租金控制和稳定政策 需要了解的4项研究

随着租金上涨和财务纷争从的当前局势过的美国城市荡漾，一些城市正在转向租调控的政策，以帮助租户留在家里。

明尼苏达州圣保罗的选民于11 月初通过了全国最严格的租金监管措施之一，将那里的租金涨幅限制在每年 3%。与其他条例不同，圣保罗的租金监管与通货膨胀无关，新建筑也不例外。圣保罗条例也很不寻常，因为它适用于任何年龄的建筑物的所有类型的租赁。

该法设置为明年生效，但这个城市依然有工作的细节和一些房地产开发商告诉了明尼阿波利斯明星论坛报，他们将重新评估其建设计划。

其他城市也在朝着同样的方向发展。明尼阿波利斯最近也为租金监管铺平了道路;加利福尼亚州圣安娜通过了租金上限条例;波士顿市长米歇尔·吴作为租金监管的支持者被公开记录在案。

租金控制与租金稳定

租金监管是政府干预住宅租赁市场的总称，涉及租金控制或租金稳定措施。租金控制通常是指硬性租金上限，限制房东可以为受保护单位收取的费用。租金稳定允许每年租金上涨，通常是前一年租金的一小部分。

经济学家通常认为，从长远来看，严格的租金上限会限制住房供应。争论归结为：美国需要更多的住房，而不是更少，而租金管制扼杀了开发商建造的利润动机。对于经济学家来说，它是关于供需如何影响价格的。说到出租房屋，供需失衡——供不应求。政府资助的抵押贷款买家房地美 (Freddie Mac)估计，美国缺少 380 万套住宅单元——可供出租或出售的公寓或房屋。经济学家的论点是，更多的供应应该会导致租金降低。

“拥护者认为，在某些市场，租金控制政策是确保可负担性、租户稳定和租户权利的必要条件，”代顿大学政治学教授约书亚·安布罗修斯(Joshua Ambrosius)及其合著者在以下其中一篇论文中写道.“包括许多经济学家、自由市场支持者和房东在内的批评者反驳说，这些政策——即使是温和的形式——也会导致租赁住房市场效率低下，并对租赁住房的数量和质量产生不利影响。”

研究重点是美元和美分

经济学家在研究租金监管时，往往关注住房的数量、质量和成本。从学术的角度来看，很难详细研究租户如何通过在他们的社区居住多年而受益。

这些好处可能包括关系、专业、个人和教育，随着时间的推移而发展并可以促进向上的经济流动。也许租金管制单元的租户可以住得足够近，可以步行孩子上学，或者有很短的通勤时间。简而言之，住房稳定性会带来非货币收益。

公共财务数据包含开发商为响应租金监管而承担(或不承担)的月租金、房地产销售和新建筑。该数据无法量化个人或家庭从长期居住在社区中获得的价值。此类数据可以通过调查或与租户的访谈来收集，但定性研究可能成本高昂，而且研究人员需要考虑道德因素，例如确保受试者的机密性。简而言之，在租户和出租建筑物上容易获得的数据就是被研究的数据。

“经济学家倾向于忽视租户对保有权保障的重视，”加州大学河滨分校经济学教授理查德·阿诺特(Richard Arnott)在 2003 年写道。“住房单元是租户的家。认识她的邻居和当地商店后，她至少会培养一些社区意识。”

美国租金监管简史

据非营利组织全国多户住房委员会称，加利福尼亚州、马里兰州、新泽西州、纽约州和俄勒冈州在州一级提供各种形式的租金监管。有 25 个州阻止市政当局实施租金控制。

美国进入二战后出现了租金管制。阿诺特在1995 年的一篇论文中解释说：“将国家置于战争状态需要大量劳动力搬迁，从而对许多当地房地产市场造成压力。”“实施控制是为了确保经济适用房和防止暴利。”

战后出现了房屋建筑热潮。到 1950 年，纽约市是唯一保持战时租金控制的地方，基本上冻结了租金上涨。阿诺特将这些措施称为第一代租金控制。根据阿诺特的说法，它们构成了“经济学家普遍反对租金控制的基础”。

