负担得起的房屋所有权选择正在萎缩但住房市场是否被高估了
来源： 2021-12-01 10:48:43
对于许多渴望购买住宅物业的潜在买家来说，住房负担能力一直是一个挑战。但是，尽管房价没有显示出逆转上涨趋势的迹象，但一位著名的房地产经济学家坚称，目前住宅市场并没有被高估。
事情发生的经过：马克·弗莱明，在首席经济学家第一美国金融公司
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(Get Free Alerts for FAF)确认，当今的房地产市场对于预算有限的许多潜在买家来说并不是很容易。
“根据衡量在消费者购房能力变化背景下住房负担能力的实际房价指数 (RHPI)，9 月份的负担能力下降至 2008 年以来的最低水平，”弗莱明说，他指出“创纪录的名义房屋价格增长和抵押贷款利率上升超过了家庭收入的增长。
“尽管家庭收入自 2020 年 9 月以来增长了 3%，并提振了消费者的购房能力，但 RHPI 与去年 9 月相比增长了 17.5%，是自 2014 年以来的最高年增长率。”
这意味着什么：虽然弗莱明观察到年度名义房价增长徘徊在创纪录的水平，而负担能力却在下降，但这种情况并不意味着住房市场被高估了。
“历史上较低的抵押贷款利率和不断增加的收入使购房者能够借更多的钱，从而有能力抬高房价，”他继续说道。“如果住房估值合理，购房能力应该等于或超过房屋的中位售价。”
弗莱明在 9 月份增加了购房能力，“比全国平均销售价格高出 170,000 多美元，这表明房地产市场甚至可能被低估。”不过，他告诫说，房地产定价是固定在地方层面而不是全国趋势，并补充说，First American 追踪的 50 个市场中只有四个的销售价格中位数超过了购房能力——而这四个市场是加利福尼亚沿海的都市区.
他表示，相比之下，以昂贵着称的住房市场，例如波士顿或西雅图，可能比某些人意识到的要负担得起。
“许多其他昂贵市场更能负担得起的原因是家庭收入高——你赚的越多，你支付的就越多，”弗莱明说。“家庭收入高，抵押贷款利率处于历史低位，这推动了强劲的购房能力，在许多市场上，房屋购买力仍高于房屋的中位售价。”
接下来会发生什么：展望未来，弗莱明预测，一些潜在买家可能会因缺乏负担得起的选择而暂时退出房地产市场，从而在买家缺乏兴趣的情况下迫使卖家调整价格。
“然而，随着房地产市场进入年底，持续的供需失衡将继续给房价增长带来上行压力，”弗莱明说。“可能很难相信，但是，一旦根据消费者的购房力进行调整，大多数市场的房价都被低估了，而购房力与售价中值之间的差距表明，房价仍有继续上涨的空间。”
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