利率上升和通货膨胀下的房地产案例

中央银行警告潜在的房地产市场泡沫。不断上涨的房地产价格增加了经济降温的货币政策挑战

高消费储蓄，加上大流行后劳动力和材料短缺加剧了价格。这些不是典型的房地产泡沫的条件

央行预计利率上升会增加抵押贷款成本，缓慢地将买家定价在市场之外

我们维持对欧洲房地产的增持，其中大部分与通胀挂钩。

美国货币政策制定者担心投资者“害怕错过”(FOMO)。如果购房者预期房价会继续上涨，那么市场就有可能发展成泡沫。随着利率上升以对抗通货膨胀，我们预计全球房地产繁荣将会降温。尽管如此，投资者偏好的缓慢变化仍将使部分房地产市场，特别是欧洲出租的商业和物流物业，作为对冲通胀的部分对冲工具。

达拉斯联邦储备银行于3月29日发出针对“FOMO”的警告。“当人们普遍认为今天强劲的价格上涨将继续时，实际房价可能会偏离市场基本面，”它写道。根据达拉斯联储引用的房地产网站Zillow的数据，自大流行开始以来，美国房价平均上涨了35%。它衡量了截至2021年9月房价连续五个季度“繁荣”的情况。

在美国，一些明显的事态发展推高了房价：由于新冠疫情的封锁，消费者储蓄增加、在家工作的经验、廉价信贷、劳动力和建筑材料短缺。住房供应有限和高租金等长期压力加剧了对住房的需求。

房地产在管理货币政策和理解其影响方面很重要。包括租金在内的住房服务占美联储消费者价格通胀计算的五分之一以上。这构成了美联储金融稳定任务的一部分。大流行进一步加速了价格上涨的趋势。虽然快速上涨的价格本身并不表明市场存在泡沫，但它们确实增加了美联储在应对到2024年经济放缓的挑战时所面临的不利因素。更高的抵押贷款加上不断上涨的生活成本将逐渐使买家失去信心市场，并破坏家庭收入和储蓄。通胀上升将使新开发项目变得更加昂贵，从而降低其盈利能力。

这些不是典型的房地产泡沫的条件

美国市场并非独一无二。根据达拉斯联储的研究，在大流行之后，法国、德国、英国和瑞士的房地产市场都表现出类似的特征。每个市场都记录了住房供应不足，部分原因是劳动力和建筑材料短缺，在大流行和空置率下降后需求处于历史高位。这些不是典型的房地产泡沫的条件。

中央银行通过抑制通胀来减缓经济增长的工作开始于经济周期的较晚阶段，尽管如此，经过两年的政府和货币支持，美国和欧洲的增长、就业市场和家庭储蓄仍高于平均水平.尽管美联储于3月开始其加息周期，但我们预计欧洲央行将在其资产购买计划于第三季度结束后在2022年底加息25个基点。然后，我们将看到欧洲央行将基准利率每季度提高25个基点，直至2023年。

欧洲央行于11月发布的最新金融稳定评估报告警告称，“中期价格调整的风险已大幅增加”。欧洲央行表示，与其他市场一样，劳动力短缺、消费者储蓄增加和需求增加，加上供应链短缺，都是推动价格上涨的因素。报告发现，法国、德国和荷兰的住宅市场价格特别高。

办公室和物流

如果通货膨胀增加租金并支持房地产投资，这取决于房东将更高成本转嫁给租户的能力。随着一些经济体和公司继续鼓励在家工作，办公室占用率并未恢复到大流行前的水平。

大约70%的欧洲租金与通货膨胀挂钩。在写字楼市场，公司通常可以支持租金上涨。在零售领域，难度更大。大流行之后，零售租户的经济地位往往更弱，因为他们已经在与电子商务的结构性竞争作斗争。

约70%的欧洲租金与通货膨胀挂钩

根据一项衡量标准，在2021年的美国，通货膨胀导致物流物业租金上涨了17%。在通货膨胀率仍然较低的欧洲，此类房地产的租金上涨了7%以上。英国录得15%的增长。与房地产中的一切一样，很大程度上取决于位置。在美国，我们预计办公室租赁市场的增长将有限，甚至在纽约等昂贵地区出现负增长。另一方面，对生命科学或技术公司租用的商业空间的需求仍然很高，应该会更有弹性。

在欧洲，高街零售租金自2021年6月以来一直在上涨，而购物中心的租金增长则继续下降。这表明欧洲主要零售市场对投资者更具吸引力，并保持将通胀上升的成本转嫁给租户的能力。租户已经在为符合更高环境标准的房产支付保费。例如，只有不到2%的“A级”欧洲办公空间空置，而更广泛的市场则为6%。

在瑞士，大约90%的写字楼市场与通货膨胀有关，在环境可持续标准方面评分最高的写字楼仍然是最受欢迎的。我们预计瑞士央行将在欧洲央行之后不久于2022年12月或2023年3月开始加息，然后按季度加息，到2023年9月或2023年12月将政策利率降至0%。房地产基金的股息收益率和瑞士10年期政府债券随着利率上升而缩水，而直接市场的投资也在放缓。我们在最新的投资策略公告中更详细地分析了瑞士房地产市场。

房地产仍然是我们资产配置的重要组成部分

有景的繁荣

在全球范围内，在低利率背景下寻求投资组合多元化的投资者转向房地产寻求收益。从历史上看，房地产投资在通胀周期中也表现良好。房地产继续为价格上涨提供一些缓冲，而商业地产供应量低和需求旺盛意味着我们预计来年估值不会下降。

房地产仍然是我们资产配置的重要组成部分，我们的投资组合对欧洲房地产的敞口偏高。我们更喜欢欧洲，尤其是商业物流部门和住宅，因为大部分市场都与通胀挂钩。年初至今，欧洲上市房地产在物流、写字楼和住宅方面的股价有所下降，但零售业的涨幅超过5%。

由于供应有限，自大流行以来住宅物业的价格已经上涨，上市房地产公司的交易价格比过去的净资产值(NAV)折价更高。这为一些追赶留下了空间。在不同的欧洲房地产行业，写字楼和零售空间目前的交易价格较NAV折让约25%，远高于过去15年的平均水平。