为什么房地产市场的紧急情况会改变政治

住房结果和经济变化：国际关注

2021 年 6 月，经合组织秘书长、前澳大利亚财政部长马蒂亚斯·科曼发布了一份具有里程碑意义的报告，概述了不平衡的住房市场现在如何阻碍包容性增长。该报告与由 Policy Scotland 于 2016-19 年运营的 TheShaping Futures Network的主要调查结果一致。它强调了自千禧年开始以来，拥有大型房主部门和广泛放松管制的抵押贷款融资系统的发达经济体如何与不利的住房结果相关联。该网络以澳大利亚、英国和加拿大为重点，得出的结论是，这些结果在经济上不正常，在社会上也不公平。

我们最近的详细后续研究揭示了澳大利亚是如何成为 OECD 关注的关键范例的。对加拿大和英国的初步研究表明，对住房市场的有效经济治理也存在类似的疑虑。

澳大利亚：(对某些人而言)幸运的国家!

早在 2018 年，我们就强调了几十年来澳大利亚政府的住房目标未能实现。无家可归者增多，出租房屋短缺，支付负担加重。最贫穷的澳大利亚人受住房制度变化影响最大。

住房政策往好里说是支离破碎和不充分的，往坏了说是不积极或适得其反。我们的新证据表明，由此产生的住房结果会增加财富和收入的不平等，阻碍生产力并加剧潜在的经济和金融不稳定，从而造成经济损失。

在 21 世纪的澳大利亚，社会住房部门一直缺乏为无家可归者和处境最不利的人提供的资源，尽管所做出的投资案例有明显的优点。然而，改变澳大利亚住房政策的政治经济学的并不是社会正义的论点。改变即将到来，因为三十年来，澳大利亚政治一直未能理解和管理市场体系，在这个体系中，20 名澳大利亚人中有 19 人寻找、拥有和出租房屋。

住房系统故障不断累积

住房系统故障正在以多种方式累积和表现出来。最明显的是，尽管收入大幅增加，但自 1990 年以来，35 岁以下的家庭拥有率几乎减半，现在每个 65 岁以下的年龄段都在下降，总体比率下降了 5 个百分点至 67%。这些转变并不突然，也不小。

在这些总体拥有率之下，隐藏着越来越多的个人家庭争取进步的斗争。首次置业者面临着稳步上涨的入门级价格，尽管十年来抵押贷款利率降低，但抵押贷款负担却有所增加。对于许多人来说，获得购买首付的挑战变得至关重要，尤其是那些无法获得更广泛的家庭财富的人。住房市场中的许多人的社会流动性停止了。

对于现有的房主来说，就业和家庭关系的“灵活性”不断增加，从而产生了更多不稳定的房主。对许多人来说，拥有房屋不再是单向的终生进步。中年人的任期流失率有所增加，而且越来越多的退休后房主仍在偿还抵押贷款。年长的业主越来越多地留在符合他们遗赠目标而不是消费需求的高峰家庭住宅中。这不是澳大利亚的方式。对于明确承诺扩大房屋所有权的政府来说，这既是一次巨大的政策失败，也是与澳大利亚“社会契约”的隐含承诺的明显背离。

近一个世纪以来，直到 1980 年代，拥有房屋为努力工作并通过支付抵押贷款为退休储蓄的澳大利亚人提供了稳定和繁荣。房屋所有权是一种“储蓄”系统，随着房价缓慢而稳定地上涨，“投机”收益最小。而且，直到本世纪，不断上升的房屋拥有率减少了澳大利亚的财富不平等。

策略设置越来越成问题

那个房屋所有权制度不再存在。通过将宏观政策环境改变为积极的“投机”系统，住宅部门已经被重塑，轻松的财富积累动机越来越多地主导着住房选择的消费需求。同样的过程拉大了租房和拥有之间的差距。自 2011 年以来，货币政策对已经很富有的人最为慷慨，因此住房财富不平等正在加剧，即使在有房者阶层中也是如此。提交给Falinski Inquiry 的大多数证据都明确或隐含地承认，与我们自己的专家调查一致，发现澳大利亚住房市场政策不再适用的行业困难。

