为什么加拿大失去经济适用房的速度比建造速度快

Kevin O'Toole 很少带着他的狗 Stella 出去散步，没有两三个邻居阻止他聊天。

“我爱我的邻居，社区很棒，我拥有我想要的一切，而在 72 岁的时候，我要去哪里?”他谈到了他在汉密尔顿的高层公寓。

O'Toole 自 2010 年以来一直为他住的两居室租金每月支付 825 美元。

他做了30年的服务员。现在，他领取联邦养老金并在麦当劳兼职工作，以帮助他保持头脑清醒。

周四晚上 9 点在 CBC-TV 上观看The Fifth Estate的“定价：加拿大的租赁危机”，或在 CBC Gem 上播放。

随着租金的上涨，他知道失去他的公寓将是一个巨大的经济打击。

“要找到负担得起的公寓，我必须去萨德伯里或其他地方，”他告诉第五庄园。“要找到经济适用房，现在在汉密尔顿这里是闻所未闻的。”

奥图尔是对的。研究表明，在过去十年中，加拿大一直在失去负担得起的出租单元，这些出租单元可供年收入在 30,000 加元或以下的个人使用，远远快于新建单元的建造速度，这迫使一些租房者离开他们熟悉的房屋和社区。

私人市场和公共部门都没有明确计划如何处理受损失影响的大量租房者。

推动加拿大租金上涨的一个关键因素是供应短缺，但这不仅仅是新单位的建造速度不够快。

单位翻身时增加

根据渥太华卡尔顿大学高级研究员 Steve Pomeroy 的研究，曾经被认为负担得起的租金价格正在大幅上涨。

他估计，在 2011 年至 2016 年期间，加拿大年收入低于 30,000 加元(租金低于 750 加元)的家庭可以负担得起的出租单元数量减少了 322,600 个。

因为许多省份控制住同一单元的租户可以提高多少租金，所以这些增长大部分发生在单元交房时。

安省租户权益倡导中心法律服务主任道格拉斯·关 (Douglas Kwan) 说：“如果您是现房租户，那么租金只会因通货膨胀成本而上涨，所以这很好。”“那是可控的。”

然而，在当前的租赁环境中，“有很大的动机要移除那个在座的租户，”他说。

对于像奥图尔这样的租房者来说，价格的差异令人惊讶，自从他十多年前入住以来，他的租金已经从 715 美元上涨到 825 美元。

“隔壁的那个人，”奥图尔说，“他每月支付 1,800 美元，外加水电费。

“他为同样的事情支付了比我多 1,000 美元的租金。”

三分之一的加拿大人租房

根据 2016 年人口普查数据，近 30% 的加拿大人，即 440 万户家庭租房，加拿大政府的统计数据显示，他们面临的压力越来越大。

The Fifth Estate使用加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的数据(该数据列出了大都市地区单身汉、两居室和三居室公寓的平均租金)计算得出，在 2014 年至 2019 年期间，全国租金上涨了近 20% .与此同时，收入基本保持不变。

根据联邦政府的说法，当住房成本超过一个人收入的 30% 时，这种住房就无法负担。

CMHC 最近的一份报告称，在温哥华、维多利亚、温尼伯、彼得伯勒、伦敦、金斯敦、多伦多和哈利法克斯等许多城市，全职工作的普通人无法负担两居室公寓的租金。

在新罕布什尔州达特茅斯，与哈利法克斯隔海相望的海港对面，约翰和斯泰西·史密斯亲身经历了搬家会给家庭带来的损失。11 月，他们租的复式公寓被卖给了一位想搬进来的新主人。

尽管他们俩都是全职工作，但要找到一个他们认为自己负担得起并适合他们两个十几岁孩子的新地方也很困难。当他们找到它时，他们的月租从 751 美元涨到了 1,750 美元。

“我正在努力为我的孩子和我的家人做得更好，”约翰史密斯说。“我把家庭放在首位，但我的意思是，这太疯狂了。确实如此。

“我想这就是生活。”

住房金融化

随着加拿大房地产市场的升温，大型投资者为房东业务带来了行业标准化和财务重点。

加拿大银行表示，五分之一的人买房是为了投资。

住房专家称这种趋势为“金融化”。

安大略省滑铁卢市滑铁卢大学规划学院助理教授 Martine August 估计，加拿大 20% 至 30% 的出租公寓市场由机构业主拥有，而房地产投资信托基金(或 REITs)在全国拥有近20万个出租单元。

