每周房地产评论 地价不可能踩刹车

借贷水平的“手刹”可能会影响初级生产者购买更多国家的贷款数量，但行业专家称，未来三到四年，大宗商品价格上涨和低利率将持续。

为了给房地产市场降温，澳大利亚审慎监管局 (APRA) 最近提高了银行和其他金融机构在决定新借款人是否可以偿还贷款时使用的最低利率缓冲。

那么，为什么 APRA 提高了缓冲而不是提高利率呢?

它认为利率可偿还性缓冲是最合适的工具，因为它充当杠杆上限，相对容易实施，不会对抵押贷款利率产生任何影响。

谈到利率，Robinson Sewell Partners 的Brad Sewell解释说，有两种相互竞争的力量在起作用。

“有国际压力建议加息，而国内压力则建议利率应该大致保持在原来的水平，”休厄尔先生说。

他说，在全球范围内，人们普遍担心通胀。

“如果它没有发生在澳大利亚，它肯定会发生在美国。美国正承受着来自通胀和利率的巨大压力。”

休厄尔先生反驳说，澳大利亚的家庭债务数额巨大。

“澳大利亚有价值 3 万亿美元的住房贷款，大多数借款人无法支持利率上升 1% 或 2%——通常与通胀保持一致。”

另一方面，他表示，大多数初级生产者在很大程度上不会受到这种加息的影响。

“升幅 3% 至 4% 会带来压力，但这会给其他借贷市场造成严重问题，尤其是住房贷款，迫使联邦政府和澳大利亚储备银行进行干预。”

休厄尔先生认为储备银行处于困境。

“从澳大利亚的宏观经济来看，利率应该会上升。然而，澳大利亚人在住房贷款方面的潜在债务意味着任何加息都会伤害到大多数选民。”

他表示，澳大利亚农业也将受益于稳定的利率。

“虽然现在初级生产者的选票不多，但较低的住房贷款利率将使贷款环境保持竞争力。”

休厄尔先生表示，如果利率确实上升，大多数初级生产商将能够应对加息。

“由于澳大利亚最大的两个城市悉尼和墨尔本的封锁，国内住房贷款市场仍然脆弱。有许多房主和小企业(通常以房屋为抵押贷款)受到伤害。”

“然而，强劲的大宗商品价格意味着澳大利亚农业可能会赚到一些可观的钱，缓冲初级生产者在未来 12 个月内吸收利率上升的能力。”

David Goodfellow，世邦魏理仕农业综合企业

世邦魏理仕农业综合企业负责人戴维·古德费洛(David Goodfellow)多年来一直在研究利率对农业的影响。

他说，澳大利亚上一次出现大幅上涨是在 1980 年代后期，当时牛肉、羊毛和谷物的价格已经稳定上涨了近十年。

“我们从经济学史中了解到，根据消费者价格指数衡量，澳大利亚通胀的前兆之一是强劲的农产品价格，”Goodfellow 先生说。

“只有在大宗商品价格和通胀持续一段时期之后，储备银行才提高利率以抑制高通胀的一些副作用。”

Goodfellow 先生表示，当前未来利率的收益率曲线表明未来三到四年不会大幅加息。

“在此过程中可能会有小幅上涨，这让行业相信大宗商品价格在此期间将保持强劲。”

Goodfellow 先生的预测加强了荷兰合作银行最近的年度农业土地价格展望，该展望发现至少在 2024 年之前利率将保持在历史低位。

他没有提高利率，而是赞扬澳大利亚央行和联邦政府使用创新技术来减缓住宅价格的增长。

“更高的利率会影响所有借款人，不仅仅是想要买房的城市人，还会影响企业和其他形式的房地产投资。相反，澳大利亚央行和联邦政府正在使用替代机制来监控和控制进一步债务的获取。”

“现在，新借款人必须能够证明不仅有能力支付利息，而且有能力在合理的时间内支付利息和本金，”他说。

Goodfellow 先生表示，寻求购买另一块土地的初级生产者必须证明他们可以支付利息成本，并且他们的现金流可以在最长 20 年(但最好是 15 年)内偿还新贷款。

“在农业中，适用性测试是关于证明你偿还贷款的能力，而在住宅中，APRA 援引的新测试是关于适用性的，如果年利率上升到 5%。”

手刹不会影响地价

Goodfellow 先生表示，这种对借贷水平的“手刹”可能会影响初级生产者可以借贷的金额，但不会影响土地价格。

“它不会改变每公顷房产的价值，它可能只会改变人们正在寻找的东西的规模。

“例如，以前寻求借入 2000 万美元购买额外股份的生产商现在可能只能借入 1800 万美元。这只是意味着生产商购买的资产略小，”他说。

“但这仅适用于受贷款金额限制的人。我们现在在农业领域看到的是，资产负债表在过去 18 个月中得到了显着改善。”

Goodfellow 先生表示，在过去五年中，大型企业最能获得农业投资资金，因为它们有其他资金来源。

“养老基金有不同的资金来源，如果他们认为农业有机会，他们就会选择不购买股票、投资债券或购买另一座写字楼，而是购买一两个农场。

“另一方面，农民必须等到他们自己的资产负债表，他们的农场，允许他们借钱。”

在澳大利亚的许多地方，干旱对生产商的资产负债表产生了负面影响，但他表示，在连续两个丰收的季节之后，许多农户现在已经赚到钱并准备扩张。

“他们正在加紧进入以前企业主导的市场，特别是在受干旱影响最严重的地区。”

“种植业在干旱后能够更快地获得现金，因此首先采取行动，但在 12 个月后，畜牧业生产者可能会成为农村房地产业的下一个主要参与者，”古德费罗先生说。