华尔街正在积极进军房地产市场

来源： 2021-12-29 10:34:05

今年表现最好的资产类别之一是住宅房地产。根据联邦住房金融局 (FHFA) 或 Case-Shiller 等大多数房地产指数，房价升值幅度在 18.5% 至 19.5% 之间。虽然这低于标准普尔 500 指数今年迄今 24% 的涨幅，但对于房价来说，今年仍然是一个伟大的一年。

专业管理的资金充斥着租赁空间

虽然个人房东一直在购买房产出租，但我们也看到大量专业资金进入了买房出租领域。投资巨头贝莱德(纽约证券交易所代码：BLK)以 60 亿美元的价格收购了美国之家。其他主要投资公司已筹集资金购买租金。

对于机构资金经理来说，这种策略非常有吸引力，因为他们可以通过房产赚取租金收益，扣除折旧(可以减少税收)，并从房价上涨中受益。我最近写了一篇关于单户出租房地产投资信托(REIT)American Homes 4 Rent(NYSE: AMH) 的文章，在那里我讨论了房价上涨为公司的内在价值增加了多少。

政府给了机构一段时间的优势

有趣的是，在 2021 年上半年，机构投资者比更传统的夫妻房东更有优势。FHFA 命令政府资助的实体房利美和房地美限制其以投资物业为抵押的贷款。

夫妻投资者严重依赖房利美和房地美的贷款来购买房产。这些限制使得这些投资物业的抵押贷款稀缺且昂贵。BlackRock 或 American Homes 4 Rent 等大型机构有更多的途径来筹集投资资金。最终，房利美和房地美扭转了上限，平衡了机构和个人之间的竞争环境。

出租物业投资的数学

虽然房价上涨了 10% 的增长率，但租金一直在上涨，有人估计一居室和两居室公寓的同比涨幅分别为 21% 和 17%。

因此，从投资的角度来看，出租物业的上限率为每年 7% 左右，这是过去 10 年的平均水平。因此，该物业每年减少约 7% 的收入，而该收入正以 19% 的速度增长，基础物业也是如此。如果是股票，一居室公寓的收益收益率可能为 7%(换句话说，市盈率为 14 倍)，并且每年的收益增长率为 21%。

著名投资者彼得·林奇 (Peter Lynch)着眼于股票的盈利增长和市盈率，并将它们结合在 PEG 比率(或市盈率与增长比率)中。该出租物业的市盈率为 14，增长率为 21%，或者 PEG 比率为 14 除以 21 或 0.67。林奇的目标股票 PEG 比率低于 1，因此 0.67 比率将是一个尖叫的买入。

家庭黑客、翻转和被动收入

出租物业空间仍由打算依靠这种被动收入来补充退休后社会保障的夫妻投资者主导。另一个伟大的策略是房屋黑客，投资者购买多单元物业，占用一个单元，并从其他单元收取租金，这可以大大降低投资者的生活成本。

最后，我们看到许多固定和翻转的投资者，但材料和劳动力价格的上涨使得这一策略对于在房产出售之前没有 6 到 12 个月的储备现金可以依赖的投资者来说是一种风险策略.

只要股市仍然昂贵且债券收益率微乎其微，住宅房地产仍将是寻求增长和收入的投资者的热门工具。

华尔街正在积极进军房地产市场

今年表现最好的资产类别之一是住宅房地产。根据联邦住房金融局 (FHFA) 或 Case-Shiller 等大多数房地产指数，房价升值幅度在 18 5%