为在今年火热的美国房地产市场中获胜 买家跳过检查并支付超过要求

如果你最近买了房子，你可能已经熟悉了房地产的新规则：你要与多个竞标者竞争，你要支付高于要价的价格，而且你可能不会去寻找你梦想中的家。

春季购房季如火如荼，疲倦的买家希望在竞争激烈的市场中稍作休息，但变化不大。

但是，经过多年低廉的借贷成本使更多美国人可以拥有房屋，导致待售房产供应量创历史新低，导致价格飙升，美国房地产市场正面临新的逆风。

助长房地产热潮的基本面正在发生变化——买家和卖家都在质疑如何驾驭市场。以下是未来几个月可能在几个方面发生变化的概述。

抵押贷款利率预测

在2021年1月创下2.65%的历史新低后，抵押贷款利率正以几十年来最快的速度攀升。平均30年期固定利率抵押贷款已飙升至5%以上，与去年的利率相比，购房者现在需要每年多赚约25,000美元才能负担得起典型的房屋。

随着美联储开始提高基准利率并实施其他旨在减缓经济增长和抑制快速通胀的新政策，借贷成本急剧上升。

根据纽约联邦储备银行的一项调查，消费者预计明年春季30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.7%，并在未来三年内飙升至8%以上。

房地产数据和分析公司Kukun的首席经济学家RalphMcLaughlin表示，如果利率确实如此之高，那么它们不应该长期停留在那里。

“如果抵押贷款利率达到7%、8%、9%的范围，我预计这种情况不会持续很长时间，因为美联储可能会采取行动，”麦克劳克林说。“这意味着经济中还有其他事情正在发生。”

由于抵押贷款市场已经消化了美联储的加息计划，他预计未来六个月到一年的利率将不会高于6%左右。

房价预测

住房从未如此昂贵。然而，房地产公司Zillow在其最新消息中表示，预计今年春季晚些时候价格将逐渐降温预报.

该公司预计未来12个月房价将增长约15%，低于上个月预测的16.5%。

Zillow表示，向下修正反映了负担能力的逆风“比预期的要快，主要是由于抵押贷款利率的急剧上升。”

位于德克萨斯州奥斯汀的Compass房地产经纪人LillyRockwell不太确定更高的抵押贷款利率是否会减缓市场-至少在与她合作的买家中是这样。

“我现在的每个客户都曾在今年春天的某个时候来找我说，'你认为利率上升会影响需求吗?'当我询问他们为什么要问他们时，他们都说，'我们希望需求会放缓，'这告诉我他们都可以应付更高的利率，“她说。

奥斯汀的房屋竞争非常激烈，以至于罗克韦尔现在告诉她的客户，如果他们的预算是700,000美元，他们需要寻找价格在500,000美元或600,000美元之间的房屋。

罗克韦尔最近有一位客户以75,000美元(或约10%)的价格出价，购买了奥斯汀市中心附近1940年代建造的三居室房屋。

挂牌代理甚至花了一整天的时间才确认出价，而罗克韦尔直到挂牌状态变为“合同中”才发现她的客户失去了房子。

“对我来说，这反映了我们的报价对那个上市代理来说是多么不重要，”她说。

美国房屋库存

美国的待售房屋供应量低得令人沮丧。库存是下降63%从大流行之前的位置。

最近的购房者蒂娜·布尔贾利亚尼(TinaBurjaliani)去年夏天搬到华盛顿特区后开始购买房屋时，对市场的紧张程度感到震惊。

Burjaliani因在一家国际组织工作而从欧洲搬到美国，她以前也买过房子，但她从这些经历中学到的一切都无关紧要。

在三处房产的出价超过之后，Burjaliani最终以高于要价25%的价格并跳过了检查，最终在华盛顿郊区绿树成荫的街道上获得了一套三居室住宅。

“尽管上个月利率提高了，”她说，“根据我的经验，竞争仍然非常激烈。”

然而，一项指标显示竞争已经缓和。一种报告来自Redfin房地产公司的研究表明，由于抵押贷款利率上升和购物者退出市场，购房者的竞争已经下降。

该公司表示，3月份其代理商撰写的房屋报价中有65%面临竞争，低于2月份的67%。这是自9月以来的首次环比下降。

如果你打算买房的策略

买家发现，为了在竞标战中赢得房屋，他们必须提出让卖家满意的报价。

“在我与买家的初步咨询中，我非常直率和诚实，”罗克韦尔说。“我谈到你将需要如何放弃几乎所有可能的意外情况。”

这通常意味着放弃评估意外事件，如果评估结果低于合同价格，买方通常会被迫支付差价。

买家还可以考虑向可能自己正在购买房屋并且在房屋出售时可能还没有准备好搬家的卖家提供免费或低价租金。

谈到借贷成本，分析师表示，担心30年期抵押贷款利率上升的买家应该考虑一种可调整利率抵押贷款(ARM)，它的利率比长期贷款低。

麦克劳克林说，最终，买家不应该试图根据价格和抵押贷款利率来把握市场时机。

他说，那些愿意等待更多库存进入市场的人将有更好的机会获得他们想要的房屋。这些购房者可能会在自己的房屋中停留更长时间，并从拥有房屋中获得更多收益——即使他们必须支付更高的抵押贷款利率。

“你不直接住在你的抵押贷款利率里，你住在你的房子里。这就是购房者需要理解的思路，”麦克劳克林说。“拥有房屋的真正好处是在长期拥有房屋后累积的，如果您喜欢自己居住的房屋，则更有可能长期拥有房屋。”

对长期住房市场的希望

未来几年，大批婴儿潮一代将开始出售他们居住了几十年的房屋。许多人可能会搬入退休社区，为年轻家庭提供购房机会。

建筑商也将为供应做出贡献。麦克劳克林说，尽管他们受到劳动力短缺和供应限制的阻碍，但他们最终会迎头赶上。

“大多数全新房屋的买家都是现有房屋的所有者，”他说。“因此，当房屋建筑商交付新房屋并且这些买家搬进来时，他们通常会出售自己的房屋。这将有助于腾出另一所房子。”

高价格也可能导致更多供应。即使房主以过去几年的历史低利率之一进行抵押贷款，兑现的机会也很诱人。

“每个人都有一个号码，”麦克劳克林说。“不是每个人都会同时达到它，但价格上涨得越多，这些数字受到的打击就越多。”