新西兰采取了一项激进的重新分区计划来降低房价

在政府与反对派联手通过全面立法支持住房密集化之后，新西兰的城市可能会在未来几十年内重塑，将四分之一英亩地块的根深蒂固的梦想推向边缘。

在罕见的跨党派合作展示中，工党和国家党通过了资源管理(促进住房供应和其他事项)法案——一项旨在应对城市扩张并在未来八年内增加多达 105,000 套新住房供应的政策迫使议会放宽对城市地区建筑的限制。

新西兰的住房怎么了?

十多年来，受限制性规划法、住房供应不足、房地产投资者市场不受控制以及收入与住房成本之间差距扩大等多种因素的推动，该国一直处于住房危机之中。

其大城市惠灵顿和奥克兰拥有世界上最难以负担的房地产市场;自 1990 年代初以来，新西兰所有年龄段的房屋拥有率一直在下降，但对于 20 多岁和 30 多岁的人来说，这种下降尤为明显。

去年，联合国适足住房权问题特别报告员莱拉尼·法哈访问新西兰，称新西兰的住房状况是“人权危机”和“笼罩全国的阴影”。

在经合组织已跻身新西兰顶级的住房负担不起其最贫穷的家庭。

长期以来，规划法一直因限制性、笨拙和缓慢而受到批评。部分归咎于减缓住房开发、巩固独栋住宅和造成城市扩张，这对交通、基础设施和气候变化产生影响。

这项法律将如何提供帮助?

在新西兰建造标准的单层房屋需要大量文书工作，但试图建造多层或多户住宅开发项目可能会使某人陷入监管斗争中数月或数年，而且代价巨大。

如果一个区域被划为独户住宅区，则标准住宅是带花园的独栋住宅。任何想要建造多套住宅或标准房屋以外的任何东西的人都需要获得当地议会的同意。市议会可以出于多种原因拒绝该申请，例如，一个不高兴的邻居即将失去一些阳光。

该法律将取消其中一些限制，迫使议会允许在该国主要城市的大多数地点建造最多三栋三层楼的房屋，而无需征得同意。仍然需要建筑批准。

在不适宜进行密集化的地区，例如存在高自然灾害风险或具有遗产价值的地点，将获得豁免。

该法案与政府关于城市发展的国家政策声明的加速相结合，旨在进一步减少对城市规划和发展的限制。这将在 2023 年 8 月而不是 2024 年 8 月生效。

会不会拉低国内的天价房价?

可能不是。

Price Waterhouse Cooper 的建模预测，新规定可能会在未来五到八年内在新西兰的主要城市建造约 48,200 至 105,500 套新住宅。

全国中位数价格在 11 月创下令人瞠目结舌的高位——上涨 23.8% 至 925,000 美元，而去年 11 月为 747,000 美元。分析表明，这一政策带来的供应增加可能会减缓失控的价格，但不会导致价格下跌。但是，如果政策不到位，价格将继续膨胀。

澳大利亚可以从新西兰的实验中学到什么?

澳大利亚正面临着自己的住房负担能力危机，部分原因是创纪录的低利率和家庭储蓄的增加。25-34 岁最贫困人群中，现在只有 30% 拥有自己的房子，自 1981 年以来下降了 10%。Grattan Institute 项目主管 Brendan Coates 表示，限制性分区对悉尼和墨尔本的房价起到了重要作用。

澳大利亚储备银行在 2018 年发表的研究发现，限制性分区对两个主要城市的房价贡献了约 40%，在包括威洛比、北部海滩和墨尔本内东区在内的富裕议会中甚至更高。

科茨说：“新立法打击了提高密度的主要障碍之一——政府结构——这导致建造的房屋太少。”

类似的全州重新分区是否有助于澳大利亚的负担能力?

这取决于。

科茨表示，对新西兰采取类似的做法可以“帮助解决”澳大利亚的住房负担能力危机，同时促进落后的生产力增长。“关于开发批准的决定主要由地方议会决定，”他说。“想住在那里的人不能投票，他们的利益得不到代表。

“不出所料，建造的房屋比需要的少。”

但城市规划师 Mark Limb 和 Cameron Murray今年发表的研究发现，旨在鼓励城市填充的反复分区变化并没有导致更便宜的住房。相反，虽然这些地点的住房分区容量翻了一番，但绝大多数都没有在五年内开发，这表明是市场价格，而不是规划法规，决定了是否以及在何处进行开发。

“我认为这不会在新西兰产生任何影响，”默里说。“人们肯定会在以前无法建造的地方建造公寓，但他们不会涌入市场并导致价格暴跌。

“这个论点自 1960 年代以来就一直存在——我们指责过度监管，但如果真的重新分区会降低房价，那么游说的房地产开发商就是有史以来最糟糕的游说者，或者他们在撒谎。”

默里说，澳大利亚的解决方案是向无法进入市场的人提供免费的政府住房。“重新分区不会像他们在澳大利亚的住房供应调查中所说的那样大规模降低价格，”他说。“它已经成为一种宗教，它是一颗灵巧的灵丹妙药。”