大多数现代版本的租金监管出现在 1970 年代，包括在波士顿、洛杉矶、旧金山和华盛顿特区这些第二代租金监管“通常允许与通货膨胀率相关的自动百分比租金增长，”阿诺特写道。

他们通常允许房东申请豁免——例如，如果他们遇到现金流问题。新的圣保罗条例允许房东出于各种原因申请豁免，包括财产税的变化和不可避免的维护费用。

阿诺特在2003 年的论文中探索的第三代租金控制被称为租赁租金控制。这是控制特定租户的租金上涨的地方，但一旦原始租户搬出，可以为新租户调整基本租金。

阿诺特在 2003 年的论文中认为，租赁租金控制可以是租户实现住房稳定的需要与房东赚钱和投资于建筑维护之间的一个不错的折衷方案。例如，当租户腾出一个单元时，房东可以将基本租金提高到高于市场价格的水平，以预付利润，以期在新租户任期的后期获得低于市场的租金。

在纽约大学弗曼中心最近一份未经同行评审的政策简报中，索菲豪斯和她的合著者提出租金监管措施应侧重于防止租金大幅上涨，并包括有针对性的补贴，例如对房东的财产税抵免。

当地建筑法规和特定租金法规条例的设计会有所不同。重要的是让记者了解提议或通过的租金管制条例是否更像是第一波或第三波历史租金管制。不仅仅是租金管制会影响住房供应——某些司法管辖区的分区法会限制多户住宅的供应。

以下是以下研究综述中精选的论文的一些要点：

租金监管有助于租户留在自己的家中，但从长远来看，房东和开发商可能会通过建造不受租金监管的更昂贵的住房来做出回应。

受租金管制的建筑物可能仍受投资者收购的影响，旨在将租户从受租金管制的单元中移走。

严格的租金管制可能会压低租金管制和附近市场价格建筑物的房产价值。

但较少限制的租金监管与较低的新房建设率或较低的整体财产价值无关。

租金管制扩张对租户、房东和不平等的影响：来自旧金山的证据。丽贝卡·戴蒙德、蒂姆·麦奎德和富兰克林·钱。美国经济评论，2019 年 9 月。

研究重点：作者探讨了 1994 年旧金山的租金控制扩张是否意味着租户更有可能留在自己的家中和城市中。

作者写道，由于租金控制与建筑物的建造年份有关，因此该法律进行了自然实验，使“非常相似的建筑物和租户不受租金控制”。

关键背景：旧金山拥有五套或更多公寓的建筑在 1979 年开始受到租金管制。新建建筑被豁免——拥有四套或更少公寓的自住建筑也是如此。多年来，投资者会购买这些较小的建筑物，然后将一部分建筑物股份出售给居住在建筑物中的人或将要搬入的人，从而使建筑物自用。

作者写道：“1990 年，这些小型多户住宅结构约占出租房屋存量的 44%，使其成为租金控制法的一大豁免。”

对于 1980 年之前建造的建筑物，1994 年的法律消除了投资者正在利用的这个夫妻档漏洞。

数据：作者使用了旧金山人从 1980 年到 2016 年的地址历史记录。来自私人公司 Infutor 的这个数据集包括那些在那几年离开城市并搬到美国其他地方的人的后续地址。他们使用私人公司 DataQuick 的房产记录从买家中分析租房者，并使用城市规划办公室的许可证数据跟踪大型建筑投资。最后，他们使用来自城市评估员办公室的包裹历史数据跟踪公寓转换。作者将租房者分为两组：居住在 1900 年至 1979 年间建造的小型多户型建筑中的人和居住在 1980 年至 1990 年间建造的小型多户型建筑中的人。

第二组涵盖的时间范围要小得多，因此它包括更少的租户。但是，它们跨越了整个城市的许多社区。

研究表明：租金控制公寓的租户在他们的家中停留的时间更长——他们在 10 年后仍然住在 1994 年地址的可能性要高 10% 到 20%。与不住在租金管制公寓中的租户相比，他们也不太可能离开旧金山。相对于租金管制所涵盖的白人租户，租金管制公寓中的黑人、西班牙裔和亚裔租户都更有可能留在这座城市。

