利率上升打击房地产价值但谁最能感受到呢
来源： 2022-05-07 11:50:15
在澳大利亚储备银行(RBA)在5月现金利率上调后，澳大利亚房地产市场现在如何?预计未来几个月将有更多的猫科动物以进一步加息的形式出现，澳大利亚的房地产价格将如何维持?
甚至在澳洲联储干预之前，整个市场就已经放缓，2022年4月全国平均住宅价值仅增长了0.6%，这与2021年3月全国增长数据达到仅在那个月就达到了2.8%的32年高点。
但全国各地并没有均匀地感受到房地产价值的放缓。悉尼和墨尔本等主要首府城市最近的跌幅最大，霍巴特的房价也在下跌。布里斯班和阿德莱德的最新数据增幅最大，而偏远地区的平均表现优于城市。
Canstar采访了昆士兰大学商学院弗兰克·芬恩金融学教授肖恩·邦德(ShaunBond)教授，了解事情可能从这里走向何方，以及为什么利率变化会影响房地产市场和住房负担能力。
为什么利率会影响房产价值?
由于大多数房主需要抵押贷款才能买房，较高的利率会增加借贷成本并降低购房者的借贷能力。即使对于可能用现金购买房屋的投资者来说，如果他们将现金保留在房地产之外，更高的利率也会增加他们对现金投资回报的预期，并可能降低他们以当前价格水平购买房产的意愿。
显然，实际上，许多因素和考虑因素推动房价上涨，但周二的加息以及人们普遍认为未来几个月将出现更多利率可能会减缓今年剩余时间澳大利亚房地产市场的价格增长速度并进入明年。
由于现金利率上涨，房地产价格会下跌多远?
澳大利亚房主享有长期基本稳定或下降的利率。由于目前利率仍处于历史低位，周二加息的直接影响充其量只是适度的。然而，澳洲联储表示，随着利率回到大流行前的水平，这可能是今年剩余时间和明年的几次上涨中的第一次。澳洲联储5月加息的最大影响可能是对未来加息预期的转变和房价增长放缓。
澳大利亚的哪些地区可能会因利率上升而受到特别严重的影响?
我最担心的将是那些借款人高度集中的地区，这些地区最近获得了相对较大的贷款，并且已经开始感受到整体生活成本上升带来的财务压力。虽然银行应该仔细检查借款人是否能够以更高的利率支付抵押贷款，但未来两年抵押贷款利率可能会出现多次上涨以及生活成本增加，这对一些家庭来说将是一个挑战。这可能会特别影响那些在过去两年中价格涨幅最高的郊区和偏远地区，尤其是在工资增长跟不上生活成本增长的情况下。
澳大利亚有没有表现良好的房地产市场?
过去两年房价的快速增长以及住房成本对通胀的整体影响显然是澳大利亚央行考虑的重点，因为他们希望从经济中消除一些热量。即使在周二加息和未来几个月加息的情况下，经济的许多方面仍然强劲，基本面仍然存在，为房地产市场继续增长提供支持。
这在昆士兰东南部这样的地区尤为明显，该地区正在经历强大的州际移民和有限的住房供应。此外，请记住，并非所有房主都有抵押贷款，而且许多退休人员靠储蓄为生，因此许多家庭不会直接受到加息的影响，在某些情况下，提高利率实际上可能会更好。
公寓会变得对买家更具吸引力吗?
过去两年房地产市场的一个特点是房屋和公寓价格之间的差距越来越大。这一差距在很大程度上是由于许多人在家工作的能力提高、海外移民减少以及在大流行期间摆脱高密度生活的愿望，从城市向地区转移造成的。
最近，这种趋势在许多领域开始逆转，因为买家寻找更实惠的选择，并且在大流行中断后生活开始恢复正常。展望未来，由于公寓价格弥补了他们在大流行初期所经历的部分失地，并且由于负担能力限制限制了房屋价格的增长，因此这种收窄可能会继续。
更高的利率和放缓的房地产市场对住房负担能力意味着什么?
从现在到年底，向更高利率的转变肯定会开始减轻房地产市场的一些热度。除了提高利率外，两党提出的一些政策措施也是积极的、善意的，并且有可能提高人们的负担能力。
然而，我预计短期内可负担性不会大幅提升，因为围绕住房供应、实际收入增长低、财产税收处理和人口因素的许多挑战在短期内不会轻易得到解决。
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