罗马尼亚房地产投资市场仍有资源在2022年突破10亿欧元的里程碑

根据高力国际发布的 2021 年年度报告，鉴于年初的高活动水平，第一个月已经完成或签署了几笔交易，到 2022 年，罗马尼亚的投资额最终可能超过 10 亿欧元。

仅几笔处于相当后期阶段的大额办公室交易——高力顾问以相当高的确定性预测，这些交易将在 2022 年完成——就可以产生超过 6 亿欧元的交易。与 2020 年一致，罗马尼亚投资市场去年的交易额接近 9 亿欧元，占东欧 6 个最大国家的总投资额 117 亿欧元的 8% 以上。

在当前地缘政治和健康挑战的背景下，全球经济前景极难预测。除了大流行和 ESG 驱动因素和中断之外，乌克兰战争和相关制裁将影响房地产市场的供应、需求和可负担性。因此，很难说罗马尼亚经济，尤其是房地产行业未来会受到怎样的影响。通胀背景和美联储积极收紧货币政策可能会影响当地经济活动，从而推迟我们预期的一些积极变化。

总体而言，就投资市场活动而言，2021 年对中东欧 (CEE) 来说是不错的一年，总交易量(基于初步数据)与 2020 年相比增长了约 6%，达到 117 亿欧元，但仍然高力国际在其最新的“CEE Investment Scene 2021/2022”报告中显示，比 2019 年水平低约 20%。波兰仍然是该地区的领导者，去年投资额占中东欧六国投资总额的 57%。在交易活动方面，工业和物流空间在 2021 年在整个地区占主导地位，占总投资额的 38%，其次是办公部门(35%)，远离更具挑战性的零售和酒店业部门(17%)。

布加勒斯特的工业和物流设施收益率在该地区最高(7.5%)，而布拉格最多为 4%，华沙为 4.1%，布达佩斯和布拉迪斯拉发为 5.7%。事实上，罗马尼亚的工业资产在 2021 年创下了自 2015 年以来的最好成绩，吸引的交易总额约为 2.6 亿欧元，占总交易量的 29% 以上。这一数字也比 2010 年至 2020 年间涉及 I&L 资产的交易的年平均水平高出两个半以上。

“我们继续认为，前几年的 I&L 资产交易量相当低迷，是由于手头报价偏低，这未能突显实际需求的深度。这意味着 2021 年的结果是更多房产寻找不同所有者的简单结果，因为买家可能会掏腰包。事实上，高力在 2021 年底进行的一项调查显示，工业资产已成为欧洲最受青睐的资产类别。与此同时，写字楼仍然是最活跃的资产类别，吸引了约 44% 的交易，但远低于 2020 年 89% 的份额。这一年在某些交易的规模和定价方面都值得注意，这标志着更显着的下行趋势。否则，在过去几年表现逊于中东欧同行之后，

2021 年也意味着零售业的改善，吸引了约 1.7 亿欧元的交易，比 2020 年大幅增加，尽管这仅是 2013 年至 2018 年期间发生几起涉及商业地产的大型交易的年度交易量的一半。投资者对零售产品的兴趣在过去半年稳步增长，重点关注零售园区或商场、二三线城市需要重新定位的购物中心或出租给超市或DIY的盒子等各种产品类别。

从投资规模来看，办公板块再次成为2021年最大的一笔交易，匈牙利基金Adventum以约1.5亿欧元收购了Atenor旗下的Hermes Business Campus。第二大写字楼交易是以 9700 万欧元的价格将 Skanska 的 Campus 6.2 和 6.3 出售给奥地利基金 S IMMO，这标志着后者在当地市场的首次重大收购，此前主要作为开发商。这笔交易还为优质写字楼收益率设定了一个临时低点，即 6.75%，但高力顾问认为，根据市场上的先进交易，收益率在今年下半年继续向南移动。

