对房地产投资者的贷款激增提高了监管机构干预的前景
来源： 2021-12-03 10:59:52
投资者涌入美国最昂贵的房地产市场，并排挤了多年来未见的首次购房者，这增加了审慎监管机构进行更多干预的机会。
澳大利亚统计局的数据显示，2021 年 10 月，房地产投资者的贷款达到 97 亿美元。1.1% 的涨幅标志着房东贷款连续第 12 个月增长。这是自 2015 年 4 月创纪录的 101 亿美元以来的最高水平。
住房的整体贷款下降了 2.5%，主要是由于自住业主下降了 4.1%。首次购房者活动连续第九个月下降，下降了 3.8%。
安永高级经济学家约翰·麦克梅纳明 (Johnathan McMenamin) 表示，高价对首次购房者来说“真的很痛苦”，随着越来越多的房屋挂牌出售和固定抵押贷款利率上升，整个市场的状况正在缓和。
“虽然市场已经从今年早些时候真正火热的市场降温，但我们看到势头依然强劲，”麦克梅纳明先生说。
除了维多利亚州和北领地的温和增长外，大多数州的购房者均出现下降。
Canstar 集团金融服务主管史蒂夫·米肯贝克 (Steve Mickenbecker) 表示，去年首次购房者涌入市场，但随着投资者的回归，他们“出价无效”。投资者贷款已开始放缓，但仍在增长。
Mickenbecker 先生表示，最近的 APRA 改革要求银行持有更大的资本缓冲以支持投资贷款，主要是为了确保系统保持稳定，但“肯定是针对投资贷款放缓”。监管机构上个月还实施了新的服务能力要求，要求贷方测试借款人在更高利率下的还款能力。
他说：“如果澳大利亚人的房屋所有权梦想要在这十年中幸存下来，我们需要看到刹车放慢以减缓投资贷款。”“又是像 2021 年这样的一年，他们将不得不踩刹车。”
2014 年底，随着投资活动开始增加，APRA 通知金融机构，它将仔细审查那些每年向投资者提供贷款超过 10% 的机构。对只付息贷款也有限制。
昆士兰的投资者贷款承诺比 10 月份增加了 8.9%，达到创纪录的 21 亿澳元。在新南威尔士州，投资者贷款为 38 亿澳元。
金融监管委员会于 9 月 24 日举行了最后一次季度会议，会议期间建议了新的贷款限额，通常在 12 月召开。参加上次会议的财政部长乔什·弗莱登伯格 (Josh Frydenberg)本周表示，他将继续与市议会讨论房地产市场的热度。
住房行业协会经济学家汤姆德维特表示，投资者现在处于审慎监管机构干预之前的 2015 年左右的水平。
但他表示，与六年前的 46% 相比，投资者占总贷款的“相对温和”的 33%。
“自住市场的持续走强意味着投资者的活动并不能保证恢复对投资者的惩罚性限制，”他说。
影响房地产市场未来的另一个因素是储备银行是否会比目前对 2024 年的预测更早地加息。 独立分析师和银行业经济学家预测，利率最早可能会在 2022 年末或 2023 年上升。
“明年将成为利率趋势逆转的一年，”Mickenbecker 先生说。“我们已经看到银行提高了固定利率，并且已经看到了浮动利率上升的迹象。”
银行预测 2023 年房地产价格将下跌，与预期的利率上升相吻合。现在四大银行的固定抵押贷款利率都高于 2%，NAB 将其一年期固定利率从本周的 1.99% 上调至 2.49%。
联邦银行高级经济学家贝琳达艾伦表示，自 5 月以来，贷款下降了 9%，并继续呈下降趋势。
“较高的固定抵押贷款利率、APRA 提高最低可服务性缓冲和负担能力限制可能会导致贷款继续下降，”她说。
“贷款是住宅价格的良好领先指标，我们预计 2022 年住宅价格增长将放缓，2023 年价格将下降。”
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