新加坡新私人住宅销售下降速度低于12月推出的速度

尽管开发商在 2021 年 12 月发布的私人住宅单位数量大大减少，但新加坡所有 3 个细分市场的整体吸纳率均超过 100%，Edmund Tie 研究和咨询主管 Lam Chern Woon 表示。

他强调，即使没有新单位推出，中部以外地区 (OCR) 上个月也发布了 224 套新销售，而核心中部地区 (CCR) 和 107中部其他地区 (RCR) 的百分比。

“先前推出的项目的单位继续被购房者吸收，而鉴于新推出的降温措施，开发商正在采取谨慎的态度推出，”林补充道。

ERA 研究和咨询主管 Nicholas Mak 指出，12 月的销售额环比下降幅度小于新推出的数量，这表明“房地产市场存在潜在的购买需求”。

他将 12 月上半月的发布和销售活动描述为“相当活跃”，但在采取新的降温措施后，销售活动大幅放缓。

话虽如此，OrangeTee & Tie 研究和分析高级副总裁 Christine Sun 表示，上个月的销售额可能无法反映新降温措施的全部影响，因为在 12 月 16 日实施限制措施之前已经完成了一些交易。她补充说，根据 URA Realis 警告数据，大约 60% 的新房交易，包括行政共管公寓 (EC)，在本月上半月完成。

此外，137 辆的 Mori 是在降温措施之前推出的，这可能推高了销量。“因此，1 月份的销售数字可能更清楚地说明房地产限制的全面影响，”孙说。

分析师发表评论之际，城市重建局 (URA) 周一(1 月 17 日)的数据显示，受城市边缘交易的推动，新加坡房地产开发商上个月售出了 650 套私人住宅，比 11 月的销量下降了 58% .

他们还在全岛范围内推出了 383 个私人住宅单元，比前一个月投放市场的 1,283 个单元下降了 70.1%。

这些数字(不包括 EC 单位)是通过 URA 对住房开发商的调查获得的。

整体成交量略高于上周公布的分析师预估;根据提出的警告，他们将本月的新私人住宅销售量固定在 643 套左右。分析师早些时候表示，季节性的年终平静以及新一轮的降温措施对销售放缓起到了一定的作用。

与去年同期相比，URA 周一的数据显示，上个月开发商搬迁的房屋数量减少了 46.6%，而此前为 1,217 套。他们还推出了比 2020 年 12 月的 1,349 套少 71.6% 的单位。

林指出，去年全年新私人住宅销售量为 13,372 套，是自 2013 年交易量为 14,948 套以来的最高年度成交量。

他补充说：“虽然最新的降温措施将抑制销售势头，但整体市场仍受到强劲的劳动力市场、持续的经济增长和房地产市场健康的供需动态的支撑。”

Mori、Perfect Ten 和 Zyanya 是上个月推出的新项目之一。仲量联行写道，位于 Guillemard 路的 Mori 以每平方英尺 1,869 新元 (psf) 的中位价售出 137 套公寓中的 71 套;武吉知马的 Perfect 搬迁了 230 个单位中的 11 个，中位价为每平方英尺 3,222 新元;Lorong 25A Geylang 的 Zyanya 和 Zyanya 以每平方英尺 1,899 新元的价格售出了 34 个单位中的 2 个。

根据 URA 的数据，在 3 个细分市场中，RCR 或城市边缘继续录得最多的新销量，12 月搬迁了 292 套。该地区还推出了 274 个单位。

Knight Frank Singapore 的研究主管 Leonard Tay 表示，RCR 是 2021 年的明星表现，在价格增长和主要销售量方面超过了其他细分市场。“随着一系列受欢迎的发布受到买家的好评，RCR 的新销售蓬勃发展。特别是，像 Canninghill Piers 这样的综合开发项目令人垂涎，并获得了溢价，”他补充道。

与此同时，OCR 或郊区的成交量是本月第二高，开发商搬迁了 224 套私人住宅，尽管没有新的推出。

PropNex Realty 指出，在 OCR 中，售出的单位数量约为 11 月 459 套的一半，这是自 2020 年 4 月(在“断路器”期间售出 98 套)以来的最低月度 OCR 成交量。该公司将 OCR 的销售放缓归因于未售出房屋的库存快速耗尽以及缺乏新的发布。

而在 CCR 中，12 月份的新销量总计 134 辆，新推出的数量为 109 辆。

Tay 说，虽然现在一些外国人可能会因额外买方印花税 (ABSD) 的增加而望而却步，但其他人可能仍然有兴趣在 CCR 购买豪宅，因为那里的价格没有像其他地区那样上涨。根据 1 月 3 日发布的初步估计，对于非有地房产，CCR 价格在 2021 年增长了约 3.7%，低于 RCR 16.9% 的涨幅和 OCR 8.4% 的涨幅。

“鉴于潜在外国购房者的大量兴趣，全球移动富豪可能仍准备支付 30% 的 ABSD 作为进入新加坡优质住宅市场的溢价，”Tay 说。

Edmund Tie 指出，12 月 CCR 新建私人住宅的每平方英尺价格中位数从 2,976 新元上涨 1.9% 至 3,033 新元。在 OCR 中，每平方英尺价格中位数从 11 月的 1,674 新元小幅上涨 0.3% 至 1,679 新元。RCR 从上个月的 2,221 新元下跌 1.8% 至 2,182 新元。鉴于新的房地产限制措施，林预计今年价格将企稳并以较慢的速度增长。

URA 的数据还显示，上个月售出了 69 个新的 EC 单位。因此，包括 EC 在内的新房销售总计 719 套，比 11 月下降 55.4%，比去年同期下降 43.2%。2021 年 12 月没有推出新的 EC 单位。

Tay 表示，在最新的降温措施之后，私人住宅的销量和价格可能“在 2022 年第一季度甚至可能在 2022 年第二季度显示出试探性，然后基本面才会重新建立购房需求”。

考虑到新措施和可能的加息，他预计今年整体私人住宅价格将上涨约 1% 至 3%。在他看来，由于即将推出的新房数量减少，2022 年私人住宅的新销量可能达到 8,000 至 9,000 套。

ERA Realty 的主要执行官 Eugene Lim 预计，一手市场将在农历新年后重新获得动力。“据我们所知，开发商目前正在遵守他们的发布计划和时间表，”他补充道。

Lim 表示，2022 年，将推出 2 个 EC 项目，以及针对各个细分市场的新私人住宅项目的“良好组合”。他指出，开发商也可能专注于从已经上市的项目中清理现有库存。

ERA 的 Mak 预计，如果市场在 2022 年下半年复苏，开发商今年将售出约 9,000 至 10,000 套私人住房。