随着住房结果的赢家越来越少，输家越来越多，本来可以预期会出现再平衡政策的变化。相反，短期的“修补和修复”政策让事情变得更糟。通常，首次购房者补助金会加速需求并推高房价;然后收紧的货币政策和/或更严格的审慎贷款测试扼杀了价格上涨。但这使得下一波年轻的澳大利亚人最终会随着首次拥有者补助金的下一次政策激增而跨越所有权进入价格的障碍。

与此同时，在租赁行业，审慎的监管措施反而抑制了房东税收减免刺激的投资者需求。国家、州和地方的政策变化通常会迅速增加住房需求。住房建设总是一个复杂而缓慢的过程。然而，本地供应链及其与基础设施和服务提供所需的联系很少与更广泛的需求侧变化保持一致。各级政府的政策缺乏远见和协调。

住房政策治理必须现代化

澳大利亚政府需要重新理解“住房政策”的含义。联邦政府及其机构通过财政、货币和宏观审慎政策控制大部分住房需求侧杠杆。这些杠杆以首次购房者援助的形式推动了大多数“住房负担能力”政策，但更重要的是，作为高度税收优惠资产的房屋所有权的额外吸引力更为重要。所有其他政策都被归为社会福利政策的一小部分，住房“部级”投资组合和预算减少，以及州/领地政府。

这种断开是有毒的。它导致财政部长、基础设施部长、储备银行行长和澳大利亚审慎监管局主席否认对包括房价通胀在内的更广泛的房地产市场结果承担任何责任，并淡化由此产生的经济表现不佳.这是管理经济中主要系统之一的无效方法。联邦、州和市政府之间经常出现的巨大差距将住房系统拉向不同的、昂贵的和价格上涨的方向，从而放大了不同的联邦活动。在为澳大利亚人形成和提供良好的住房成果方面，有太多“缺失的环节”。

改革澳大利亚的住房政策治理是一个压倒一切的优先事项。然而，澳大利亚联邦政府逐渐认识到房地产市场并不好，并没有激发寻找解决方案的动力，而是“追查”“谁应该受到指责”。部长和澳大利亚央行将矛头指向州和地方议会规划部门。法林斯基先生似乎采取了同样的立场，对他的议会调查的证据进行了预判。

我们审查中的证据强调，对住房的过度需求会推动价格上涨。但过度需求源于需求增强影响，包括政策以及供应抑制。这些可能来自计划分配和流程，但复杂的供应链可能会因基础设施、熟练劳动力、材料和其他短缺而变得缺乏弹性。政府需要迅速将各个点连在一起——不仅在政策治理方面，而且在其对住房市场如何运作的概念性思考中。

住房政策的政治必须改变

迅速增长的住房需求、大量专家报告和多方意见调查可能无法影响政府短期、狭隘或意识形态驱动的政策愿景和叙述的政策变化。其他国家从更广泛、更长远的角度考虑政策行动的平衡。这些差异在格拉斯哥的 COP26 会议上得到了很好的说明和报告。无可否认，澳大利亚政府的立场在这里发生了变化——但只是从否认转为推卸责任。与我们在住房空间中看到的令人沮丧的相似场景。

加拿大和英国的住房政策辩论在新出现的政策挑战方面与澳大利亚有重要的共同点，尽管在问题识别、治理结构和能力方面也存在重要差异，并且他们也做出了不同的政治选择。英国一直致力于非市场供应，加拿大自 2017 年以来一直在推行国家住房战略，但澳大利亚政府并未采取这些方法。然而，不利的市场结果已经变得显着，并且在所有三个国家和政策中都相似，所有三个国家都需要对自住部门有新的理解和叙述。

为什么现在?

为什么澳大利亚(以及英国和加拿大)的住房政策政治现在应该改变?在某种形式的困难中，自有业主选民的比例大幅上升，可以说接近一半的业主，这将影响选民的选择和选举参与。我们在澳大利亚背景下的结论性证据报告强调了当前的抵押贷款和承租人压力的地理位置，特别是在大都市郊区，代表了政治选择的重大、迫在眉睫的变化的广阔区域。

首相和反对党领袖可能已经在围绕抵押贷款支付的稳定性和房价的稳健性展开投票。澳大利亚政府出现了新的选举“住房紧急情况”，短期修补或政府间相互指责都无法解决。作为财政部长，莫里森先生有句名言，当谈到解决全国住房挑战时，“联邦、州和地方政府一切照旧不是一种选择”。太对了，这适用于政治和政府事务，也适用于反对派。