为什么荷兰中端市场的租金出现投资热潮

荷兰住房协会每年有可能建造约14,000套新的中端市场出租物业。然而，超过一半的社会住房公司报告说，缺乏建筑用地和漫长的许可程序大大减缓了新建筑的速度。公司可以通过两种方式加速这一进程：在分离的开发公司中担任项目开发商，以及与其他方合作简化施工流程。

那么，荷兰中端市场租赁市场的稀缺问题到底有多大?住房公司在缓解库存不足方面可以发挥什么作用?

1中端市场租赁住房领域的稀缺性如何发展

更多家庭依赖中端市场出租房屋

近年来，对中端市场出租房屋的需求一直在增加。在2018年(最近一年)，考虑搬家的家庭中有8​​%主要是寻找中端市场的出租物业，而这一比例在2009年之前从未超过5%。需求增加的一个重要原因是准入更加有限到中等收入家庭的自住部分，因为：

收紧购买住宅的融资标准。特别是，从2013年起降低最高抵押贷款(“贷款价值比”)产生了影响。

房价上涨。这部分是由免税推动的，例如首次购房者的财产转让税豁免和自住房屋的延长赠与税豁免(称为“jubelton”或欢乐免税赠与一次性付款)，其中吕特四世政府想要废除

住房公司已开始提供较少的中端市场出租房屋

在2015年《荷兰住房法》出台后，住房公司开始提供较少的中端市场出租住房，因为根据该法案，他们的主要重点应该放在核心任务上：为低收入人群提供经济适用房。由于租金上涨，售出的中端市场出租房屋数量随后转向“昂贵的出租房屋”(每月超过1,000欧元)。

稀缺性比较大

在最近的可用年份2019年，对中端市场租赁住房的需求比供应量高出45,000多套。这相当于中端市场租赁住房总存量的近11%的“短缺”，几乎是整个住房市场平均稀缺性约4%的三倍。

中端市场出租物业稀缺性较大

估计全国住宅“短缺”占总住房存量的百分比;2019年总体与中端市场租赁细分市场的对比

住房公司在中端市场租赁领域的作用

房屋协会拥有四分之一的中端市场出租物业

大约10%的荷兰住房存量(2020年为7,856.000)是放松管制的出租住房。其中，500,000套属于中端市场出租物业：四分之一(126,000套)归住房公司所有，其余(374,000套)归私人或机构投资者所有。中端市场租赁部分没有明确定义。荷兰内政部使用的一个常见界限是放松管制的出租房屋，租金在监管阈值(2021年为752.33欧元)和1,000欧元之间，上限基于共识，因此可能随时间而变化取决于划界的目的。

自新住房法出台以来，住房公司在中端市场租赁领域的活跃度降低

直到2015年，公司在中端市场租赁领域非常活跃。在2012年至2015年期间，中端市场租赁领域住房存量的企业所有权从43%增加到48%。由于重点关注2015年《荷兰住房法》之后的核心任务，只有在市场无法交付时，公司才会参与建造中端市场租赁住房。通过“市场测试”，市政当局首先必须调查是否有任何感兴趣的市场方。对于企业而言，这意味着开发可能性的不确定性以及在最初不属于其核心业务的部分中实现建设计划的额外延迟。因此，中端市场出租房屋的建设下降，中端市场出租物业组合被逐步淘汰。2018年，这些房产中有37%仍归住房公司所有。到2020年，这一份额下降到25%。

投资者在中端市场租赁领域所扮演的角色

新法规可能会降低投资者对中端市场出租房屋的兴趣

CapitalValue对2021年的概览显示，从2021年到2023年(包括2021年至2023年)，投资者希望在荷兰出租住宅上投资超过335亿欧元。绝大多数国内外住宅物业投资者表示他们对中端市场的出租房屋感兴趣。此外，绝大多数投资者表示他们对新建项目感兴趣。2020年新建房屋占投资者住房投资总额的比例为34%，略低于2019年的36%。由于短缺且空置率极低，中端市场出租房屋对投资者具有吸引力。

在任仕达大都市圈尤其如此，但在其以外的许多大城市的需求相当可观。对于投资者而言，低空置风险往往超过相对较低的回报(与高租金相比)。荷兰政府希望为中端市场出租房屋引入一种租金保护形式，使中等收入家庭的生活更加负担得起，同时确保该领域的投资对投资者有利。尽管截至2021年，放松管制部门实施的最高租金增长对中端市场租赁领域投资者预期回报的影响可能有限，但对私人租赁部门租金的额外监管可能会显着降低预期投资回报.

