够有效节省顾客时间，也能更好服务客户，这一点深得大多数人喜爱，很多设计公司，服装店，理发店，美容店，化妆室，美甲，婚庆公司等等在往公寓上转移，也造就了“空中商铺”这个名词，所以公寓未来的发展一定是多样化的，它的使用功能和群体也是一直在有变化，所以何去何从，还需要时间来见证。

我是提莫，有更好的建议和发展方向可以评论区留言，欢迎讨论

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