为什么纽约州将公共土地以一小部分价值出售给私人开发商

为什么都柏林市议会 (DCC) 将宝贵的公共土地以一小部分价值出售给私人开发商?

当您看到私人开发商在整个首都建造负担不起的建造出租高层建筑时，此举尤其值得怀疑。

更糟糕的是，如果房地产市场停滞或价格下跌，该项目可能会崩溃，就像在 2008 年崩盘期间与私人开发商在公共土地上建造的类似交易破裂时发生的那样。

为什么国家土地不只是由议会建造以提供专门的社会和经济适用房?住房部长表示，他致力于在国有土地上建造公共负担得起的房屋。

然而，都柏林市议会拥有的 Oscar Traynor 地块是一块占地 43 英亩(17.4 公顷)的巨大公共土地，可容纳 2,600 套住宅，目前正在出售给房地产开发商 Glenveagh。它的价值为 7000 万欧元，但转会费仅为 1400 万欧元。这个性价比如何?

A majority of elected Dublin City Councillors voted against a deal with Glenveagh last November as it involved 50% of units being sold privately by the developer.

他们指示官员制定一项新计划，即 40% 的社会住房、40% 的成本租金和 20% 的负担得起的购买，由都柏林市议会领导设计和交付可持续、“综合和家庭友好”的开发项目，与私人建筑商签约用于施工。

然而，市议会官员透露了与 Glenveagh 被拒绝的交易的新版本，以出售更多单位用于社会和成本租赁住房。议员必须投票才能将土地转让给 Glenveagh。

O Devaney Gardens 类似交易的经验应该是一个警告。

DCC 在 2019 年与 Bartra Capital 就 768 套住宅达成协议。但 Bartra 将场地上的单元数量增加了三分之一以上，达到 1,047 套，其中包括 14 层高的公寓楼。

开发商通过提高单位密度来获得更高的回报。只有 15% 将是三张床，这表明家庭缺乏住房。

该项目已推迟两年，可能会进一步推迟，因此私人开发商模式并不像声称的那样快。Oscar Traynor 会有所不同吗?

Oscar Traynor 的更高密度可能意味着 2,610 套住宅。将 853 套出售给 DCC 后，开发商可能会出售 1,757 套，从而将 7,830 万欧元的地块价值转移给 Glenveagh。

该州将以全部市场成本从 Glenveagh 购买额外的社会和成本租赁单元，这将推高成本租金，并且物有所值。如果国家能以比私人市场低得多的价格建造房屋，为什么要将其土地交给私人开发商，然后向国家以低得多的价格自行建造房屋收取国家完全市场价格?头脑发懵。

建筑师梅尔雷诺兹的分析表明，与国家直接开发并与建筑商签约的情况相比，在这种房地产开发商模式中，每单位的成本将高出 60,000 欧元。

对于 853 个单位来说，这是额外的 5800 万欧元。如果该州自己动手，该州可以使该网站上的公共负担得起的房屋数量增加一倍。在国家可以如此便宜地借贷的时候，为私人融资支付更高的成本是不合逻辑的。

在交易进行之前，肯定需要公共支出部的财务审计。

鉴于爱尔兰房地产市场上基金的远期购买水平，Glenveagh 将建造的私人单位可能会作为建造出租出售给投资基金。

虽然单床公寓的建议租金为 1,300 欧元，两床公寓的建议租金为 1,500 欧元，但只有前 30% 的家庭才能负担得起。对于 40% 的家庭来说，他们的收入意味着负担得起的租金必须为每月 800 欧元或更少。对于 70% 的家庭来说，负担得起的租金必须为 1,300 欧元或更少。

这笔交易不保证交货。一旦土地转让给格伦维，该州就失去了影响力。

它本质上是有风险的，取决于不断上涨的房价和租金。这是一种投机性开发，将公共土地变成对私人投资者有利可图的金融商品。为什么国家要促进我们公共土地的价值被提取以进一步为富裕的房地产开发商和基金获利?

我们处于这场危机中，因为国家将住房交给了市场。国家和房地产开发商之间过于密切的关系似乎是历史重演，我们在 2008 年看到了这种关系。

为什么国家不断重复同样的政策并期待不同的结果?

住房部长应进行干预，指示都柏林市议会官员保留该地点并提供公共和经济适用房。都柏林市议会声称自己需要五年时间发展是不可接受的。为什么不是在两三年内?

目前，国家让自己受制于私人市场决定的价格和容量。

国家必须重新开始提供住房，以迅速建立开发、建筑交付、工人和技能的能力，以保证负担得起的高质量交付。

应该成立一家国有住宅建筑公司来做到这一点。如果像奥斯卡·特雷诺 (Oscar Traynor) 交易那样交付“全民住房”中的数万套社会保障房和经济适用房，我们将面临比我们想象的更严重的住房危机。