作者写道：“我们发现受租金管制的租户确实非常重视这项福利，正如他们选择比没有租金管制的人更长时间地留在公寓中所表明的那样。”

但是，由于房东和投资者对 1994 年的法律作出反应，改建公寓和新建房屋，租金管制“不仅降低了该市出租房屋的供应，而且还将该市的住房供应转向了可能迎合人们需求的负担得起的住房类型。高收入人群的品味，”作者发现。

纽约市租金管制住房租金差距形成的新动力：私有化、金融化和发展不平衡。本杰明·特蕾莎。城市地理，2019 年 3 月。

研究重点：弗吉尼亚联邦大学房地产与金融学助理教授本杰明·特蕾莎(Benjamin Teresa)仔细研究了 2005 年投资者如何购买位于纽约哈莱姆区的租金管制多户住宅开发项目 Riverton Houses 以进行尝试从租金缺口中获利。

租金差额是指如果业主定期投资于建筑升级和地面维护等项目，或者业主忽视该物业，则收取的租金与市场上可以收取的租金之间的差额。

“自 2001 年以来，与更广泛的资本市场相关联的专业投资者，例如私募股权公司，已经购买了数万套受租金管制的住房，据估计，投资者的市场份额占受监管的租赁住房存量总量的 10%，而在一些街区，”特蕾莎写道。

关键背景：纽约市议会于 1994 年通过一种称为空置解除控制的措施放松了对租户的保护。如果稳定单元的租金达到每月 2,000 美元并且租户搬走，房东可以据此收取市场价格。稳定措施允许房东只进行适度的租金上涨。2015 年取消空置管制的门槛提高到每月约 2,700 美元。州法律在 2019 年取消了空置管制。特蕾莎探讨了投资者如何从 25 年的空置管制中获利的一个例子。

数据：Teresa 使用了 Riverton Houses 从 2005 年到 2014 年的契约转让、抵押协议和税务记录的公共数据，以及投资者预测该物业收入增长的商业抵押担保证券招股说明书。

此外，特蕾莎还采访了 18 位经济适用房专家，包括代表租户的律师和住房开发组织的工作人员。他还采访了五位房地产金融专家。

Teresa 专注于将投机资本注入租金稳定的市场——而不太关注由于这种投机而给 Riverton Houses 租户带来的后果。

研究表明：Riverton Houses 的租金差距和盈利潜力很大。Teresa 计算出平均租金稳定的单位需要大约三年时间才能达到放松管制的门槛，然后可以按市场价格出租。投资者指出，他们需要以比偿还债务更快的速度达到市场利率。他们没有达到他们的目标，“让里弗顿陷入止赎和一系列新所有者的境地，”特蕾莎写道。

Riverton Houses 的案例最终反映了 1990 年代和 2000 年代发生在美国各地的利润潜力与内城振兴之间的相互作用

特蕾莎发现，低租金建筑的高租金潜力“不再仅限于撤资社区”，“'已经高档化'的社区可能会经历新的投资周期，因为之前的再投资浪潮进一步增加了潜在租金。”

警告：本文探讨了美国人口最多的城市的一个住宅开发项目。调查结果是有用的，但不一定适用于其他城市的其他发展。

尽管如此，“将不断变化的租金控制法置于私有化领域，在这种情况下，更具体地说，国家在扩大城市土地租金私人开采范围方面的作用，将此案例与产生新收入流的其他私有化例子联系起来，”特蕾莎写道，特别指出旧金山的类似放松管制法律。

租金管制四十年：重新审视大衰退后新泽西州的温和地方政策。约书亚·安布罗修斯、约翰·吉尔德布鲁姆、威廉·斯蒂尔、韦斯利·米尔斯和丹尼斯·基廷。城市，2015 年 8 月。

研究重点：新泽西州没有全州范围的租金管制政策，但当地市政当局可以制定自己的租金管制条例。作者探讨了该州 40 年的租金控制如何影响租金中位数、新建筑和整体房产价值。

