经济适用房和短期租赁的影响

短期租赁 (STR)，有时也称为“家庭共享”，非常受旅行者欢迎。它们被视为游客暂时感受当地社区一部分的一种方式，而不是住在位于商业区的酒店或汽车旅馆。

短期租赁已经存在了几十年，但随着 Airbnb 和 VRBO 等在线平台的出现，它们的广泛使用激增。在当前局势的早期，市场遭受了重大打击，但随着越来越多的人再次旅行，它的受欢迎程度一直在上升。

然而，随着 STR 的日益普及，出现了意想不到的和不需要的问题，特别是对于居住在它们附近的住宅邻居而言。一些短期租赁访客造成的负面影响包括噪音过大、下班后聚会和停车冲突，仅举几个主要的例子。作为回应，一些社区已通过法规来解决这些负面影响(有关更多详细信息，请参阅我的博客：12 个短期度假租赁法规示例;地方政府正在追赶 Airbnb 和其他短期临时租赁业务)。

然而，最近面临越来越多地方政府审查的一个主要项目是 STR 对经济适用房供应的影响。担心的不是房主出租一两个房间来帮助支付每月的抵押贷款。相反，人们担心投资者会购买现有的住宅单位并将其短期出租给外地游客，从而将这些单位从长期租赁住房市场中剔除。

STR对当地经济适用房供应的影响

虽然不是经济适用房问题的主要原因，但许多专家认为，STR 确实对地方层面的经济适用房产生了负面影响，尤其是在高旅游社区。皮尤慈善信托基金和哈佛商业评论 (HBR) 等多个组织进行或发表的研究表明，随着社区短期租赁数量的增加，经济适用房的数量会减少。

2019 年 HBR 一篇关注 Airbnb 影响的文章的作者指出，“由于 Airbnb，缺席房东正在将他们的房产从长期租赁和待售市场转移到短期租赁市场。”作者指出，由于缺席房东减少了住房供应，这增加了当地租房者的住房成本：

(I)n 总体而言，Airbnb 房屋共享的增长贡献了美国租金年均增长的约五分之一 [或 20%]，以及美国年均租金增长的约七分之一 [或 14%]房价。

但是，您可能会问，那些使用 Airbnb 等在线平台出租房产的非缺席业主呢?HBR 研究人员发现，使用虚拟房屋共享平台将空余房间甚至整栋房子(当他们离开一段时间)出租给短期访客的“自住业主”不会影响长期短期租赁市场。

解决 STR 和经济适用房问题的法规

将长期住房转变为短期租赁用途对经济适用房的影响如此令人担忧，以至于它正在成为监管 STR 的主要理由，一个美国社区——滑雪胜地小镇阿斯彭 (CO)——采取了制定为期一年的 STR 禁令的戏剧性步骤。

虽然不如阿斯彭，但华盛顿州的几个城市已经通过了计划和 STR 法规，明确将经济适用房的影响确定为主要政策依据。例子包括：

车兰县市政法典11.88.290(C) — 关于短期租赁的这一部分将经济适用房作为监管的一个原因。

柯克兰条例 4607— 在第三个“然而”中引用了住房负担能力。

奥林匹亚住房行动计划——战略 2b 指出：“采用短期租赁法规，以尽量减少对长期住房供应的影响。”

瓦拉瓦拉市政法典秒。20.139.010(B) — 短期租赁部分的目的声明将 STR 的监管引用为“为中低收入人群提供足够的住房机会所必需的”。

除了有明确的经济适用房政策声明外，奇兰县最近更新了其STR 法规，为自住单元提供更大的灵活性。这些被归类为“一级”租赁，并且必须满足以下特征之一：

是屋主在出租期间亲自在场的住所中的房间;

与业主的主要住所位于同一地块上的单元，并且业主在租赁期间亲自在场，或者;

是指整个住宅，在一个日历年内出租总天数不超过 15 天，前提是业主不在期间有现场合格人员在场。

不符合这三个 Tier 1 标准之一的 STR 被归类为 Tier 2 或 Tier 3，并且受到县更严格的监管，这在很大程度上是出于对经济适用房的考虑。事实上，Chelan 县法规要求被视为 Tier 2 和/或 Tier 3 的新短期租赁“不能位于短期租赁占总住房存量最大份额的特定区域。那些特别确定的]住宅区......”对于车兰县的大多数指定区域，最大份额为 6%，但有两个例外，曼森城市增长区 (UGA) 为 9%，Peshastin UGA 为 0% .

结论和其他资源

当地政府决定监管或不监管当地 STR 市场的背后可能有很多原因。一方面，减轻行为不端的游客对当地居民的负面影响可能会促使司法管辖区采用 STR 法规。相反，允许业主出租额外的房间，这可能使他们更容易支付抵押贷款，有时是某些社区对 STR 的限制更加有限或不存在的原因。

然而，对于那些面临住房供应紧张和游客/游客市场强劲的社区来说，当地方政府考虑如何严格监管短期租赁时，经济适用房是另一个需要权衡的重要政策因素。

有关 STR 如何影响当地住房标记以及一些市和县对其进行监管的更多信息，以下是其他资源：

当一个城市的 Airbnb 房源增加时，租金价格也会上涨——哈佛商业评论

在地方政府层面有效监管短期租赁的实用指南— 为圣克鲁斯市 (CA) 编写，Ulrik Binzer, Host Compliance LLC

城市告诉 Airbnb 为经济适用房腾出空间 — Stateline、Pew Charitable Trusts

Airbnb 对住房市场和租金的影响— 福布斯