消费者价格指数如何计算住房成本

住房占美国劳工统计局(BLS)用于追踪消费者物价指数通胀的商品和服务市场篮子价值的三分之一左右。住房价格的上涨，即BLS住房标签，导致2022年初通货膨胀率上升。衡量住房成本的变化比衡量苹果或轮胎价格的变化更困难。这篇文章解释了BLS目前如何衡量租房者和房主的住房成本变化。

BLS如何计算住房价格?

对于租户租金，undefinedBLS计算支付给房东的住房和租约中包含的任何公用事业的现金租金，以及代表租户支付给房东的任何政府补贴。

如果一个住房单元被业主占用，BLS会计算业主租用类似地方的成本，称为业主等效租金(OER)。房主支付的公用事业成本在CPI中单独衡量。

为什么BLS使用业主等价租金(OER)而不是房价?

CPI旨在捕捉家庭消费的商品和服务随时间的价格变化。对于住房，BLS试图衡量房屋消费价值的成本——提供的住房服务——而不是房屋价值的变化。因此，BLS使用OER来衡量房主的住房成本。举个具体的例子，如果一个家庭在2022年以300,000美元的价格购买了一套房子，并在那里生活了接下来的10年，那么他们与住房相关的生活成本在2022年不是300,000美元，而在随后的10年中则为零。相反，他们与住房相关的生活成本是他们必须花费的金额才能消费自住房屋提供的相同数量的住房服务。

BLS从哪里获得住房价格的数据?

劳工统计局undefined收集租金数据undefined通过个人访问或电话访问约50,000个住所。每年更换六分之一的样本以保持其代表性。由于租金不经常变化，因此每六个月对每个单元的租金进行抽样。

CPI衡量的是同一篮子商品和服务随时间推移的价格增长情况，因此BLS会根据其观察到的房产质量变化进行调整。这些调整考虑了房产的年龄、社区的改善和房屋的物理翻新，例如浴室的数量或新的空调系统。

由于BLS只观察自住单位的租金，因此他们使用同一区域内可比出租房屋支付的平均租金来估算自住房屋的业主等价租金。

OER测量的潜在问题是什么?

寻找与自住单位相当的出租房屋可能很困难。以租房为主的社区通常在地理上与业主自住的社区分开——例如，市中心与郊区。即使在同一地理区域内，出租和自住单位的住房特征也可能有很大差异——例如，附近的自住单位可能是单户住宅，而出租单位可能是多户住宅。对于大型、昂贵的独户住宅来说，寻找可比的出租房屋尤其困难。

为什么我看到有关租金上涨速度远快于CPI指标的头条新闻?

众所周知的市场租金指数(如Zillow发布的指数)捕获当前在公开市场上宣传的单元的租金，而不像CPI那样捕获持续租房者占用的单元的租金。租约到期时租金会发生变化，这通常每年发生一次。这可能导致Zillow等指数的变化与BLS租金指标的变化之间存在滞后。从CPI的角度来看，这种滞后不是问题，因为CPI准确地反映了家庭实际支付的租金。这确实表明CPI的住房通胀可能会在未来几个月内上升，因为紧缩的住房市场会影响到所有出租单元的租金。

房价如何影响住房拥有成本的CPI衡量标准?

房价和租金价格是由供需因素决定的，这些因素并不总是同步变化。例如，如果由于抵押贷款利率下降而导致购房需求增加，房价会上涨，但租金不会上涨。另一方面，如果房屋建设成本增加，出租房屋和自住房屋的价格都可能上涨。

随着时间的推移，房价的变化确实可以预测租金的变化——尽管这种关系远非1比1，而且滞后时间很长。undefined达拉斯联储的XiaoqingZhou和JimDolmas发现房价增长与OER通胀的相关性在16个月后达到0.75左右的峰值;与租金通胀的相关性在18个月后达到峰值。

未来一年，住房成本的CPI指标可能会发生什么变化?

大流行期间住房市场的紧缩导致住房市场价格与住房通胀的CPI指标之间存在差异。“尽管基于私人市场的房价和租金指标出现创纪录的增长，”经济学家undefinedMarijnA.Bolhuis、JuddNLCramer和LawrenceH.Summers指出，“在截至2022年1月的12个月中，政府衡量的住宅服务通胀率仅为4%。”

然而，鉴于近期租金和房价的趋势，分析师预计住房部分将在未来几个月推高CPI通胀指标。如果房价和租金通胀之间的历史关系成立，那么Bolhuis、Cramer和Summers和undefined旧金山联储的研究人员预测(截至2022年2月)，租金通胀将在2022年和2023年增加约7%，几乎是大流行前五年平均水平的两倍。由于住房占CPI的三分之一左右，这些调查结果表明，到2022年底，住房将推动整体CPI通胀比历史平均水平高出约1.1个百分点。