房地产投资信托拥有或投资于产生收入的房地产，并将利润分配给其股东。许多人在股票市场上公开交易。

一些业内人士给出了类似的估计。代表加拿大许多最大房地产公司的协会 REALPAC 表示，排名前 21 位的大型房地产业主占据了出租公寓市场的 17.6%。

“我们看到这种一心一意的倾向，试图从这些建筑物中提取尽可能多的价值，”奥古斯特说。

“要意识到的重要一点是，这些建筑物是人们的家。而这些钱的来源基本上是租户的口袋。”

商业模式提高租金

当房东对他们的房产进行装修时，在某些情况下，他们可以以增加租金的形式将这些费用转嫁给租户。

在安大略省，有一种针对在座租户的租金控制形式。一般来说，房东每年只能增加一次租金，幅度被称为指导方针，由省制定，通常与通货膨胀挂钩。当房东进行装修时，他们可以申请将租金提高到指导线以上，这就是所谓的超指导线增加(AGI)。

REALPAC 首席执行官迈克尔·布鲁克斯 (Michael Brooks) 说：“上述指导方针的增加对于房东能够获得房东升级建筑物所必须花费的额外成本的回报至关重要。”

“这就像一座老房子，是同一个比喻。在某个时间点，你需要做很多升级才能使那栋房子现代化。那真的很贵。”

八月不这么看。她认为，上述指导方针的增加是公司用来绕过政府实施的租金控制的工具。

“维修和翻新实际上为公司赚钱，”奥古斯特说。“他们投资它们是因为他们可以在之后获得更高的租金。”

她说，盈利并不是这些公司正在努力解决的问题。

“他们需要提高租金才能进行基本维护的想法，”她说，“对我来说，这是一种侮辱。”

根据加拿大四大房地产投资信托公司发布的年度报告，它们在 2015 年至 2020 年期间向投资者支付了超过 20 亿加元的利润。

2018 年，O'Toole 的房东，一家名为 InterRent 的房地产投资信托基金，申请了上述指导方针的涨幅，希望在两年内将大楼的租金提高 9%。

他和他的邻居在安大略省汉密尔顿的房东和租户委员会的听证会上反对增加，但减少了一半以上。

“如果你是房主，你必须支付所有这些费用，但你拥有房子，我没有。所以不要把它传给我，”奥图尔说。

InterRent 没有回应多个评论请求。

布鲁克斯说，将住房负担能力问题放在大房东的脚下是不正确的。

“请记住，负担得起的、可负担得起的住房是一种公共产品，而私营部门的主要业务并不是提供公共产品，”他说。

“没有能够获得资金、规模和良好管理的房东，没有这些，你将无法满足这个国家的住房需求。”

布鲁克斯说，负担能力是我们所有人都必须解决的问题，但“你不能指望私营部门解决所有的社会弊病。”

“我们真正需要解决市场底端、可负担端和深度可负担端的这种前所未有的住房短缺，是一项综合的国家住房战略。”

租房者感到被遗弃

联邦政府于 2017 年宣布了他们新制定的国家住房战略。

第五庄园在几周内多次要求与联邦住房部长艾哈迈德胡森交谈，但每次都被拒绝。

在那个时间范围内，胡森与一个国会议员委员会坐下来讨论住房负担能力问题。

他在会议上指出，“已经做了很多工作，还需要做更多的工作”，并且自 2020 年以来，政府通过快速住房倡议这一旨在为弱势群体建造经济适用房的计划，为10,250 套经济适用房。

鉴于在过去十年中已经有数十万套可负担的单位从市场上撤出，第五庄园问他的办公室这是否足够。

他们回答说，单个经济适用房项目可能需要长达三年的时间才能完成，并且“国家住房战略计划正在采取措施填补加拿大住房领域的重要供应缺口。”

部长没有回答有关根据该战略建造了多少负担得起的单位或这些单位的租金是多少的问题。

与此同时，像 O'Toole 这样的租房者对即将到来的帮助没有信心。

“我认为政府应该承担责任，”他说，并指出市和省政府都在住房方面发挥作用。

“他们所说的只是首次购房者。没有人在谈论租房者。没有人，”他说。“而且我们和拥有房子的人一样重要。”