我们可以修复温哥华房地产市场的5种方法

如果温哥华要解决其住房危机，则需要对其迄今为止的运营方式进行重大破坏。即便如此，住房专家表示，要扭转局面还需要数年时间——因为城市的住房系统既受经济驱动，也受高度个人因素驱动，包括我们为未来积累财富的方式。

这并不容易，因为温哥华的土地价值已经使廉价建造几乎不可能。正如一位权威人士所说，“你可以关掉水龙头，但浴缸已经满了。”

从好的方面来说，这里有公有的土地，还有很多不发达的停车场、一层楼和出租房屋的后院。我们可以添加温和的密度，或激进的密度;我们可以加强对房东的监管;当然，我们还可以投入更多资金建设社会住房。我们还可以为那些不能放弃房屋所有权的人创造替代形式的住房和创新的融资模式。

也许最重要的是：我们可以敞开心扉，从世界其他地方的司法管辖区吸取一些教训，这些司法管辖区已经找到了舒适地安置公民的方法。

大创意 1：WWVD(维也纳会做什么?)

想象一个受监管的私人租赁部门与社会住房竞争的城市。想象一下由明星建筑师设计的社会住房。

在维也纳，社会住房并没有像加拿大那样被边缘化。这是因为维也纳近一半的住房是非营利性的，另外 36% 的居民住在私人出租屋中，19% 的居民住在自住房屋中。

卡尔加里大学建筑、规划和景观学院规划学教授Sasha Tsenkova 说：“就包容、公平和可持续的城市而言，维也纳是一个非常好的模范。”Tsenkova 研究了世界各地的住房问题，并为 2021 年出版的《城市与经济适用房》一书进行了编辑和贡献。

维也纳、阿姆斯特丹和哥本哈根是具有社会混合的可持续社会住房的例子，而不是加拿大的隔离模式。

维也纳成功的很大一部分是它的公有土地，而且还有很多。由于 1975 年设立的财产捐赠基金，温哥华市也拥有大量土地——大约有 700 处房产，这使其成为该市最大的土地所有者。维也纳要做的事情很可能是保留奥运村并用它来发展一个繁荣的经济适用房社区。

但未来仍有很多机会像维也纳那样思考。纽约市拥有 False Creek South 的大部分地区，合作公寓和经济适用房单位的居民正在努力保住他们的社区，而纽约市则考虑如何在那里建造新住房。该社区约有 6,000 人居住，共有 573 套合作公寓。一半的合作公寓家庭，包括许多老年人，年收入不到 60,000 美元。

Tsenkova 说，维也纳的住房计划是这座城市 DNA 的一部分，也是奥地利民族认同的一部分。自 2000 年代以来，维也纳每年生产 2,000 至 3,500 套社会住房——这不是鞋盒设计，而是由私营公司和知名建筑师在政府的财政支持下建造的高度创新、可持续的开发项目。维也纳约有 44% 的住房得到补贴，而加拿大的这一比例为 6%。

“加拿大的许多城市都在朝着这个方向发展，”Tsenkova 说。“这真的不是一夜之间就能解决的问题——它需要几十年的时间。从长远来看，他们需要制定计划，而不是提出一个计划并在一两年内完成。”

岑科娃说，一线希望。尽管该行业的一小部分，加拿大有一个强大的非营利性住房团体生态系统，而且联邦政府正试图重振国家住房计划。东温哥华甚至还有一个名为“维也纳之家”的社会住房项目正在进行中，该项目由省级住房机构BC Housing、该市的经济适用房机构和门诺派非营利组织More Than a Roof组成。他们正在与维也纳的专家分享信息，他们以一个名为“温哥华之家”的住房项目来回报他们的钦佩。

大创意 2：以美国方式建造更多各种类型的住房

温哥华住房专家最有争议的论点是建立更多市场价格供应的问题。新古典主义经济学家、大多数开发商社区和许多政策制定者都赞同这样一种观点，即当任何种类的供应增加时——从补贴单位到豪华顶层公寓——房价必然会下降。

理论是这样的：拥有丰富的住房，更富有的人搬到更昂贵的单位，腾出更便宜的住房。

那些反对这个想法的人通常会这样做，理由是尽管公寓发展稳定，但他们从未见过价格下跌。投机甚至在房屋建成之前就保证了人们无法负担。越来越多的共识是，平坦的市场利率发展必须得到对中低收入群体的支持。否则，居民将流离失所，旧社区被破坏，高价公寓和零售业的海洋被创造出来，使这座城市变得非常无聊。

华盛顿特区城市土地研究所特威利格住房中心高级访问研究员迈克尔·斯波茨说，北美的负担能力危机是低收入和体面、可负担住房供应不足的结果。

他说：“跨越这些不同危机的最大问题是最底层的收入缺乏——然后，在宏观层面上，住房生产短缺相当严重。”“而且我认为这两个因素造成了一个恶性循环，因为通常你希望市场尽可能地降低收入范围，这样你就可以利用现有的补贴和支持来帮助那些市场可以做到的人”达不到。”

