如何驾驭以色列的房地产迷宫 购房者的指针和陷阱

以色列的房地产价格正在飙升，但 2021 年的涨幅甚至不超过 10%——这是自 2013 年以来的最大涨幅——似乎阻止了买家，他们几乎没有长期住房选择。根据财政部的数据，首次购房者和所谓的投资者(已经拥有一套或多套住宅的家庭)在 10 月份购买了超过 14,000 套住房，这是自 2015 年 6 月以来的最高月度数字。

专家警告说，十多年来，以色列的住房需求远远超过供应，导致危机只会加深。在这种可燃的组合中，对贬值的外币(如英镑和美元)飙升的谢克尔正在使以色列移民以及本地萨布拉斯的购房变得越来越困难。

对于那些已经设法筹集到足够的首付资金的人来说，大概是通过多年的努力和储蓄，再加上家庭成员的经济投入，他们在能够进入到以色列财产阶梯。

虽然在以色列购买房产与在其他地方购买房产有一些相似之处，但该过程也有一些独特之处。为了更深入地了解对家庭而言最重要的金融事业之一，以色列时报最近采访了一些移民，了解他们的购房经历，以及该领域的专家，他们就潜在的陷阱提供了指导和警告。

Yair Givati 是耶路撒冷 Haim Givati 律师事务所的合伙人，专攻房地产，他讲述了在美国购买房产与在以色列购买房产之间的一些主要区别。

“在美国，任何购买的定义日期都是'截止日期'，即你最后一次付款、获得契约并拥有财产的日期，”吉瓦蒂告诉以色列时报。“在以色列，确定日期是您签署购买协议的日期，一切都由此而来。

“必须在签约后 30 天内向税务局提交报告，必须在签约后 60 天内缴纳购置税，等等。即使公寓将在两、四或六天内准备就绪也是如此年。认为该物业是在您签署购买协议的当天购买的。”

他说，在美国获得信息也比在以色列容易得多，例如关于特定财产的更清晰的公共记录。这并不是说它完全不可用，但专业人员代表购买者检查要简单得多。

SF 是一名来自美国的以色列移民，他于 2020 年在耶路撒冷东南部的一个社区购买了一套公寓，他描述了一些挑战。

“购买房屋不仅看起来像是一项大笔投资，而且以色列的官僚主义程度以及对所有权和其他合法性和保护以及如何转移资金的担忧都是令人担忧的障碍，”SF 在电子邮件采访。“在美国买房时，根据州的不同，会有房地产经纪人和某种产权公司或律师或律师助理来做产权工作。”

“他们的部分义务是确保买方了解所涉及的各种问题，例如‘CC 和 Rs’，这将是对财产的契约、条件和限制，或任何通行权或其他问题标题中的调查。在以色列，大约 93% 的土地与政府有关，而谁实际拥有它涉及多个问题。大多数人购买大型公寓楼的事实增加了“所有权”的不确定性，”SF补充道。

Givati 指出，这个问题更深入。“人们会认为房产的大小是一个直截了当的问题。但是，不同的注册商可能会出现差异。主要区别可能是因为土地登记处和市政当局衡量或将房产的不同部分包含在公寓的大小中。也可能有些部分是人们在未经许可的情况下封闭或建造的。虽然土地登记处不会更新非法部分的登记处，但市政府会计算面积，arnona[市政税] 是根据居住空间的实际大小计算的，即使没有许可证，”Givati解释。

“即使根据许可，用已建造的附加部件更新土地登记册也不是最简单的事情。因此，人们很多时候会获得许可并根据它进行建造，但由于复杂性、工作量和时间的原因，最终不会用它来更新注册表。”

另一个明显的区别是谁领导交易。在以色列，购房协议主要通过律师完成。有许多技术问题——包括律师的责任保险——将使购买者的总成本增加数万谢克尔。

这些费用在美国要少得多，而且大部分来自卖方的收益。

2006 年从弗吉尼亚移民到以色列的 Tel Mond 居民 Rebecca K. 说，整个购房过程“并不糟糕”，但围绕购买的一些额外成本超出了她的预期。

“有一些有些出乎意料的成本，例如代理人(可能至少会达到数万谢克尔)、律师和bedek bayit的费用，这是一家建筑审查和工程领域的工程师公司。监督。此外，还有向抵押贷款经纪人shaai[评估师] 付款，”她指出。她说，获得银行抵押贷款本身就是一个传奇，需要在几十页小字体文本上签名——一式三份。

她提出，坚持一个坚定但有些灵活的预算是至关重要的。丽贝卡在一份报告中说：“如果你对成本有一个范围，比如在 10 万新谢克尔和 15 万新谢克尔之间，可以达到这个上限，但要遵守纪律，不要超过这个上限，这一点至关重要。”电子邮件面试。

“例如，使用熟练的杂工，而不是利用建筑师或室内设计师的专业服务，将有助于降低成本。如果您要进行自己的建筑项目，那就更好了。”

达成交易

First Israel Mortgage 的联合创始人 Tzvi Shapiro 在电话采访中指出，在以色列，抵押贷款通常更容易承保(抵押贷款供应商核实收入、资产、债务和财产细节以签发贷款的最终批准)。他们在美国。

“这里没有抵押贷款支持的证券市场，而在美国，成千上万的抵押贷款被打包在一起，”夏皮罗说。

然而，以色列银行有一套不同的计算方法。

“有趣的是，外国人发现以色列生态系统的细微差别之一是以色列的银行确实根据年龄进行歧视。没有绝对硬性规定，一些银行会告诉申请人贷款必须在一个人的 75 岁生日之前偿还。在某些情况下，可能会推迟到 85 岁甚至 90 岁。可以例外，”他说。

Givati 说，另一个关键区别在于流程的最后部分。在美国，如果房产融资因任何原因未能通过，买家可以退出交易。

“在以色列，情况正好相反。没有意外情况。买方有责任在签署购买协议之前检查融资情况，如果您打算获得抵押贷款，则必须在签署之前获得预先批准。如果您没有并且无法获得融资，您将不得不拿出资金;否则，您将违反合同并因此受到处罚，”Givati 说。

此外，在美国，买家可以在最后阶段进行检查，许多购买都需要接受检查。如果验船师的报告揭示了重大问题，购买者有权退出交易。

在以色列，“如果个人想要检查潜在的财产，[他们]必须在签署购买协议之前进行。如果发现有问题，购买者可以决定不继续购买，或者作为谈判的一部分，价格会下降，或者可以要求供应商解决这些问题。”

“但是，如果买方没有进行检查或没有提出任何问题——除非存在卖方知道并试图隐瞒的问题——否则买方将无法退出交易，”Givati说。

虽然在以色列购买房产的前景似乎势不可挡，但 Rebecca 和 SF 都建议联系经历过这一过程的家人和朋友，亲自推荐他们合作过的专业人士——从房地产经纪人、经纪人和银行专家到承包商和内部设计师。

随着政府计划在未来三年内建造约 780,000 套房屋，潜在买家可以更好地准备进入以色列房地产市场。