“自 1960 年代以来，新泽西州一直是租户权利方面的全国领先者，它是适度租金控制效果的绝佳案例研究，因为它的许多(超过 100 个)市政府都采用了这些控制措施，”作者写道。“虽然不完全理想，但新泽西州是研究租金控制影响的最佳实验室。”

主要背景：新泽西州城市的租金控制条例于 1970 年代出台。最近的租金管制政策属于第二波租金管制，其限制性往往低于第一波。新泽西州有多种类型的自治市——城市、自治市镇、城镇和乡镇——但作者将它们统称为“城市”。一些城市将允许的租金上涨与生活成本计算挂钩，而另一些城市则允许在一定范围内增加特定百分比，最常见的是在 3% 到 4% 之间。

数据：以2010年为中心，作者确定了87个没有租金管制的城市和74个有租金管制的城市，平均人口为28,800人。他们使用 2010 年的人口普查数据(当时可获得的最新数据)来分析有和没有租金控制条例的城市之间的差异。

研究表明：非租金管制城市的平均月租金高出 63 美元——1,090 美元，而租金管制城市则为 1,027 美元。租金管制城市的人口平均是非租金管制城市的两倍。从 2000 年到 2010 年，作者没有观察到租金管制和非租金管制城市之间的新建工程或房产价值变化有任何重大差异。

作者写道：“租金控制城市的出租单元平均增加 50%，黑人居民增加 70%，收入中位数降低近 25%，”作者写道，从 2000 年到 2010 年，租金控制城市的人口增长更快，空置率更低.

收入中位数，而不是租金控制的存在，是租金、每单位房间数和每间房间租金的更强有力的预测指标。作者指出，新泽西州最近的租金控制条例通常“缺乏过去建立固定价格上限的方法。”

住房市场溢出效应：来自马萨诸塞州剑桥市租金控制结束的证据。大卫·奥特、克里斯托弗·帕尔默和帕拉格·帕塔克。政治经济学杂志，2014 年 6 月。

研究重点：作者利用 1990 年代中期在马萨诸塞州剑桥发生的自然实验，评估几十年来严格的租金控制条例如何直接或间接影响租金价格。当时大约有100,000 人居住在这座城市。

“与解除控制的‘直接’影响不同，解除控制的‘直接’影响根据定义仅对以前控制的房产起作用，间接渠道可能会通过增加其所在社区的吸引力来影响解除控制和从未控制的房产的市场价值， ”作者写道。

主要背景：剑桥的某些租金在 1970 年至 1994 年期间对租金上涨有严格的上限。上限适用于 1969 年之前建造的非业主自住的租金。受租金管制的单位通常比不受租金管制的单位便宜约 40%，而且受管制和不受管制的建筑物并排存在。1994 年全州范围内的全民投票以 51% 至 49% 的优势结束了租金控制，尽管投票的剑桥居民中有 60% 希望保留控制权。

作者写道，租金控制单元的租户的收入往往低于市场价格单元的租户，“尽管大量单元也被富有的专业人士占用”。

数据：主要数据来自 1994 年和 2004 年每栋公寓和房屋评估价值的城市行政记录，以及 1988 年至 2005 年公寓转换和每栋住宅物业销售的价格信息。作者还跟踪人口变化剑桥城市人口普查的十年数据。

研究表明：受租金管制的建筑物的价值大约是市场房价的一半。在租金取消管制后，与研究期间的非租金管制建筑相比，它们的价值上涨了 25%。市价建筑物也升值了。

从 1994 年到 2004 年，剑桥的住宅物业增值了 77 亿美元。作者将其中的 20 亿美元归因于租金取消管制。大约一半的升值来自从未受到控制的单位。他们发现，严格的租金管制条例抑制了市场利率房产的价值。

取消租金管制后，房东对房产的投资增加，允许的建筑改善总额从 1991 年至 1994 年的每年 2100 万美元跃升至 1995 年至 2004 年的每年 4500 万美元。