相反，他说，我们所有类型的住房都生产不足。

他解释说，当市场不起作用时，高收入家庭会争夺通常会流向低收入家庭的旧房。取而代之的是，我们看到位于中心的旧公寓楼被收购并重新用于中等收入家庭。当新的住房存量生产没有为那些中等收入甚至高收入者提供服务时，就会发生这种情况。

结果，我们看到旧房产的价格急剧上涨。

“我不想暗示市场可以而且应该自行解决所有问题，”他补充道。“但这就是我们如何到达这里的起点......在经济适用房计划和补贴方面也存在相当大的投资不足。那是硬币的另一面。供应增长并不一定意味着市场水平的供应增长。”

他说，这种供应包括在人口增长较少的社区中修复被忽视的旧住房存量。

Spotts 说，在住房倡导的世界里，供应只是衡量负担能力的三脚凳方法的一个方面：生产更多的住房来满足不同收入的需求;保护现有的经济适用房;保护弱势租户的补贴和租金援助。

格拉斯哥大学教授和应用经济学家邓肯麦克伦南(Duncan Maclennan)研究了加拿大的住房系统多年，他说，一种选择是强制性的“包容性分区”，这将要求所有新的一定规模的多单元建筑包括一定比例的低于市场的单位。这可以确保有更多的选择和更多的多样性，而不是市场本身允许的，并且没有政府补贴。此类政策通常有助于创造价格适中的住房，而不是被视为补贴住房的替代品。

在温哥华，市政府无权强制实施包容性分区，因此创建这样的系统需要立法改革。取而代之的是，纽约市通常会通过谈判以低于市场价的住房来换取密度红利，这是在该市提供社会住房单元的关键策略。

“加拿大使用它的速度很慢，我认为温哥华可以看看英国，也可以看看加利福尼亚，那里的很多住房都是包容性分区的，”麦克伦南说。“我们在英国发现的情况是，在 90 年代初引入 [包容性分区] 的最初几年，开发行业受到了 [阻力]。但一旦游戏规则明确，所发生的事情就是它反映在较低的地价上......那里的协同作用非常有效。”

大创意 3：效仿芬兰结束无家可归的优先事项

芬兰有一个高度补贴的社会住房计划，以合理的租金为人们提供住房，最值得注意的是，该计划将无家可归者从 35 年前的约 20,000 人大幅减少到今天的 4,300 人。芬兰大多数无家可归的人与朋友或亲戚住在一起。在赫尔辛基，露宿街头几乎已被淘汰。

芬兰主要的非营利性住房供应商之一Y-Foundation的首席执行官 Juha Kaakinen 表示，去年芬兰的一般住房福利为 20 亿欧元。他说，在芬兰，有可能获得 80% 的租金补贴，无论是社会住房还是市场价住房。

Kaakinen 认为，克服住房危机的唯一方法是为无家可归和挣扎的人们建造或获得永久、安全的住房。临时住房，例如酒店房间或旅馆，并没有削减它。这个想法是：先安置人们，然后帮助他们解决问题——而不是相反。

住房权利活动人士表示，加拿大也可以将解决无家可归问题作为重中之重，就像联邦政府在大流行期间找到紧急收入资金的方式一样。芬兰人足智多谋。从 1980 年代开始，Y-Foundation 获得政府拨款购买公寓。这笔钱来自政府经营的芬兰老虎机协会。

Kaakinen 说，如今，芬兰城市地区 25% 的新住房必须用于社会住房，并且制定了促进社会经济组合的政策，与私人市场价格住房没有明显差异。没有芬兰版的“可怜的门”，就像我们在伍德沃德综合大楼的 W32 大楼看到的那样，那里的社会住房租户有一个单独的入口。

在芬兰模式中，由市政开发公司或非营利组织建造的用于建造经济适用房的补贴贷款的摊销期为 40 年。资本成本由租金支付。保障性保障房建在公共土地上，集中度最高的是大城市。Kaakinen 说，大量的经济适用房可以控制市场价格。

“降低租金水平并使其更负担得起的唯一方法是确保有更多负担得起的社会住房，”他说。“你不能依赖私人市场。”

这并不完美：社会住房有等待名单，私营部门的租金正在攀升。还有不断增长的住房补贴账单，对于一个只有 550 万人口的国家来说，这是一笔不小的数目。但是，适当的住房和支持最弱势群体的成本被节省的公共支出(如社会服务)所抵消，估计每人每年约 9,600 至 15,000 欧元。

芬兰可以吹嘘他们最脆弱的人不是住在帐篷或旅馆里，而是住在安全、可靠、永久的住房里——有许多实用的项目，包括教育和培训——只要他们愿意。对加拿大来说，效仿芬兰的住房优先方式只是政治意愿问题。