是否可以长期租用房产 这是澳大利亚可以从世界各地的住房中学到的东西

11 年来，格洛丽亚·比伯格 (Gloria Biberger) 一直在柏林热闹的克罗伊茨贝格 (Kreuzberg) 附近租用同一间公寓。

尽管是租户，她说，“感觉就像我的家”。

“我知道我可以永远留在这里，”这位 37 岁的老人说。

通常，德国的租户可以自由装修，旧的和便宜的公寓甚至要求您自带灯具和厨房水槽。

“我想在自己的家里感觉很舒服，”比伯格女士说。

“这就是为什么我可以自己布置和装饰它很重要;我真的很想感觉这是我自己的东西。”

虽然比伯格女士在她目前的公寓里很开心，根据她的开放式租约，她只能在非常有限的情况下被驱逐——即使公寓被卖了——她正在和她的伴侣一起寻找更大的地方。

这对夫妇希望至少在未来 10 年租下他们的下一套公寓，并且在可预见的未来没有购买房产的愿望。

凭借强有力的租户保护和无限租约，比伯格女士是许多仍然满足于租房的德国人之一。

柏林 370 万居民中有 80% 以上的人租房。

根据市场和消费者数据公司 Statista 的数据，在全国范围内，房屋拥有率约为 50%，是欧洲最低的国家之一。

尽管近年来租金上涨幅度更大，但比伯格女士仍然觉得租房比拥有房屋要好。

“搬到乡下买房的朋友，当我告诉他们我要去美国旅行时，他们很羡慕，”她说。

“他们说，即使住在城外，他们也负担不起如此灵活的生活方式。”

重新思考澳大利亚长期租房者的权利

澳大利亚对拥有房屋的痴迷已成为许多人的梦想，飞涨的租金使长期租房者几乎不可能为房屋存钱。

今年，租户经历了自 2009 年以来最大的年度租金上涨，而房价的上涨速度则是其两倍。

住房专家表示，澳大利亚在提供协调的政策结构方面落后，该结构为社会住房提供更强有力的租户保护、长期稳定性和充足资金。

斯威本大学住房政策教授温迪·斯通说：“自 1992 年以来，澳大利亚就没有制定过全国协调的住房政策。”

尽管没有可以“从另一个国家的架子上挑选”的模式，但澳大利亚可以采取一系列方法来减轻租金压力并改善整体住房市场。

新南威尔士大学城市未来研究中心研究员克里斯马丁说，一个起点是重新思考租房者的权利。

他说，摆脱无理由终止是“政府明天可以做的最简单的事情”。

澳大利亚是少数几个允许无理由驱逐的发达国家之一。

维多利亚州、塔斯马尼亚州和首都领地最近对驱逐法进行了修改，但在全国大部分地区，不断上涨的租金导致无故驱逐的租户增加。

马丁先生特别表示，各州和领地应该考虑租金监管和租金负担能力，这是最近的住宅租赁法审查中遗漏的问题。

他说：“我们对澳大利亚各地的可负担性租金没有任何规定。”

“世界各地都有这样的例子，在澳大利亚甚至是历史性的例子，我们以前在那里对租金进行过监管。”

