房屋买卖阶段交易过程中的不同价格是什么？怎么算？

房屋买卖过程中包括了成交价、网签价、评估价等,每个价格针对的是不同阶段交易过程中的不同价格。实际二手房交易中,计税价为网签价格(网签价一般等于贷款评估价)与过户指导价(房地局机评价格)两者的高值

ー、什么是合同价?(决定房东净得价)

含义：双方在合同中约定的价格,即是看房过程中业主的报价。

理解要点:①成交价是房东的净得价,不包含各种税费、中介费等的房款总价。②卖方在正确的履行完合同义务后,买方应该支付给卖方的价格。

举例:合同价=房屋总价(未来的网签价)+其他费用(装修款和其他屋内设施的其他费用)

二、什么是网签价?(決定交多少税费)

含义:网管局系统里体现的成交价格,是“网签合同”上约定的价格。

理解要点:①网签价通常是成交价减去装修补偿款的价格。是缴税的基数,决定了你要交多少税。②网签价通常比实际成交价低,但不低于过户指导价。

举例:比方老王买了200万的房子,但网签价为180万,则缴税时以180万为基数计算

三、什么是过户指导价?(決定最低网签价)

含义:由税务局制定的房屋最低过户价格,用于限制房屋交易的最低税费理解要点:①地税可以查询准确的过户指导价;②最低过户指导价用于限定网签价

举例:比方老王的房子,过户指导价为190万,那么网签价最低为190万

四、什么是评估价?(决定能货多少钱）

含义:专业的评估机构,依据房子的客观情况估值,评估值影响贷款额度。

理解要点:①评估公司一般按照房屋市场价进行评估,通常略低于成交价。②货款额度按照评估价来定。

举例:比方老王200万的房子,专业评估机构的价值180万,那么老王只能按180万款,首套7成货款的126万。

影响评估价的因素:房屋因素(房产初次购买的价格、房产使用时间、楼体结构、楼层、潮绣昂、小区环境景观环境因素(自然环境、社会环境心理因素(购房者偏好,卖房者的急售心理市场因素(供不应求,房价上涨;供过于求,房价下跌）

附:武汉市个人购房二手房税费表及相关二手房名词辨别

1、“定金”和“订金”的区别

什么是定金？（具有法律效应)

定金是指合同当事人为确保合同的履行武汉二手房费用标准，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给对方的一定金钱或其他替代物；

什么是定金？（预付款，无法律效应）

订金并不是标准的法律概念武汉二手房费用标准，是一种不太规范的表述，因此它在法律效果上是不明确的。在司法实践中，“订金”往往被视为“预付款”“诚意金”，并不产生“定金”的惩罚效果。

2、"满五唯一"和”满二唯一"的区别

满五唯一的房屋根据税费管理规定,这类房屋可以免征增值税和个人所得税,满唯一可以免征增值税,如果不满两年需要同时缴纳增值税和个人所得税。

什么是满五证五唯一？（产证满五年且唯一住房）

满五唯一:房产证成相关房屋证明五年,且是业主家庭的唯一住房,根据费管理规定,这类房屋可以免征增值和个人所得税。

产证满5年的具体判断方法；

1. 商品房与经济适用房：均以契税票填发日期或房产证登记日期为准。

2. 已购公房：一看房产证填发日期；二看原始购房合同签署日期；三看第一笔购房合同签署日期。以上三个小时只需一个满5年就算“满5”。

3. 继承的房产以原房产证为准计算是不满5年。

唯一住房的具体判断方法：以个人为单位或者以家庭为单位名下只有一套住房就称唯一。