比利时强劲上涨后房价增长放缓

我们预计房价增长将放缓，并认为随着通胀上升和货币政策收紧对抵押贷款利率构成上行压力，2022年房价将上涨约4%。但由于比利时人整体对楼市稳定抱有坚定信念，房价大幅回调的可能性有限

比利时的市场结构：自住

比利时的房屋拥有率超过70%，而大约20%的家庭以市场价格租房，不到10%的家庭以折扣价租房。这种情况相当稳定，至少20年来一直如此。

租赁市场主要由私人和小投资者占据。然而，近年来，规模更大的私人投资者和机构投资者似乎越来越受到关注。

大流行期间的强劲市场

房地产市场在2020年首次封城后迅速恢复，2021年前三季度的交易数量高于前三年(第四季度的数据尚未公布)。强劲的活动适用于所有细分市场(房屋、独立物业和公寓)和所有地区(法兰德斯、瓦隆和布鲁塞尔首都地区)。

在大流行期间，价格增长强劲并加速。2020年，欧盟统计局的房价上涨了4.2%，我们预计2021年的涨幅约为7%(第四季度的数据尚未公布)。尽管过去两年比利时的价格增长加速且强劲，但与欧元区的平均水平一致。

大流行期间较低的利率和收入支持等宏观经济因素可以部分解释强劲的增长数据。我们还注意到，比利时人的偏好似乎在过去两年中发生了变化。ING的一项调查显示，与大流行之前相比，比利时人发现今天拥有更大的房屋(室内和室外)更为重要。这同样适用于家庭的质量，包括能源效率。当人们发现家更重要时，他们也想为此付出更多是很正常的。

此外，所谓的FOMO效应(FearOfMissingOut)可能也在价格的强劲增长中发挥了作用。由于比利时人看到价格快速上涨，他们可能希望迅速采取行动，否则未来可能会支付更高的价格。这种机制也给价格带来上行压力。

高估上升

根据比利时国家银行的数据，住宅房地产的高估率从2020年的14%上升到2021年的21%。这是连续第二次上升。与2019年相比，2020年的高估翻了一番。比利时国家银行已经制定了一些宏观审慎政策来冷却市场，包括限制银行的贷款与价值比率。我们承认风险增加，但也认为房价高估是微妙的。由于偏好的变化，支付意愿有所上升。然而，比利时国家银行的模型没有捕捉到这种偏好变化，并将相应的价格上涨视为简单的高估。国家银行还承认，建筑用地日益稀缺可能是不以面值进行高估估计的一个原因。住宅房地产价格可能偏高，但可能不会被高估21%。

展望：房价增长将放缓

我们预计房价增长将放缓，并认为2022年房价将上涨4%左右。

较高的通胀和收紧的货币政策将给抵押贷款利率带来上行压力。乌克兰战争也可能导致银行设定的风险溢价增加。请注意，抵押贷款利率增加1%会使借贷能力降低约9%(对于期限为20年的固定利率年金抵押贷款)。自年初以来，平均抵押贷款利率已经上涨了50多个基点，这意味着借贷能力下降了4.5%。

因此，较高的抵押贷款利率给价格带来下行压力，但我们仍然认为价格会上涨。事实上，我们继续预计比利时经济将在2022年增长，尽管乌克兰战争降低了我们的增长预测。我们目前预计2022年经济将增长2.5%，这将支持收入增长。最重要的是，自动工资指数化系统可以保护工资免受通货膨胀的影响。

在法兰德斯，登记权制度也进行了调整。买房自住的人现在面临3%的登记税，而不是6%。购买第二套房屋或另一套房屋出租的人现在面临12%的税，而不是10%。因此，对投资者的监管似乎变得更加严格。

从中期来看，预计未来十年家庭数量将增加，这将支撑需求，并在一定程度上支撑价格。比利时人总体上坚信房地产市场的稳定性，这通常会降低价格大幅回调的可能性。即使在金融危机期间，当几个欧洲国家的房价暴跌时，比利时的房价也只出现了小幅回调。