社会市场如何解决住房问题

根据估值和物业服务部的数据，马来西亚的房地产市场在 2020 年大幅下滑，成交量下降 9.9%，价值下降 15.8%。

马来西亚国家银行在其上一次金融稳定评估中强调，仍有大量未售出物业，特别是在私人住宅领域，在已完工、在建和计如果您有“可负担”价格的房屋，但没有买家以该价格出售，那么您的市场就失败了。造成这种情况的原因有很多，其中包括关于质量的信息不足，从而导致不同房产的价格，即使在相似的地点也是如此。这也可能是由于买家和卖家之间的协调不善，这种情况通常由鼓励提高价格以获得更高费用的代理商进行调解。

心理影响也起作用。当开发商在三到五年内大量投资建造房屋时，如果这导致成本利润率降低并且被认为不足以补偿他们所面临的风险，他们通常无法将价格降到当前的市场水平。开发商之间也可​​能串通一气，阻止彼此“屈服”于市场压力，这将降低每个人的价格和利润。

与符合条件的客户可以支付的可能价格相比，开发商经常错误地定价他们的单位。他们更愿意空置单位而不是降价，或许是希望市场回暖。如果他们看到国家银行的乐观经济预测，即使在大流行中，他们也很可能会觉得等待需求恢复是值得的。他们通常也不需要快速销售。另一种情况是，某些类型的房屋不存在竞争性市场，开发商可以相对自由地按照自己的条件提供计划。

我们也有业主为了投资目的而购买“期房”，即在建成之前，他们愿意空置而不是降低价格。这引发了马来西亚财富不平等的问题，在马来西亚，非常富有的人甚至不会将资产投放市场，因为他们不需要出售的成果。

住房金融是一个关键的市场失灵

融资方案是有偏见的，因为它们通常基于收入倍数而不是支付能力。它们通常还被设计为更实惠地为新房产融资，有时以 100% 甚至 110% 的抵押贷款，而不是为首付难以负担的旧房产的转售融资。这有效地限制了来自二级市场的竞争，否则会导致新房价格下跌。

无论市场失灵的原因是什么，我们都知道，如果放任自流，房市无法解决这些问题，原因我们完全理解。为了获得接近最佳市场解决方案的良好结果，我们需要应用政策干预来尝试复制首选市场结果。在社会市场经济中，这被称为秩序自由主义，粗略地翻译为有序自由市场。

政策上犯了什么错误?

基本上，政府政策试图通过补贴建筑成本来降低供应价格，而在需求方面，他们试图提供各种资金、折扣和金融计划来帮助买家。

但补贴并没有降低供应价格，开发商很可能在接受补贴后仍将价格保持在高于实际建筑成本的水平。他们可以等待，因为他们有补贴的收入。这导致价格难以承受的房屋供应超过市场需求，并且这些单元无法售出。

也有糟糕的计划。许多开发项目都位于人们不想居住的偏远地区。通常，道路、商店、学校和其他便利设施等后勤基础设施没有到位，因为地方当局或规划者没有相互协调。

如果住房市场不改革，我们将继续有空置单位和想买但买不起的人。

那么，需要发生什么?我们从哪里开始?

需要注意的关键问题包括财富不平等，这可以通过征收财产收益税或可能收紧多重财产所有权的程序来解决。我们还需要解决喜欢负担得起的单位的买家和提供更昂贵单位的建筑商之间的不匹配问题。

以年收入三倍的价格买房也有问题。2019 年的家庭收入中位数为 5,873 令吉或每年约 70,000 令吉。这将仅提供 210,000 令吉的住房融资，因此至少有 50% 的马来西亚家庭买不起房子。我们需要将融资与收入脱钩，因为在需求端，收入基本上太低，人们无法获得融资，无法支付首付，还有其他债务和生活成本，即使他们能够获得融资也无法偿还。这对于家庭总收入来说是正确的，而对于单身人士来说则更糟。当然，现在也有更多的单身家庭。

这个问题的部分解决方案是制定两代融资计划，其中可以根据家庭房屋继承的正常做法考虑多代人的收入。虽然这并没有打破收入联系，但它使住房更加负担得起。

另一个有趣的选择是马来西亚推广“房屋使用”选项，而不是“房屋所有权”方法。长期出租或租赁而不是所有权应该是一种选择。从伊斯兰教的角度来看，主要的基本需求之一是“为每个人提供住所”，这并不一定意味着要求每个人都拥有一所房子。

实际上，最好看看更公平的住房社会市场，以提供更清晰的解决方案。社会住房的房价可以按成本价固定。住房可以使用先租后买计划提供，而且还款负担得起。

然后融资将与收入水平脱钩，这是现在问题的原因，而是基于还款负担能力。这可以通过联邦和州一级的不同机构甚至私人合作社来完成。

在社会市场中，辅助原则侧重于个人养活自己及其受抚养人的责任，而团结原则则通过社会政策促进那些无法自给自足的贫困人口的支持。

这是第三部门可以提供具有社会影响的住房项目的地方，由社会影响债券 (SIB) 资助，或从伊斯兰的角度来看，社会责任投资回教债券 (SRI Sukuk)。

企业可以将这些作为其企业社会责任 (CSR) 工作的一部分，甚至对寻求具有社会影响的回报的企业和散户投资者开放。B50 或 B60 的住房可以通过 SIBs 或 SRI Sukuk 提供资金，投资者可以选择获得回报，或者捐赠基金和 wqafs 为这些项目提供资金。

改革难度有多大?

与多方打交道时，改革很困难，而多方都在企业中拥有合法利益。开发公司的所有权、土地权和其他财产权意味着您不能仅仅通过征用单位来重新分配或出售它们。这需要修改法律。

但是，如果开发商是联邦或州一级的政府关联公司，则可以利用这种所有权地位使其与改革合作。这是政府所有制的明显好处。

最好的情况是什么?

最好的情况是彻底改革住房市场以消除房地产过剩。开发成本的补贴应该结束，因为这只会使建筑商受益，并没有降低市场价格。

在人们可以通过正常的抵押贷款支持计划融资的地方，自由市场将占上风。如果收入太低而无法筹集足够的抵押贷款，则可以使用先租后买计划。此外，对租赁市场进行更全面的改革，赋予租户更多权利，将使租赁对许多人更具吸引力。

划类别中，未售出单位的结构性过剩，尤其是在“经济适用房”部分。

国家银行将经济适用房定义为融资成本低于总收入 30% 且价格收入比低于 3 的房屋。然而，从 2014 年开始，平均房屋的这一比率介于收入中位数的 4.0 至 4.4 之间，国库控股研究所在 2019 年发现房屋“严重负担不起”。