最近几个月，爱尔兰、苏格兰和西班牙宣布了租金管制和法律，以限制年租金上涨。

2020 年，韩国还推出了一系列更强有力的租户保护措施，包括将租金涨幅限制在 5%，以应对房地产价格的惊人上涨。

在纽约和旧金山等美国城市，租金管​​制并不新鲜。

马丁先生表示，各州和领地的一些法规禁止房东在 6 个月或 12 个月内多次增加租金，但表示可以在市场水平上增加租金。

“如果租金上涨超过市场的总体租金水平，租户可以挑战租金上涨，但如果租金的总体市场水平在一年内上涨 20%，这就是房东可以提供的租金上涨，”他说。说。

柏林在 2020 年 1 月采取了更具争议性的方法，将该市的租金冻结在 2019 年年中的水平五年。

法律还规定，任何超出标准水平 20% 的租金都必须减少。

但是，在该国的保守政党挑战该法律并且法院裁定该法律违宪后，此举是昙花一现。

决定做出后，街头爆发了抗议活动，全国各地的租房者继续定期举行示威活动，表达对租金上涨的愤怒。

新加坡制定公共住房标准

在非常重视公共住房的新加坡，岛上 540 万居民中有 80% 以上拥有房屋。

1960 年代推出了一项计划，旨在通过建屋发展局 (HDB) 为居民提供负担得起的优质住房。

高补贴公寓是从建屋局购买的，租期为 99 年，通常由个人的中央公积金 (CPF) 提供资金。

CPF 就像澳大利亚的退休公积金一样，最多可以将一个人工资的 20% 存入 CPF 账户，除非用于抵押贷款，否则无法动用。

Ken Yip 用他的公积金购买了一套组屋公寓，并于 10 月与妻子和两只猫搬进了这套公寓。

“我们很幸运，我们有这个选择。如果我们不是公司的高手，我们仍然可以买得起我们名下的合适的房子，”他告诉澳大利亚广播公司。

这位 37 岁的老人一直和父母住在一起，直到他能够积累足够的资金购买一套四居室公寓。

叶先生说：“他们(建筑物)非常漂亮，而且都很高，显然是在新加坡，因为土地面积很大。”

“政府还确保他们配备了便利设施，如基本诊所、便利店和自助洗衣店。”

公寓的所有权和转售有严格的规定。

最短入住期限为五年;之后业主可以出售公寓，随着租赁结束日期的临近，转售价值会下降。

马丁先生说：“新加坡将公共供给、公共发展和房屋所有权结合在一起，令人惊叹。”

“我们曾经建造了更多的社会住房，有一段时间这也是澳大利亚业主自住率如此之高的部分原因。”

“饥饿配给”的社会住房

新南威尔士大学和澳大利亚社会服务委员会 (ACOSS) 的研究人员最近的一份报告发现，超过 400,000 户家庭需要经济适用房。

它表示，维多利亚州、昆士兰州、塔斯马尼亚州和西澳大利亚州的政府已承诺开展价值近 100 亿澳元的自筹资金公共住房项目，将交付 23,000 套住房。

然而，它认为联邦政府需要恢复其作为社会住房开发主要资助者的“历史角色”。

马丁先生说：“几十年来，联邦一直让州社会住房系统处于饥饿状态。”

“他们需要承诺资助一项补贴，使各州能够以满足社区对经济适用房出租需求的方式开发社会住房。”

联邦无家可归者、社会和社区住房部长迈克尔·苏卡 (Michael Sukkar) 表示，政府正在“大力支持社会和经济适用房”。

他说，自 2018 年成立以来，国家住房融资和投资公司 (NHFIC) 已通过向社区住房提供者提供超过 25 亿美元的低成本贷款，支持了 13,000 多处社会和负担得起的房产。

他表示，政府预计在下一个财政年度将在住房和无家可归方面花费约 90 亿美元。

“州和领地政府对社会住房和无家可归者负有主要责任，”他补充说。

联邦反对党还承诺设立一个 100 亿美元的未来基金，用于建设社会和经济适用房，目标是在五年内建造30,000 套住房。

推动更长的租约

当爱尔兰在今年早些时候通过立法，将租金涨幅限制在每年 2% 的上限时，它还通过引入“无限期租赁”来解决长期安全问题。

虽然大多数澳大利亚租房者采用固定的短期租约，但在法国、日本、荷兰、德国和西班牙等国家，多年或无固定期限的租约很常见。

“6 个月或 12 个月的租约并不能让人们真正站稳脚跟，过上好日子，尤其是如果他们有孩子或家庭，”斯通教授说。

“这在很多方面都非常不安全和适得其反。”

她说，需要更多考虑提供长期安全的住房，以反映澳大利亚人对生产力、健康和参与社会的渴望。

她说：“这与目前将住房作为投资资产的高度金融化的想法不一致。”

大地主的威胁越来越大

大流行加剧了澳大利亚的住房危机，尤其是住房不平等。

斯通教授警告说，改革需要以“财富和资产积累滚雪球”为目标，而该国目前的税收环境正在实现这一目标。

“低利率支持了一些首次置业者，但实际上它也非常支持重复投资者，”她说。

“所以人们正在建立一个投资组合，而其他人则根本没有任何类型的庇护所。”

在全球范围内，也有专门针对大型投资基金在主要城市购买多处房产的监管示例。

“目前我们的情况是，国际全球投资基金可以有效地购买整个公寓楼，他们甚至不一定在里面住人，因为让它们空着会更便宜，”她说。

“世界各地的城市，包括巴塞罗那、伦敦和斯德哥尔摩，都开始意识到它对社区的规模和负面影响。”

柏林市民在 9 月投票决定征用大房东的房产以降低租金，目标是拥有 3,000 套或更多公寓的公司

在加拿大，总理贾斯汀·特鲁多 (Justin Trudeau) 做出连任竞选承诺，将对外国购房者实行两年禁令，以解决住房短缺和负担能力问题。

“这是澳大利亚需要开始觉醒的事情，”斯通教授说。