公司正在为售后回租市场带来所需的库存

因竞争激烈和待售企业售后回租物业供应不足而感到沮丧的投资者正在欢迎越来越多的交易渠道。

从 FedEx 到 Taco Bell 的公司通常使用售后回租作为融资机制。他们从他们的房地产中提取股权，并使用这些资本再投资于他们的业务或为战略计划提供资金，例如并购、扩张或新设备。然而，由于与大流行相关的不确定性，许多公司暂停了此类活动，导致售后回租交易减少。

根据净租赁经纪公司 B+E 的数据，单一租户净租赁房地产市场的整体规模大约在 7 到 7.5 万亿美元之间。在这些房产交易和售后回租中，平均每年约 500 亿至 700 亿美元，通常占该活动的约 100 亿美元。“我们看到2020 年的售后回租销售有所减少，这绝对是 COVID 的结果。音乐停止了，每个人都重新调整了心态，”净租赁投资经纪公司 B+E 的首席执行官兼联合创始人 Camille Renshaw 说。“现在到 2021 年，音乐又回来了，每个人都在加油。”

WP Carey 是加快其在该领域的采购活动的主要公司。该公司今年已经收购了约 12 亿美元的净租赁资产，预计今年的投资额将创下历史新高，其中许多交易通常来自企业售后回租。该公司有大量干粉可供使用。在过去的一年里，该公司完成了债务和股权融资，引起了投资者的极大兴趣。

这一创纪录的销量是由几个关键因素推动的。一是债务和股权方面的资本成本接近历史最低点。“我们能够以较低的收益率进行越来越多的交易，这些交易仍然对我们的整体投资组合有利。因此，拥有如此低的资本成本确实为我们可以进行的交易类型提供了很大的灵活性，这正在转化为创纪录的高交易量，”WP Carey Inc. 投资执行董事泰勒斯旺说。

第二个关键驱动因素是企业方面要求进行售后回租。“在整体市场上，资本化率目前处于历史低位。我认为这促使更多公司进入售后回租市场，而这些公司过去可能并未将其视为一种融资选择，”斯旺说。

重新进货交易渠道

随着公司再次需要资金来为各种业务战略提供资金，B+E 看到其 2022 年的潜在交易渠道正在增长。最近，探索售后回租的公司对这家经纪公司的兴趣增加了 20%。由于公司为这些交易奠定基础可能需要数月时间，Renshaw 预计这些交易将在 2022 年第二或第三季度投放市场。

对于一直在与优质交易短缺作斗争的行业来说，不断增加的库存是个好消息。一年前，B+E 在任何一天都在跟踪市场上大约 3,800 个净租赁物业，而今天这个数字接近 2,800。“因此，市场上有多少房产存在巨大的差异，当您查看特定租户时，您会看到非常激进的定价机会，”她说。因此，资本化率在过去一年中继续压缩，并创下最理想的租户和类别的历史最低点。

高力国际资本市场研究主管亚伦·乔德卡 (Aaron Jodka) 表示同意，买家有大量资金和被压抑的需求。在许多情况下，机构级信用租户的售后回租和 10 年、15 年或更长的长期租赁的上限率在 5 秒内——如果不是更低的话。Jodka 指出，一流的物业——拥有一流租户的顶级地点——在极少数情况下产生 4s 甚至低于 4 的上限率。

经济正增长的回归使卖家有信心保持观望。第二季度GDP 增长飙升至6.7%。尽管第三季度增长放缓，但经济学家预计经济将在第四季度重拾动力。对 2022 年的预测仍然看涨，预计 GDP 增长将保持高位，各种经济学家预测增长率在 3.5% 至 4.5% 之间。另一个推动售后回租渠道的因素是并购活动的高水平。根据标准普尔全球市场情报，第三季度全球并购活动超过 1.17 万亿美元，标志着并购交易连续第四个季度超过 1 万亿美元大关。

“我们在 WP Carey 所做的很多事情都是由一家私募股权公司收购一家拥有房地产的公司推动的售后回租，”斯旺说。通常，PE 公司会将房地产的售后回租视为为收购融资的一种方式。“在他们看来，对他们来说，拥有业务运营并释放与房地产相关的资本并将其更有效地部署到其他地方会更有效率，”他说。

Jodka 补充说，由于 2022 年税法可能发生变化，一些企业还希望在 2021 年利用售后回租获利。例如，在将财产转移给继承人时，家族企业面临与取消或递增基础相关的潜在税收变化的潜在税收变化，现在更有动力进行售后回租以进行财富管理规划。

被压抑的资产需求

许多买家看到的交易竞争达到或接近历史最高水平，越来越多的资金流入从机构和新投资基金到高净值个人的各个领域。“在这种环境中，资本确实来自各个方面，资产回报率普遍普遍较低，人们看到净租赁交易的相对价值，”斯旺说。

尽管某些类别的库存明显紧张，但过去 18 个月中表现优异的行业，特别是工业、数据中心和生命科学领域，仍有大量交易流。规范和定制项目的强大开发渠道正在为售后回租买家创造新的库存。例如，WP Carey 最近以1.14 亿美元的价格收购了印第安纳州一个 150 万平方英尺的 A 级仓库和配送设施，该设施已租给消费包装食品市场的投资级领导者。

此外，对于不同类型的机构和个人买家，所有价位都有购买机会。Renshaw 指出，其他连续增长的细分市场是便利店和洗车店。例如，B+E在宾夕法尼亚州以 500 万美元和 6% 的上限率出售了一台Cloud10 Car Wash。此外，QSR 部门的兴趣也有所增加，尤其是那些在 COVID 期间获得驱动并蓬勃发展的部门。

“我们还看到市场随着增值交易而扩大，特别是在办公室方面，”Jodka 说。他指出，与租赁风险的办公室交易现在正在交易，而一年前还没有发生。写字楼物业，甚至一些零售建筑，正在被机会主义投资者购买，他们可能希望在企业用户腾出并建造新建筑后，重新租用、将建筑改造成新用途或拆除现有建筑。三级市场的售后回租仍然更难卖，尤其是在写字楼方面。Jodka 补充说：“对于 2022 年，某些行业是否会推动售后回租，无论是金融行业、科技行业还是其他行业，以及这是否会以一种或另一种方式产生推动力，这将是令人好奇的。”