华尔街不是房地产市场所有问题的原因

故事是无穷无尽的。房屋售价超过要价数十万。一位买家承诺以卖家的名字命名一个长子。千禧一代正在参观数十个潜在的家庭，每一个都排在门外。

是的，美国的房地产市场比以往任何时候都紧张，愤怒和沮丧是显而易见的。是谁的错?看看这条新闻，指责华尔街是可以原谅的。

在这种叙述中，机构投资者正在抢购大片的房地产市场，并利用他们现有的财务关系和雄厚的财力将其他所有人都排除在市场之外。无论是首次购房者还是希望购买房产作为个人投资的个人，每个人似乎都在与华尔街竞争。甚至拜登政府最近的声明也强调了投资者在困扰购房者的供应限制和负担能力问题中的作用。

住房短缺

现实情况是，事实并不支持机构投资者是当今市场上的恶棍的说法。机构投资只占市场的一小部分。我公司 Roofstock 的研究人员估计，在美国大约 2,000 万套单户住宅租金中，今天的大型房东拥有大约 450,000 套虽然这在过去十年中出现了可观的增长，但仅占所有单户住宅的不到 2.5%。租金和不到所有单户住宅(包括自住)的 0.5%。

研究员约翰伯恩斯指出，“投资者购买了今天全国销售的所有房屋的20%(包括转售和新房)。”在这些投资者的购买中，我公司估计其中不到 5% 可归因于 10 家最大的单户出租投资者，这些投资者占购买的所有房屋的不到 1%——几乎不足以推动市场。今天的住房市场已经酝酿了几十年，主要是一个单一问题的结果：我们没有建造足够的住房。

全国存在巨大的住房短缺。房地美估计，住房短缺已从 2018 年的 250 万增加到380 万(付费专区)，增幅为 52%。全国房地产经纪人协会 (NAR) 上个月的一份报告称，过去二十年美国的房屋建设缺口为 550 万套，其中包括 200 万套独户住宅。

至于买家，现在的房地产市场很残酷，因为房屋供应紧张正在所有买家之间形成激烈的竞争——从投资者到努力购买第一套住房的千禧一代，再到随着“到处工作”政策的破裂，城市居民涌向三级市场降低住房所有权的传统地理障碍。所有这些竞争并非生来平等，其中许多竞争性优惠和挑战因地区、家庭类型等而异。

机构投资者、小型夫妻房东和想要拥有自己房屋的个人应该有足够的空间。但美国正面临着住房严重短缺的问题，这是由于建造不足造成的。不幸的是，该 NAR报告显示，如果建筑以目前的速度继续下去，还需要 20 年才能缩小 550 万个单位的差距。

障碍

建设速度缓慢并非偶然。一些地方自治市的规划和住房委员会使增加住房存量变得困难。NIMBYs 是“Not In My Backyard”的缩写，很快就会说“过度开发”或“性格丧失”，主要是为了现有房主的利益，限制他们所在地区的住房供应以保持他们的房屋价值。正如加州规划与发展报告所说：“许多房主都是他们自己的小黑石。许多谴责华尔街购买数以千计房屋的人，也是抗议在其社区开发新房的人。”

如果我们不以分区法、最小地块面积和高额税收来限制新建筑，而是像处理道路和高速公路一样考虑住房关键基础设施，那么我们可以将住房存量增加到一个可以满足更广泛需求的程度。人口享受负担得起的高质量住房并在市场上取得成功。

加利福尼亚州最近通过了两项名为 SB9 和 SB10 的立法。SB9 有效地结束了单户分区，理论上每批最多允许四个单元。虽然我很欣赏为增加急需的供应所做的努力，但我个人并不喜欢这种粗略的方法。考虑到实际限制，我也不相信它会产生那么大的影响，无论是通过增加大量供应而产生积极影响，还是通过破坏邻里特征产生消极影响。我确实相信 SB10 鼓励在交通附近进行更高密度的开发，它确实有望通过减少对汽车的需求以碳友好的方式增加供应。

这些显然不是完美的立法，但它们确实代表了国家鼓励创造更多住房存量的努力。如果其他州或市效仿其区域和当地需求量身定制的解决方案，也许我们可以开始大量改善住房存量。

我们当然可以花时间和精力来讨论机构投资者在房地产市场中的作用，但我相信还有更多建设性的讨论，重点是创造问题的解决方案而不是归咎于他们。我们共同努力解决这些供应问题至关重要，因为在我们建造更多住房之前——或者看到对房屋的需求急剧(且不太可能)下降——在这种日益通胀的环境中，房价只能上涨。