元宇宙房地产，真能炒吗

近日，A股元宇宙概念股风头正劲。场外，一个新的热潮也在形成。不久前，香港房地产巨头、新世界发展集团CEO郑志刚花费约500万美元，买下了沙盒游戏The Sandbox中的一块“地”。

虚拟交易已达2.28亿美元

The Sandbox，是一款基于以太坊区块链的沙盒游戏。沙盒游戏目前是元宇宙落地的重要载体之一。和以往的沙盒游戏一样，玩家可以用编辑器在The Sandbox中设计创造各种游戏场景和环节，但不同的是，这个游戏设计了10万块“土地”的大地图，玩家只有拥有了游戏中的土地，才能把设计的游戏落地，并开放出来让别的玩家一起参与体验。玩家还可以用编辑器制作各种资产，比如车子房子，然后在游戏里卖钱。一个被人津津乐道的故事是，说唱歌手Snoop Dogg加入了这个世界，有人为了做他的邻居，花了近50万美元买下一块地。

和The Sandbox一样火热的卖地项目，还有Decentraland。这也是一个基于以太坊区块链，由用户共同构建的虚拟世界平台，由数量有限的“LAND”地块组成。通过这个世界发行的代币MANA，用户可以购买土地、商品和服务。用户可以在这些地块上把自己的想象力落地，比如建个别墅，搭个游乐场，或者放个广告牌。知名歌手林俊杰就买了Decentraland的三块虚拟土地，花了约12万美元。

在11月，类似Decentraland、The Sandbox这样的平台交易活跃，有第三方数据统计，这些平台的虚拟土地交易额已达到2.28亿美元。

其实，虚拟房地产并不是一个新概念，为什么在元宇宙世界中开始火热？这其实和NFT的出现紧密结合在一起。NFT，英文全称Non Fungible Token，即非同质化代币，是区块链的一种衍生概念。每一个NFT都独一无二，不可互换。但同时它又拥有和比特币一样的可追溯、难以篡改等区块链特性。所以，人们发现，可以将一些数字资产绑定在NFT上，使这些资产“区块链”化，就解决了虚拟世界资产归属权的问题。这样，通过NFT，元宇宙里的房地产真正有了“房地产证”，推动了这门古老生意的数字化。

增值密码似乎还是流量

问题是，元宇宙里的房地产真的值钱吗？

就内在价值角度而言，元宇宙里的地块是一种数字资产，和其他NFT没什么本质不同。上海高级金融学院教授李峰认为，元宇宙房地产的价值，来自于投资者和投机者对该数字资产的价值认同，这一价值认同又取决于该元宇宙对参与者有效需求的满足。最终的价值，取决于该元宇宙是否能够通过满足参与者的精神需求，从而形成可持续发展的虚拟经济体系。“目前对于元宇宙带来的价值，存在众多争议。争议的主要原因之一，是除了一些网络游戏之外，目前的元宇宙系统尚在炒作概念的阶段，满足参与者有效需求的程度并不高。”

从外在价格角度观察，这类数字资产目前增值效应明显，但未来很难预测。有元宇宙房地产买家分析，相较于现实中影响房地产价格的重要因素——地段，元宇宙房地产的增值密码，似乎是流量。首先，元宇宙外部的流量很重要。参与这一平台的人必须够多，不管是来体验还是交易，只有进来的人越多，地块才可能越来越值钱。目前处于发展中的元宇宙不止一个，未来还会有更多的新入局者，它们围绕着宝贵的流量，存在着激烈的竞争。最终，会形成一个或几个特别具有垄断地位的元宇宙，把持着大量的流量入口。这个时候在其中拥有一块虚拟地块，价格可就不菲了。其次，元宇宙内部的流量也很重要，也就是你持有地块的流量。一名地块拥有者，是否自带流量（比如离明星地块近），或者在自己小天地里的设计元素，能否吸引足够多的人来访问、来体验，都是未来元宇宙房地产能否升值的关键。“未来值不值钱，其实也是一种赌博，赌你买的项目未来能不能占领流量高地。”

业内人士建议“谨慎参与”

那么，元宇宙里的“地”现在到底能不能买呢？

只是炒作，是现在大多数人的观点。李峰表示，若某些元宇宙没有满足成员的精神需求，那它的价值就有限，很有可能带来纯粹的炒作和泡沫的形成，进而带来较大的金融风险。目前，国内也开始出现一些打着元宇宙旗号的游戏，搞起虚拟房地产买卖，但相较于国外几个知名项目，体验要差很多，一些纯粹炒作价格的“黄牛”的存在，也让这些平台积累了不小的泡沫风险。

“仔细观察，谨慎参与。”一位业内人士建议，尽管有炒作的成分，但不能否认这一领域的确代表了未来的一定趋势，一些投资机构都在积极提前布局。如果是个人投资者，确实看好某一个元宇宙项目的发展，或者对这方面很感兴趣，尝试投资也未尝不可。但这是一种价值投资，如果你的目的只是短期炒作挣钱，还是要慎重，至少大规模的资金投入不可取。

放眼未来，李峰建议，我国应尽快研究元宇宙的发展趋势，对于超过一定金额的虚拟房地产类资产，设定一些门槛，防止杠杆化、份额化的方式进行买卖和交易，并对元宇宙房地产相关数字资产的宣传、推介进行规范，防止系统性金融风险的产生。