美国的房地产泡沫是否在增长

房地产泡沫是指房地产市场整体价值的增加，与支持这种增加的实质性变化无关。出于这个原因，价格可能会非常波动，并且在泡沫破裂的情况下，就像2009年金融危机期间那样，其影响可能是毁灭性的。

2007年至2009年间，估计约有380万户家庭被取消抵押品赎回权，影响了惊人的1000万人。

无家可归者急剧增加，因为人们因未能支付以犯罪高利率锁定的抵押贷款而被解雇并被赶出家园。根据经济圆桌会议，2019年仍有约10万人因大衰退而无家可归。

标准普尔CoreLogicCase-Shiller美国全国房价指数报告称，2021年房价上涨18%，部分原因是处于历史高位的通货膨胀。代表34年来最大增幅，2022年市场同级增长不值得期待。在接下来的几个月中，美联储计划提高利率以防止进一步的通货膨胀，这可能会稳定许多首次购房者无法进入的市场。

尽管如此，这些数字还是让很多人担心房地产泡沫可能正在形成。房地产泡沫的主要特征之一是在泡沫破裂之前很难识别。然而，这并不意味着没有警告。

在金融崩溃前的几年里，华盛顿的一些领导人，如佛蒙特州参议员伯尼·桑德斯(BernieSanders)，对美联储使用的金融和货币工具和策略提出了质疑。参议员桑德斯指责华尔街的掠夺性行为，并批评货币政策导致许多美国家庭经济福祉减弱的方式。

制造业工作岗位的流失、工资停滞不前、大公司的税收减免以及相关的社会支出削减导致危机对该国经济上最脆弱的人群产生了不成比例的影响。

然而，在接下来的几年里，美国货币政策几乎没有真正改变。

在最近接受乔恩·斯图尔特采访时，财政部长珍妮特·耶伦同意斯图尔特的说法，即美联储“近几十年来以牺牲工人为代价来服务于企业利益[...]许多干预措施增强了权力或企业”并且联邦政府“忽视了个人的需求”。耶伦补充说，“美国经济中的结构性力量”与“政策失败”相结合，导致政府采取的行动并不代表“美国人应该希望政府政策去做的工作”。”

这些结构性力量影响着经济的方方面面，但住房无疑是最重要的因素之一。

是什么导致了房地产市场的价格上涨?

房价和租金的飙升并不完全归咎于华尔街，联邦、州和市各级的政策失灵也是一个促成因素。许多城市已经允许房地产开发商推进能够使他们获利但不一定代表社区住房需求的项目。

此外，历史上的低利率、随着人们在大流行后适应新的领域和日常生活而增加的需求、住房空置等等，都促成了市场价值的空前增长。

机构投资者如何影响房地产市场?

2021年，在美国购买的房屋中有七分之一是由投资公司购买的。这比2020年增加了2.8%。

访问大公司(如华尔街的公司)购买房屋的确切百分比数据几乎是不可能的。一些估计认为这些公司购买的房屋百分比约为2%，但可能更高。其余的由所谓的“夫妻房东”或较小的投资公司所有。这导致许多经济学家表示，将华尔街作为房地产市场掠夺性行为的目标被夸大了。如果没有适当的数据和信息来评估这种说法是具有挑战性的。但很明显，政策制定者未能解决导致这一点的市场结构性力量，不应被批评。

机构投资者如何处理他们购买的房屋?

投资者并不住在他们购买的房屋中，这就是他们与典型购房者的区别。

投资者可以对其进行翻新并转售、出租或空置。

所有这三个选项都可以导致该地区的房产价值增加。

在公司选择翻新和转售房产的情况下，通常称为翻转，可以在整个市场上产生连锁反应。如果几处房产被翻新并且该区域变得更理想，其他房屋的价值也会增加。由于其他投资者可能有兴趣进入市场，即使是尚未改造或“修复”的房屋也可以看到其价值增加。

让房产空置可以防止房产贬值。此外，根据空置房屋的数量，投资者可以在市场上制造人为的稀缺性，从而导致整体价格上涨。

最后，租金可以增加房产价值，因为大多数房东不会根据每月的抵押贷款支付来收取租金。相反，他们根据该地区的住房市场确定租金价格。如果一个社区看到房产价值上涨，一些居民可能会出售他们可以由投资者购买的房屋。这通常发生在经历中产阶级化的地区。土地变得更加可取和昂贵，租金随之增加，租户要么被迫搬家，要么付清租金。那些拥有自己房屋的人经常因为房产税的增加而出售。

当不存在负担得起的替代方案并且流离失所的家庭被推离他们的社区和商业中心更远时，这些住房问题会更加严重。

可以做些什么?

所有这些问题都有一个政策解决方案。

各级政府领导人可以限制某个地区可以出售给机构投资者的房产数量。也可以对投资者能够持有的空置房屋数量实施上限或限制。

最后，为了让家庭和首次购房者在市场上有更大的影响力，政府可以对投资者拥有的单户住宅征收更高的房产税。或者在各种非投资者对房产提出报价的情况下，卖方必须从这些人中进行选择，以赋予他们更多的谈判权力。

这些建议会并且已经受到批评，因为有些人认为它们侵犯了房主的私有财产权。但我们现在看到的是另一种选择。

拥有房屋是在美国积累财富的最有效方式之一，如果价格继续以目前的速度增长，这对许多家庭来说根本不是一个选择。此外，影响复合，这意味着更多的房屋投资者能够购买更多的资金，他们将不得不扩大他们的库存。

甚至，一个在房市中赚取被动收入的“小地主”也应该明白他们所认为的被动是什么，因为这不是自己劳动的结果，而是他人的结果。机构投资者的存在限制了家庭购买房屋的能力，实际上剥夺了他们建立公平和财富的能力，市场的道德和公平性应该受到质疑。