穆迪表示美国97%城市的房屋价值被高估

根据穆迪分析，美国97%城市的房价被高估，未来几年，一些房价高估地区的房地产可能下跌10%。

穆迪首席经济学家马克·赞迪(MarkZandi)在一项新的分析中表示，这种流行病已经推高了该国部分地区的房价，远远超出了典型的沿海热点地区。全美房价最高的城市是爱达荷州的博伊西，当他们的办公室因大流行而关闭时，它吸引了那些想要从昂贵的加州城市搬迁的科技工作者。根据穆迪的估计，博伊西的房屋被高估了73%，使其成为全国房价最昂贵的城市。

该分析可能会引起购房者的担忧，尤其是在大流行期间房地产价格迅速上涨的地区。与此同时，购房者面临着高房价和快速上升的抵押贷款利率的双重打击，后者每年增加数千美元的房屋成本。

Zandi预测，在大流行期间出现大量买家涌入的南部城市和西部山区的城市，未来几年的房价可能会下跌10%。

“如果可以的话，等待一两年可能是有意义的，”他在给CBSMoneyWatch的电子邮件中说。“在价格过高的市场，房价会更低，可供选择的住房库存也会更多。”

Zandi补充说：“当然，如果您需要抵押贷款，购买房屋不会是一个更好的市场，因为抵押贷款利率可能会更高。”

这位经济学家表示，如果该地区的房地产成本“远高于”房价与收入、租金和建筑成本之间的历史关系，则特定的房地产市场被认为是高估了。

这或许可以解释为什么像博伊西这样的小城市在被高估的家庭市场名单中名列前茅，而不是像纽约这样臭名昭著的昂贵城市。在纽约或旧金山，每英尺的住房价格可能更高，但那里的工人通常收入更高，可以支撑更高的成本。

博伊西的当地人现在正在与旧金山和其他大城市的买家竞争，他们通常有更多的钱可以花在住房上。这推高了这些地区许多赚取普通工资的人无法承受的价格。

穆迪估计，纳什维尔的房屋价值被高估了48%，是经历价格快速上涨痛苦的城市之一。房地产经纪人ShaneTallant告诉CBS新闻，低于700,000美元的新房源会引起热议，通常在24小时内会有十几个报价。

纳什维尔飙升的房地产价格正在迫使一些企业和消费者离开。为有需要的人提供食品援助的LittlePantryThatCan被迫关闭，因为它的五年租约没有在投资者购买房产的社区续签。

“我不觉得这是我的错，但是是的，当然，很明显我们让他们失望了，”食品储藏室的执行董事斯泰西·唐尼告诉哥伦比亚广播公司新闻。

“摇滚和坚硬的地方”

这个国家最被高估的城市不是通常的嫌疑人。在博伊西之后，价格第二高的市场是德克萨斯州的谢尔曼-丹尼森，靠近达拉斯-沃思堡地区，那里的房屋价值比基本面所暗示的高出60%。随着人们从其他地区迁移到德克萨斯州，其人口在20年间以两位数的速度增长。穆迪发现，房价第三高的城市是密歇根州的马斯基根，那里的房价被高估了59%。

Zillow的高级经济学家JeffTucker指出，购房者“陷入困境”，尤其是首次购房者。

他指出，一方面是房价和抵押贷款利率飙升，但另一方面是租金飙升。到2021年，全美50个最大城市的月租金平均上涨了14%，这加剧了许多美国人面临的财务压力。塔克指出，这激发了购买的兴趣，因为购买者至少可以锁定每月稳定的抵押贷款付款，即使他们将在一年多前付款。

该国的高房价引发了人们对房地产市场是否面临另一个泡沫的质疑，就像2006年引发大萧条的泡沫一样。然而，塔克说，这种担忧可能是错误的。

“与2000年代中期有很多明显的不同，”他说。“一方面，租金上涨非常迅速，所有近期购房者的信用都非常好。”

这可能会防止房地产泡沫重演，但可能无法缓解购房者对多付的担忧。专家说，购房者应该检查他们的预算，以确定他们是否能买得起房，指导原则是不超过总收入的三分之一用于住房成本，包括抵押贷款、财产税、保险和维护。

塔克还建议询问潜在买家是否愿意在家里住几年。

他说，“经典的经验法则是五年”来持有房产。“如果这些问题的答案是肯定的，那么我认为有一个很好的理由可以继续购买那所房子。”

他补充说，“另一个重要的问题是‘我还能住在哪里，要花多少钱?’”