另一笔值得一提的交易是以 5000 万欧元的价格将 Atnor 的 Dacia One 办公项目出售给罗马尼亚 DIY 连锁店 Dedeman 的所有者，该交易于 2021 年底完成，收益率远低于写字楼的主要水平，主要受长期影响比一般的租赁，尽管它打勾了所有其他标记：位于非常好的位置的新建筑，由一个蓝筹租户租用的大面积。其他主要的办公室交易包括以 5600 万欧元的价格将 River Development 的 The Light 出售给奥地利集团 Uniqa，这是他们十多年来的首次重大本地收购，以及以 3600 万欧元的价格将 BCR 的前总部前往 Immofinanz。

工业和物流领域也看到了来自活跃开发商的几笔重大交易，以及本地场景的两个条目。当地工业市场上最大的开发商 CTP Invest 在 2021 年通过 4 次不同的采购，在其投资组合中增加了近 340,000 平方米的新仓库空间，总价约为 1.7 亿欧元。大约 80% 的总和来自分布在全国各地的各种物业的两个投资组合：Olympian Parks(由希腊开发商 Helios Phoenix 拥有)和 Zacaria 投资组合的一部分。就规模而言，第三大工业交易标志着 NEPI Rockcastle 的最大股东 Fortress REIT 以 3000 万欧元的价格收购了 Element Industrial 在布加勒斯特附近的 ELI Park 1，这是首次直接在当地购买。

遵循与中东欧地区类似的趋势，2021 年罗马尼亚写字楼优质收益率稳步下降，从 7% 降至 6.5%。类似的情况可以记录在优质 I&L 收益率上，高力顾问指出，到年底时收益率可能打印在 7.5% 左右，而对于优质零售资产，他们认为优质零售购物中心目前的交易价格约为 6.75% ，略高于大流行前达到的低谷。

“与此同时，房地产的融资选择仍然充足，流动性仍然充裕，银行仍然是主要的债务来源。值得注意的是，当前的经济背景，通货膨胀(和更高的利率)以及预期的经济增长，通常被视为房地产的整体利好。因此，尽管利率较高，因此金融市场的风险成本较高，但考虑到这种资产类别有时如此受青睐，这对房地产来说有点平衡。否则，银行将继续表现出对创收资产(尤其是优质资产)的偏好，并且会比零售和酒店更偏好工业和办公。对于好的项目，贷款利润率继续徘徊在 250 到 350 个基点左右”，Anca Merdescu 说，

展望未来，高通胀加上良好的经济增长非常有利于所谓的“硬资产”，包括房地产，完全对冲CPI飙升。由于罗马尼亚资产在过去的经济周期中落后于其他中东欧国家，我们可能会看到来年收益率下降的空间，尤其是办公和工业资产。

鉴于中东欧的 I&L 收益率急剧下降，高力顾问预计罗马尼亚迟早会出现类似的下降。虽然工业资产的积极价格走势可能会更加普遍，但我们预计办公资产的动态会更加微妙——优质、创收的建筑可能会比那些需要资金周转的建筑表现更好，从而导致最好的建筑之间的差距更大办公室和其他。2022 年另一个值得关注的重要趋势是不断增长的投资者群体。除非出现任何重大(不可预见的)经济崩溃，所有这些都表明我们可能正处于创纪录的一年的风口浪尖，市场交易量和收益率都有非常积极的发展，因此 2022 年可能不仅仅是最好的一年自 2007-2008 年以来，这是有史以来最好的一年。

“鉴于过去 12 个月签署、完成或未决交易的规模和庞大数量，可以肯定地说，机构投资者对罗马尼亚资产的兴趣保持不变，预计未来几年将进一步实现.主要挑战与城市规划有关。多年来，房地产法律行业将尽职调查工作集中在与土地所有权相关的问题上，但现在已经开始发展更多评估城市化问题的能力。PeliPartners 律师事务所的管理合伙人 Francisc Peli 总结道，未来的任何立法变更都需要带来更多的清晰度和连贯性，以使两个世界——正式的和功能的——不会脱节并处于永久的斗争中。