伊利诺伊州与新泽西州和特拉华州的大部分房地产市场都面临大流行影响的风险

ATTOM，全国首屈一指的属性数据库的馆长，今天发布了其第三季度的2021左右的特别报告冠状病毒的射灯县级住房市场，美国是或多或少容易受到持续的冠状病毒大流行的损害，仍然危及美国经济。报告显示，新泽西州、伊利诺伊州和特拉华州在第三季度风险最高的市场集中度最高——纽约市和芝加哥地区的集群规模最大——而西部地区的风险敞口要小得多。

第三季度的趋势通常延续第二季度的模式，显示新泽西州、特拉华州和伊利诺伊州在 50 个最容易受到大流行的潜在住房相关影响的县中占 26 个。它们包括芝加哥都会区的八个县、纽约市附近的六个县以及特拉华州三个县中的两个县。宾夕法尼亚州费城郊区的三个县也进入了前 50 名。

在其他地方，其余 50 个最脆弱的县主要分布在东海岸各州。其中，前50名中只有佛罗里达州有超过3个县。

今年第三季度，只有两个西部县(均位于加利福尼亚州)进入前 50 名，而西部再次成为最不容易受到与大流行相关损害的市场集中度最高的地区。

根据面临可能丧失抵押品赎回权的房屋的百分比、抵押贷款余额超过估计财产价值的部分以及支付中等价位房屋或公寓的主要购房费用所需的当地平均工资的百分比，市场被认为或多或少处于风险之中.结论来自对 ATTOM 编写的最新房屋负担能力、公平和止赎报告的分析。排名基于美国570 个县的这三个类别的组合，在2021 年第二季度和第三季度有足够的数据进行分析。县在每个类别中排名从低到高，总体结论基于组合三个等级中。有关完整方法，请参见下文。

显示风险最高和最低的市场的第三季度模式出现时，全国房地产市场仍然过热，继续其长达十年的繁荣，即使美国经济的其他主要部门只是逐渐从2020 年初爆发的大流行。随着房主权益不断改善，今年第三季度，全国大部分地区的单户住宅价格中位数继续以每年 10% 以上的速度飙升。

最近出现了一些可能放缓的迹象，表现为住房负担能力下降、投资者利润下滑和通胀上升。但过去一个月大流行开始消退，经济持续增长，为房价进一步上涨提供了空间。

尽管如此，随着寒冷天气的临近，近一半的美国人口仍未接种疫苗，这种流行病仍然对经济和房地产市场构成威胁。

“越来越多的理由认为冠状病毒大流行最终可能会载入史册，因为过去一个月左右的病例数大幅下降。但它仍然对经济构成重大威胁，该国部分地区的房地产市场仍然处于比其他人更高的风险中，”ATTOM 首席产品官托德·泰塔 (Todd Teta)说。“需要强调的是，这并不意味着任何一个地区都面临迫在眉睫的危险，特别是考虑到住房市场在大流行期间避免了重大问题的程度。相反，有些地区的风险比其他地区更大。我们将继续关注价格，只要大流行仍然是该国面临的一个大问题，就需要考虑负担能力、不良财产数量和其他衡量风险的措施。”

最脆弱的县集中在芝加哥、纽约市和费城地区以及特拉华州

2021 年第三季度美国 50 个最容易受到与大流行相关的住房市场问题影响的县中有 20 个县(来自拥有足够数据的 570 个县)包含在报告中)位于纽约州纽约市附近的大都市区;伊利诺伊州芝加哥;宾夕法尼亚州费城;并在特拉华州。

他们包括八芝加哥及其郊区(库克，迪卡尔布，都派仡，凯恩，肯德尔，湖，麦克亨利和意志县)，并在七个纽约市大都会区(埃塞克斯，亨特顿，万茂，海洋，帕塞伊克和苏塞克斯郡在新泽西和罗克兰县在纽约)。宾夕法尼亚州费城郊区的三个是卡姆登和格洛斯特在县新泽西州和特拉华州的县在宾夕法尼亚州。特拉华州的肯特县(Dover) 和苏塞克斯县(Georgetown)也跻身第三季度风险最高的 50 名之列。

在其他州，佛罗里达州有四个县进入前 50 名：贝县(巴拿马城)、克莱县(杰克逊维尔以外)、莱克县(奥兰多)和迈阿密戴德县。伊利诺伊州的另外四个县也是最容易受到与大流行相关损害的 50个县之一。他们是尚佩恩县、坎卡基县(芝加哥南部)、麦迪逊县(密苏里州圣路易斯市外)和圣克莱尔县(密苏里州圣路易斯市外)。

