集中供地：从火热到平稳，出让规则顺势调整

来源：羊城晚报 2021-12-31 18:39:30

关键词：集中供地

2021年是集中供地元年，全国多个重点城市参与其中。集中供地方式（即住宅用地集中公告，集中出让）的出台建立在土拍市场过热，房价上涨过快的背景下，以期实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

广州今年进行了三轮集中供地，总共成交了78宗地块，收金约1778亿元。这三轮集中供地呈现出从火热到平稳的“过山车式”行情变化，亦能从中感受到今年房地产市场的总体趋势以及政府对巩固“房住不炒”定位的决心。

民企拿地热情“高开低走”，央企国企实力兜底

广州是首个进行集中供地的一线城市，今年的三轮集中供地中，市场表现冷热不均。4月26日至27日进行的广州首轮集中供地一共出现了4宗竞拍达到最高限制地价和最高配建面积后需摇号决定最终归属的地块，近30家房企“分食”42宗地块，其中不乏广东房企以外的“过江龙”，可见广州首轮集中供地的火热程度，彼时市场一片向好。

不过，受调控政策趋紧，住宅市场下行等影响，加之部分房企存在资金紧张的压力，9月26日至27日的广州第二轮集中供地中的48宗地块有25宗流拍，其中包括有增城新塘、黄埔香雪等在住宅市场上为热门板块的地块，首轮集中供地“抢足风头”的部分民企在次轮没有登场，拿地企业多为央企和国企，但也有碧桂园等知名房企亮相，第二轮集中供地热度相比首轮明显下降。

12月2日的第三轮集中供地中，出让的地块降至17宗，民企更是集体“躺平”，除星河地产外，拿地企业“清一色”为央企和国企，同时还出现了以地方城投为代表的国企，业内专家认为在央企和国企的实力主导下，广州土拍市场展现出了韧性。第三轮集中供地过后，即使成功出让的13宗地块均以底价成交，但广州全年住宅供应计划仍超额完成。

多重限制条件为土拍市场降温

事实上，广州首轮集中供地中出现的过热情况与“稳地价、稳房价、稳预期”的目标并不相符，例如，黄埔区黄陂片区一宗优质地块的报名公司超过了300家，而实际上多家公司的背后为同一企业，这些企业派出多个“马甲”参与竞拍目的是在摇号阶段提高中签的概率。

于是，次轮集中供地的地块在出让规则上或多或少增加了限制条件，如限制房企“多马甲”拿地、起拍价和最高溢价低于首轮、部分地块新增限房价的要求等。受到第二轮集中供地有所降温以及房企自身存在资金压力的影响，第三轮集中供地中又对限制条件进行了修改，如南沙、黄埔地块取消“限房价”的要求，部分地块进一步下调起拍价，降低房企拿地门槛。总而言之，出让规则的顺势调整有利于集中供地平稳过渡。业内认为“双集中”供地是房地产调控长效机制的重要举措，与其说土拍市场“遇冷”，不如说是“回归理性”。