以前有过如此疯狂的房地产市场吗

Tom Brezsny 30多年来一直是当地房地产行业的常客。自 1993 年以来，他一直是最畅销的房地产经纪人，在促成了圣克鲁斯县 1,500 多套房屋销售后，他已成为疯狂房地产市场的事实上的专家。

请继续阅读，听听他对最近席卷我们房地产市场的剧烈波动的看法。

Lookout：当你听到有人说：“这一定是有史以来最疯狂的房地产市场”时，你的反应是什么?

TB：谈到房地产，“疯狂”是相当主观的。在过去的 30 年中，我们看到了创纪录的高价和历史性的下跌。我们已经看到过度杠杆化的市场和令人难以置信的现金涌入。当列表一次放置十到十二个月时，我们已经看到了创纪录的快速销售时间和其他市场。

市场很少存在于所有因素之间的平衡恰到好处的神奇“金发姑娘区”。买家、卖家和代理商总是受到超出常态的变化的挑战——以至于常态是由极端因素驱动的移动目标。

Lookout：您是如何成为“疯狂”市场专家的?

TB：只要我在附近闲逛并出售房地产就可以了。我经历了很多起起落落的市场，握了很多手，并通过贪婪、恐惧和非理性繁荣的所有可能排列来劝告很多人。不知何故，我设法保持足够灵活，仍然将我的工作视为一个有趣的机会，可以观察人类行为并帮助人们从他们自己创造的疯狂创造(市场)中理解。

Lookout：您对疯狂的房地产市场的第一次体验是什么?

TB：当我第一次拿到驾照时，我很快就发疯了。那是在 1980 年代末期接近尾声时，价格飞涨，商品大量下架。市场感觉就像狂野的西部。当时，人们一直对我说：“我们再也不会看到这样的市场了。这是一生一次的经历!”我所知道的是事情进展得很快，而我正处于困境中。

Lookout：这不是真的，是吗?

TB：远非如此。那个年代的高端住宅售价约为 50 万美元。我们再也不会在这些地方看到这样的高端住宅市场了，所以在某种程度上，我猜他们是对的!

Lookout：还有哪些其他疯狂的市场被人们遗忘了，或者可能还太年轻而无法记住?

TB：嗯，在 90 年代初的买方市场时期，一些代理商甚至不想上市，因为平均房屋需要 8 到 12 个月才能出售。

然后是 dot.com 推动的所有科技和房地产泡沫，在这些领域特别疯狂。由 30 多岁的百万富翁组成的大篷车在海滩附近开车，根据他们的股票期权发出疯狂的报价。当然，在 2000 年 3 月纳斯达克崩盘，近 6 万亿美元一夜之间蒸发后，这一切都在一夜之间消失了。

有 2000 年代中期，这在某种程度上是疯狂的定义，当时似乎任何人都可以通过购买多个他们无力支付的地方来获得任何金额的贷款来放纵他们的非理性繁荣。当然，还有随之而来的疯狂市场，当时大萧条的反弹袭来。

Lookout：疯狂上涨的市场总是紧随其后的是相等和相反的疯狂下跌市场吗?

TB：不，并非总是如此。这个概念似乎在我们的集体头脑中存在，因为自大萧条以来，我们已经有十多年不间断的升值。事实是，大多数低迷的市场都是经济学家所说的价格下跌 10-15% 的“调整”，它充当了买卖双方平衡的一种重置按钮。对于夸大预期的卖家来说，此时的市场调整可能会感到疯狂，但与我们在 2008 年至 2010 年期间看到的 40% 的价值下降相差无几。

Lookout：靠近硅谷是否会推动我们市场的一些疯狂?

结核病：当然。无论好坏，我们市场上发生的一切都受到山上发生的事情的严重影响，这就是为什么我们的一些疯狂比其他地方更早开始并且持续时间更长的原因之一——因为驱动这一切的引擎是如此之大。

Lookout：是什么让这个 2022 年的特定市场如此疯狂?

TB：在全球范围内，我认为这是两件事的结合：一是市场变化的程度，二是这种变化的绝对速度和速度。这些天来，房地产的增长几乎在一夜之间呈指数级增长。人们无法进行任何消化;他们所能做的就是对此做出反应。这是一个特别疯狂的位置，尤其是当涉及到可以说是他们将拥有的最大资产——房屋时。

Lookout：你说的是房价的疯狂变化，对吧?

结核病：嗯，是的。看看我们刚刚在 3 月份达到的疯狂价格点：中位数价格为 1,612,000 美元!但这不仅仅是价格。我认为整个房地产过程的运作方式正在继续迅速变化——如果你甚至在五年前买或卖了房子，那已经是一个与你今天所经历的完全不同的市场。

观星：什么意思?