4政府对企业在中端市场租赁中的作用的看法

吕特政府促进房地产公司开发中端市场出租物业

2015年《住房法》的出台要求企业更加关注社会租赁住房。近年来，政府降低了房地产公司建造中端市场出租物业的难度。直到最近，市场测试尤其是一个主要障碍。吕特政府将在其整个政府任期(2022-2025年)中暂停此计划。这已经在2021年至2023年期间实施。这消除了围绕中型市场租赁住房建设审批程序的不确定性。

三分之一的房屋公司希望投资中端市场的出租房屋

市场测试的暂停已被证明是许多公司提高其在中端市场租赁住房领域雄心的关键措施。大约三分之二的住房公司中的大多数希望在中端市场租赁住房中保持活跃，即保持其房地产投资组合稳定或增加。超过一半以上的大多数住房公司，即超过三分之一的住房公司，在2021年初表示他们希望扩大其中端市场租赁住房组合。2018年，这一比例仅为十分之一。略低于四分之一的人希望减少他们的中端市场租赁住房组合。这可能是由那些主要活跃在大城市以外的公司组成，这些公司位于中端市场租赁住房稀缺的地区。

5企业在这一领域的野心

三分之一的房屋公司希望投资中端市场的出租房屋

市场测试的暂停已被证明是许多公司提高其在中端市场租赁住房领域雄心的关键措施。大约三分之二的住房公司中的大多数希望在中端市场租赁住房中保持活跃，即保持其房地产投资组合稳定或增加。超过一半以上的大多数住房公司，即超过三分之一的住房公司，在2021年初表示他们希望扩大其中端市场租赁住房组合。2018年，这一比例仅为十分之一。略低于四分之一的人希望减少他们的中端市场租赁住房组合。这些公司可能主要活跃在大城市之外，在中端市场出租房屋稀缺的地区。

阻碍住房公司扩张计划的障碍

尽管实现中端市场租赁住房的监管壁垒已大大降低，但房企认为仍然存在普遍阻碍新开工实现的障碍。在CapitalValue的2021年调查中，到目前为止，公司最常提到的两个障碍是缺乏土地以及市政当局的合作不足。近75%的人表示，缺乏建筑用地阻碍了他们。此外，近60%的人表示市政当局在发放许可证方面合作不够。

新的建设项目通常需要一到两年的时间，而之前的规划阶段通常会持续相当长的时间。首先，必须指定一个位置，然后可能要经过数年才能最终开始施工。此外，市政当局在各个领域设定的许多要求——例如质量、可持续性和停车——往往使市中心的项目复杂化。此外，许多延误是由于分区或环境规划程序、环境和自然法规以及当地居民的反对造成的。

根据房地产公司的说法，缺乏土地所有权和市政当局的合作是迄今为止最大的障碍

住房公司无法实现新建筑计划的主要原因，占受访者总数的1%*，2020

房地产公司可以更快地扩大其中端市场股票

我们看到企业可以通过两种方式加速流程：

1)专业知识加速积累：法人独资开发公司

许多公司已经减少或完全取消了他们的开发部门，但更快地实现中端市场的出租房屋需要他们自己的开发专业知识，如果可能的话，在一个单独的公司中。较大的公司不断面临着广泛的开发任务，其中包括大型的、主要是城市内部的项目。拥有自己的开发公司的公司对外部项目开发商的依赖程度较低，并且可以对其混合社区的开发(所有部分都有住房)进行控制。这需要市场网络和开发过程方面的专业知识，可以通过开发公司的专业化快速建立。为公司执行任务的独立开发公司(作为授权的公共住房机构)可以完全专注于开发任务。这有助于更快地启动项目。

2)为不太复杂的建设项目合作

加速需要大规模采购和开发。加强与其他企业、市(省)和市场各方的合作，可以提供更大的购买力，使更大、更短的建设项目成为可能。Scale还有助于开发比传统住宅建造速度更快的概念住宅或工厂建造住宅。例如，最近，北荷兰省和四个直辖市的几家住房公司宣布了一项试点计划，以提高许可证的发放效率，以促进预制模块化住宅的建设。

8这会解决中端市场出租房屋的稀缺问题吗?

1年内计划住房协会对中端市场出租房屋的投资增加56%

社会住房公司已计划(2021年至2025年)在未来五年内进行25亿欧元的新中型市场租赁住房投资。这比他们一年前计划的前五年(2020-2024年)高出56%。假设每套住宅的平均建筑成本(土地、建筑成本和其他成本)为187,000欧元，投资计划的平均实现率为78%，这相当于每年建造2,000多个中端市场出租物业。

然而，当使用投资空间时，更多的可能性是可能的

拥有2,000套新建住宅，住房公司对他们与投资者和开发商共同制定的每年10,000套新的中端市场出租物业的雄心壮志做出了有限的贡献。但2020年可能不是中端市场租赁住房投资计划扩大的最后一年。如果我们以房屋公司对新中型市场出租物业的估计最大借贷能力(144亿的指示性支出能力)为起点，那么从财务角度来看，即使是约14,000处新的中型市场出租物业每年对住房公司来说是可行的。这意味着它们可以潜在地为减少中端市场出租房屋的稀缺性做出重大贡献，但这将需要更大的投资。

由于障碍导致延误，需要长期坚持

至少在短期内，房屋公司仍需处理有限的可用建筑用地和冗长的许可程序。简而言之，房企可以为降低中端市场出租房屋的稀缺性做出重要贡献，但需要长期坚持。