在 2021 年第三季度面临冠状病毒爆发相关问题风险最高的 50 个西部县中，仅有的西部县是加利福尼亚州沙斯塔县(雷丁)和加利福尼亚州洪堡县(尤里卡)。

在风险最高的县，负担不起的住房、水下抵押贷款和止赎的水平继续升高 27 年，

中等价位的单户住宅的主要购房成本(抵押付款、财产税和保险)消耗了当地平均工资的 30% 以上在 2021 年第三季度最容易受到与病毒大流行相关的市场问题影响的 50 个县中。这些市场中比例最高的是纽约州罗克兰县(纽约市以外)(当地平均工资的 54.8%)主要拥有成本);新泽西州蒙茅斯县(纽约市以外)(45.7%);帕塞克县(纽约市外))，新泽西州(43.9%);博福特县(希尔顿黑德)，南卡罗来纳州(42.5%)和伊利诺伊州肯德尔县(芝加哥以外)(39.5%)。在全国范围内，第三季度出售的典型房屋的主要支出需要当地平均工资的 24.9%。

到 2021 年第二季度，在 50 个风险最高的县中，有 37 个县至少有 10% 的抵押贷款处于水下状态(有关业主欠款超过其财产价值的最新数据)。在全国范围内，8.9% 的抵押贷款属于这一类。在 50 个最有风险的县中，水下比率最高的是坎伯兰县(费耶特维尔)，北卡罗来纳州(水下抵押贷款的 25.8%);哈丁县(路易斯维尔以外)，肯塔基州(25%);伊利诺伊州坎卡基县(芝加哥以外)(24.4%);伊利诺伊州圣克莱尔县(密苏里州圣路易斯以外)(23.4%);和伊利诺伊州麦迪逊县(密苏里州圣路易斯以外)(23.1%)。

在 2021 年第三季度，在 50 个风险最高的县中，有 36 个县的 2,000 处房产中有超过 1 处提交了止赎申请。在全国范围内，2021 年第三季度，每 3,019 处房产中就有 1 处提交了止赎申请。(由于联邦暂停在病毒大流行期间从房主手中收回抵押贷款的房产，止赎率在过去一年中下降了约 80%。暂停期于7 月结束31并且止赎率预计将在未来一年飙升。)2021 年第三季度前 50 名县中发生率最差的是纽约州杰斐逊县(锡拉丘兹北部)(454 处住宅物业中就有一处可能面临止赎);新泽西州坎伯兰县(Vineland)(548 分之一);伊利诺伊州威尔县(芝加哥以外)(676 分之一);新泽西州格洛斯特县(宾夕法尼亚州费城以外)(696 分之一)和新泽西州大西洋县(大西洋城)(709 分之一)。

风险最低的县集中在南部和中西部

，在第三季度报告中包含的 570 个县中，最不容易受到大流行相关问题影响的 50 个县中有 33 个位于南部和中西部。

在 50 个风险最低的县中，俄勒冈州有 6 个，其中两个在波特兰都会区(摩特诺玛县和华盛顿县)，五个在德克萨斯州，其中两个在奥斯汀地区(特拉维斯县和威廉姆森县)。密苏里州堪萨斯城的克莱县、杰克逊县和约翰逊县也在最不脆弱的县名单上;科罗拉多州丹佛市的阿拉帕霍县和丹佛县，都市区;达科他州和亨内平明尼苏达州明尼阿波利斯地区的县;戴维森和卢瑟福县在田纳西州纳什维尔，区域和亨利科和里士满县在弗吉尼亚州里士满，面积。

人口为 500,000 或以上的前 50 个最低风险县中的其他县包括亚利桑那州马里科帕县(凤凰城);德克萨斯州达拉斯县;北卡罗来纳州梅克伦堡县(夏洛特);维克县(罗利)，北卡罗来纳州;和伊利县(布法罗)，纽约州。

弱势县的负担不起住房、水下抵押贷款和止赎活动的水平再次降低

中等价位的单户住宅的主要购房成本(抵押贷款、财产税和保险)在 36 年中的消费不到当地平均工资的 30% 2021 年第三季度受与病毒大流行相关的市场问题风险最小的 50 个县。这些县中百分比最低的是肯顿县，肯顿县(俄亥俄州辛辛那提市外)(需要当地平均工资的 15.8%)主要拥有成本);波特县(阿马里洛)，德克萨斯州(15.8%);密苏里州杰克逊县(堪萨斯城)(17.4%);密歇根州圣克莱尔县(底特律以外)(17.4%)和麦迪逊县(亨茨维尔)，阿拉巴马州(17.6%)。

到 2021 年第二季度，只有 50 个风险最低的县中的一个县有超过 10% 的抵押贷款处于水下状态(业主的欠款超过了他们的房产价值)。这些县中利率最低的是奇滕登县(伯灵顿)，VT(水下抵押贷款的 2.6%);德克萨斯州威廉姆森县(奥斯汀以外)(2.9%);莱恩县(尤金)，或(3.3%);华盛顿县，俄勒冈州(波特兰以外)(3.3%)和马里恩县(塞勒姆)，俄勒冈州(3.3%)。

排名最低的县中止赎率最低的是弗吉尼亚州阿灵顿县(没有住宅物业可能面临止赎);卡斯县(法戈)，北卡罗来纳州(40,944 分之一);奥姆斯特德县(罗彻斯特)，明尼苏达州(32,690 分之一);马里恩县(塞勒姆)，俄勒冈州(31,553 分之一)和加利福尼亚州帝国县(圣地亚哥以外)(28,845 分之一)。