TB：当你像我们现在一样在市场上持续紧张时，尤其是那种对卖家如此不利的市场，这种日常环境中的紧张开始改变普通买家、卖家和代理商在不同方面的行为方式情况。很快，新的销售和购买策略就会出现，当买家看到其他买家用一些新的“技巧”取得成功时，随后的采用率也很快。随着单个报价与多个买家和卖家一起发挥作用，这是一种持续的压力。

Lookout：你能分享一个关于这个市场的特别疯狂的故事吗?

TB：他们中的很多……人们经常写非或有报价，他们要么无法获得贷款，要么房产没有评估，或者他们只是对买家悔恨感到极度恐慌，所以他们想取消托管.或者沮丧的买家同时在三个不同的房产上写出报价，以增加他们获得其中一个的几率。我什至听过一个故事，一个买家有两个不同的房地产经纪人为他在同一所房子里出价，这样他就在和自己竞争!或者那些认为他们为自己的房子多付了钱的人，直到六个月后他们收到了额外 30 万美元的主动现金报价。人们在他们甚至没见过的房产上写报价。

我的意思是，在很多情况下，买家在一处房产中走过 20 分钟，然后回家下载 500 页非常迟钝的披露文件，然后在同一天写出比标价高出 30% 的全现金报价，这太疯狂了。他们正在与其他 20 个做同样事情的买家竞争!人们做出疯狂的先发制人的提议。现在有很多被认为是极端、疯狂的行为现在被认为是正常的。

我认为今年我遇到的最疯狂的情况是我收到了 32 份在 La Selva Beach 上市的报价。大多数都是没有意外情况的现金。价格从 1,500,000 美元上涨到 2,300,000 美元 - 比标价高出 50% 以上!我们花了大约六个月的时间准备出售该房屋，但五天后很快就结束了。对我来说，告诉 31 位不同的买家他们没有买到房子并不容易!

Lookout：对于一段时间没有买房的人来说，有哪些他们正在努力适应的事情?

TB：如果他们想在这个市场上购买，他们将不得不习惯一系列新事物。他们最好有足够的现金购买，否则他们可能不会有太多的运气。当涉及到意外情况时，他们最好准备好预先放弃所有这些 - 不是因为这是一个好主意，而是当有五个其他买家完全愿意放弃他们所有的意外情况时，这是必要的。他们还必须意识到，现在的标价只是一个“起价”。如果您要在新上市的情况下进入十个报价的情况，那么六个月前邻居房子的售价并不意味着什么。

Lookout：卖家呢?他们必须适应什么?

TB：在大多数情况下，如果卖家以较低的价格出售他们的房子，他们会得到更多。这似乎违反直觉，但实际上是买家之间的竞争推高了价格。组合中的买家越多，报价越多，价格就会越高。

Lookout：可以理解这是一个复杂的动态，但究竟是什么导致了这种市场?

TB：简短的回答?供应量极低。一个平衡的市场通常被认为是 4 个月的活跃库存——如果少于这个，你就处于卖方市场。自 2013 年以来，我们一直在卖方市场。去年 1 月，我们实际上在今年开始时在整个圣克鲁斯县有 75 个活跃的单户住宅挂牌。这根本不足以维持买卖双方之间的平衡。我们最近开始减少到 1 个月的有效库存。

Lookout：在这些多重报价情况下竞争并支付如此多钱的买家是谁?他们来自哪里?

TB：主要是硅谷、半岛和旧金山湾区。我想说，我们所有买家中至少有 80% 来自圣克鲁斯以外的地区。正如 80% 的销售人员正在前往其他地方并离开该地区一样。买卖模式也反映了一些更大的人口结构变化，这些变化正在推动全国许多市场的发展——千禧一代希望购买他们的第一套房子，而老龄化的婴儿潮一代则希望退休到房屋更便宜的地方。

Lookout：上个月，我们单户住宅的中位价和均价都超过了 160 万美元，这简直令人震惊。你认为价格可以涨到多高?

TB：寻找答案的第一个地方是圣克拉拉县和圣马特奥县的平均价格点。目前，圣克拉拉的平均房价接近 230 万美元，而圣马特奥则接近 250 万美元。由于我们的大多数买家都来自那里，我认为可以合理地假设我们的价格在不久的将来至少会涨到那么高，特别是随着混合工作环境的发展以及越来越多的人继续重新评估他们的生活后COVID。现在，我们只比这两个县落后了大约两年，我的预测是，有一天我们会实时赶上他们。